“2008博鰲房地產(chǎn)論壇”召開之際，記者調(diào)研海南房 地產(chǎn)現(xiàn)狀時發(fā)現(xiàn)，在廣州、深圳、北京、上海等國內(nèi)一線商品房價格下跌之時，海南房價卻呈快速上漲態(tài)勢，三亞市新建商品房均價已超過每平方米8400元，海 口市均價超過4500元，距離上世紀90年代初期海南房地產(chǎn)泡沫時的較高房價越來越近，老百姓對房價快速上漲的抱怨也越來越多。受多重因素影響，海南房價 近期可能仍將繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)和諧發(fā)展問題應予以關注。

海南房價快速上漲百姓抱怨越來越多

隨著2006年底處置海南積壓房地產(chǎn)的稅費優(yōu)惠政策結束、2007年處置積壓房地產(chǎn)工作基本完成，以及島內(nèi)購購力持續(xù)增強，宜居環(huán)境改善，海南房價呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢，漲幅連續(xù)位居全國前列。

海 南省價格監(jiān)測今年4月上旬公布的監(jiān)測情況顯示，海口房產(chǎn)的建筑面積約占全省總量的70%，?？诜績r新建普通住宅商品房、非住宅商品房集中成交價格已分 別達到4547元／平方米、5433元／平方米，距離1993年的歷史較高價6000元越來越近。國家統(tǒng)計局三亞調(diào)查隊數(shù)據(jù)顯示，今年1月三亞新建商品房 均價已達8416.56元／平方米。據(jù)了解，三亞市三亞灣的商品房“藍色海岸”均價12000元／平方米；大東海的“半島龍灣”均價16000元／平方 米；亞龍灣的“亞龍灣會”均價15000元／平方米。?？谑袨I海大道的商品房“浪琴灣”均價12000元／平方米。在?？谑袇^(qū)內(nèi)濱河路1號新開盤的“圣 來·領寓”商品樓，記者看到這僅僅是一棟單體建筑，沒有小區(qū)配套，房型也不是南北通透型，售價卻已在4998元／平方米。

面 對快速上漲的房價，百姓的抱怨正越來越多。2007年海口市城鎮(zhèn)居民可支配收入為12288.96元，如按套均面積90平方米、平均價格4500元／平方 米、戶均3.4人計算，房價收入比為9.69：1。2007年三亞市城鎮(zhèn)居民可支配收入為11642元，如按房價8400元／平方米計算，房價收入比為 19.1：1，均比世界銀行認為合理的房價收入比5：1高出許多。

張 光海是海南鞍鋼實業(yè)總公司的一名司機，孩子已上小學二年級，一家人月均收入低于4000元，住在20多平方米的集體宿舍，正準備購房。他說：“?？谖飪r越 來越貴，房價這么高，根本購不起嘛，貸款利息都付不起。”？?？诎最I趙葉蘋近日貸款21萬元購房，貸款10年，月還貸2600元，占月收入的一半以 上。她說：“?？诘囊率澄飪r與北京、上海相當，貸款購房倍感還貸吃力。”三亞市民對房價的抱怨聲也越來越大，認為房地產(chǎn)的發(fā)展與百姓的實際購購能力相背 離。一位網(wǎng)民在“南海網(wǎng)”發(fā)帖說：“1500元一個月的工資，在?？谝?0年不吃不喝才能購一套房，比如一個人25歲就開始工作，也要不吃不喝工作到55 歲才能購一套房，這種現(xiàn)象太不正常了。”

海南房地產(chǎn)業(yè)高利潤率將吸引更多投資

海 南省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，1995年-2006年，海南竣工房屋的造價成本為2000元以下。2007年建筑成本提高，例如處置積壓房地產(chǎn)的稅費優(yōu)惠政策取 消，土地、水泥、鋼筋、玻璃、磚頭、勞力等都在漲價，但造價成本不會超過2500元／平方米，而房價格已超過4500元／平方米，由此推算，?？诜慨a(chǎn)的利 潤率已超過40%，遠遠高于全社會的平均利潤率。三亞市房價更高，利潤率可想而知。如果政府調(diào)控不到位，將導致國內(nèi)外趨利資本再次涌入海南，再度掀起新一 輪炒房高潮。

“2008博鰲房地產(chǎn)論壇”召開 之際，記者調(diào)研海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀時發(fā)現(xiàn)，在廣州、深圳、北京、上海等國內(nèi)一線商品房價格下跌之時，海南房價卻呈快速上漲態(tài)勢，三亞市新建商品房均價已超過每 平方米8400元，?？谑芯鶅r超過4500元，距離上世紀90年代初期海南房地產(chǎn)泡沫時的較高房價越來越近，老百姓對房價快速上漲的抱怨也越來越多。受多 重因素影響，海南房價近期可能仍將繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)和諧發(fā)展問題應予以關注。

投資者一般認為，投資海南房產(chǎn)比一線城市風險要小。由于前幾年海南房價出現(xiàn)滯漲，與內(nèi)地一線房價相比，有一定的炒作空間，在國內(nèi)一線房價紛紛下跌時，國內(nèi)外投機資本或將流入海南炒作。

事 實上，外資在海南的動向值得關注。2006年國家出臺《規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》后，海南外資占房地產(chǎn)投資總額的比重迅速下降，由2006年 的16.97%(220613萬元)，降到2007年的0.4%(9715萬元)，降幅巨大令人懷疑。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些外商試圖通過投資工業(yè)和農(nóng)業(yè)的途 徑，繞道進入房地產(chǎn)業(yè)，一些港商為此提供過橋服務，直接兌換人民幣進入島內(nèi)，因此外資占比究竟有多大，需要進一步調(diào)整統(tǒng)計口徑。據(jù)省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年一 季度外資進入4791萬元，占比0.6%，雖然總量不大，但與去年同期相比增幅較大，達122.8%。據(jù)了解，截至2007年底，已有200多家外資企業(yè) 在三亞投資旅游房地產(chǎn)，全市已建成開業(yè)或在建的五酒店超過20家。預計未來2-3年，外資房地產(chǎn)投資總額將超過100億元。

多重利好因素支撐海南房價快速上漲應謹防炒作

房地產(chǎn)再度成為海南經(jīng)濟支柱的跡象日趨明顯。今年一季度，房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為32.16%，成為拉動一季度經(jīng)濟增長的重要力量，又呈現(xiàn)上世紀九十年代初期一枝獨秀的局面。

從 宏觀環(huán)境看，海南的實體經(jīng)濟已經(jīng)進入加速發(fā)展的軌道，對房地產(chǎn)起到了很大的支撐作用。海南金融環(huán)境持續(xù)改善，上世紀形成的金融高風險區(qū)的“帽子”，已因處 置積壓房地產(chǎn)完畢而被摘掉。另外，海南生態(tài)省和環(huán)保的概念越來越吸引人。三亞房地產(chǎn)協(xié)會較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年已經(jīng)有多達27個國家和地區(qū)的人到三 亞購房，這一數(shù)字比兩年前幾乎翻了一番。排在前五位的是美國、俄羅斯、加拿大、德國和瑞典。海南大學中國現(xiàn)代經(jīng)濟理論研究所所長王毅武認為：“目前海南房 價和國內(nèi)一線城市比，不是很高。從海南的環(huán)境、生態(tài)，海南的發(fā)展走向看，房價還有上漲的空間。”

島 內(nèi)政策利好不斷，也是吸引購房者的重要動力。海南繼洋浦成為保稅港區(qū)之后，以“免簽證、零關稅、放航權”為內(nèi)涵的“國際旅游島”發(fā)展戰(zhàn)略，近期獲得國務院 同意，其目標是到2013年，入境游客人數(shù)達到150萬人次、旅游外匯收入達到10億美元。到2020年，入境旅游人數(shù)達到500萬人次、旅游外匯收入超 過35億美元。此外，以“公路鐵路兩用通道”為標志的瓊州海峽跨海通道工程，勘查、論證和研究工作正在積極推進；海南東環(huán)高速鐵路正在建設當中。這些大型 項目都將促進海南旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。未來海南一旦獲批成為自由貿(mào)易區(qū)，房地產(chǎn)將向全世界開放。自由貿(mào)易區(qū)建設，將加速新時代的移民，直接帶動了現(xiàn)代服務業(yè) 的發(fā)展，改善經(jīng)濟結構，間接影響金融、保險、通訊、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、印刷等58個部門，覆蓋海南省從傳統(tǒng)服務業(yè)到現(xiàn)代服務業(yè)的所有行業(yè)和門類。

從 樓市本身發(fā)展來看，目前島內(nèi)房價已失去存量房和稅費優(yōu)惠的制約。海南從1999年7月開始處置積壓房地產(chǎn)，截止到2007年底，處置閑置建設用地2.34 萬公頃，占閑置總量的98.1%；批準復工建設的停緩建工程項目面積1608萬平方米，涉及原規(guī)劃報建面積的98.6%；銷售或出租原空置商品房445萬 平方米，占積壓總量的97.6%，處置積壓房地產(chǎn)工作基本完成。在處置之初的幾年，因為大量存量房上市、島內(nèi)購購力較弱、政府給予開發(fā)商稅費優(yōu)惠等原因， 房價漲幅一直低于全國平均水平。從2004年以來，房屋銷售面積超過竣工面積，房地產(chǎn)市場由復蘇階段進入旺盛階段。

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