伴隨著經(jīng)濟環(huán)境的改變和政策的影響，樓市的成交結(jié)構(gòu)和購購結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了明顯的改變。多家機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，改善型置業(yè)的比重提高，一改之前剛需產(chǎn)品“一家獨大”的情況。同時，不管是新房市場還是二手房市場，置業(yè)人群年輕化趨勢明顯，眾多80后成為購房的主力軍，甚至有80后新貴躋身豪宅置業(yè)群體。在新的購購環(huán)境下，房企和中介也在不斷地調(diào)整策略，以應(yīng)對市場需求的改變。

    改善型需求釋放

    和之前市場不同的是，隨著政策對改善型需求的刺激，剛需產(chǎn)品一枝獨秀的狀況發(fā)生了改變，改善型置業(yè)需求強勁釋放。

    事實上，“9·30”新政出臺以來，政策方面對于改善型需求的支持從未中斷。從取消限貸到降息、降準，從提升公積金貸款額到降低二套房頭付比例，每一次的政策調(diào)整都撬動了一批改善型需求購房者進入市場。

    在新房市場中，根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，從4月成交面積特征來看，雖然70-90平方米的中小戶型成交依然占據(jù)主導(dǎo)，但是改善型戶型成交占比出現(xiàn)明顯上升。另外，相比去年同期，3·30后，成交面積在90-150平米戶型的市場占比明顯提高了，同時，改善型的價格漲幅也是的。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，這說明政策拉動改善型需求提升后，出于結(jié)構(gòu)性原因拉動改善型市場的整體均價水平也在上揚。

    改善型置業(yè)在二手房市場中也表現(xiàn)突出。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，目前北京市二手房市場中有超過70%的客戶屬于賣一套購一套的換房人群，改善型需求仍為當前市場的主流。剛需頭套置業(yè)比例僅次于改善型需求，占比超過25%，主要集中在外城區(qū)和近郊區(qū)等購房門檻較低、房屋自住性能較突出的區(qū)域。

    另據(jù)偉業(yè)我愛我家監(jiān)測，4月末，我愛我家自身的二手房成交中，改善型需求占比達到63.14%，這一數(shù)據(jù)低于2月份64.11%的近期高點，但整體比2014年10月份要有一定程度的偏高。整體來看，目前我愛我家的月度成交中，改善型需求已經(jīng)占到60%以上。這一水平比去年有了明顯的抬升。2015年或可命名為樓市“改善需求入市年”。

    亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，不論是去年的9·30新政還是今年的3·30新政，總體而言對于二套改善型需求的支持力度不斷加大，尤其是3·30新政中的“營業(yè)稅5改2”直接刺激了“賣一購一”類升級置業(yè)客群的換房節(jié)奏，使得這類客群能夠更快地將“小房”出手，購置“大房”。

    置業(yè)群體年輕化趨勢明顯

    在改善型需求占比明顯提高的同時，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，置業(yè)群體的年輕化趨勢凸顯。

    據(jù)記者了解，豪宅的置業(yè)群體中涌現(xiàn)了不少80后的身影。據(jù)多個豪宅項目透露，80后的購購人群越來越龐大，對于豪宅銷售來說，營銷策略乃至樣板間的籌備都要考慮到80后的需求。

    紫御華府營銷總監(jiān)馬艷表示，豪宅置業(yè)的80后越來越多，以往是“60后”和“70后”的傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)主給孩子購豪宅，但從2014年下半年開始，這些人不購房了，他們的項目一半以上業(yè)主成了“80后”，多來自金融、投資、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。

    海淀某高端項目的相關(guān)人士也表示，豪宅置業(yè)確實有年輕化的趨勢。

    為了應(yīng)對客戶群體的變化，紫御華府還專門對樣板間進行了調(diào)整?！皩⑴滹棑Q成更為現(xiàn)代的風格，增加一些智能家居，并替換掉此前的雪茄吧。”馬艷說。

    一位豪宅的操盤手也告訴記者，其公司旗下的豪宅項目，無論是樣板間還是產(chǎn)品都會考慮到年青一代的置業(yè)需求。

    另據(jù)我愛我家市場研究統(tǒng)計，2006年二手房購購人群中，70后、80后占比分別為52.4%、27.2%，經(jīng)過十年的變遷，當前70后、80后占比分別為29.2%、54.4%。80后成為購房主體，對于找房的效率與體驗、售中的安全與細節(jié)服務(wù)會更為重視。對此，我愛我家還特別推出了適用于80后的無憂換房產(chǎn)品，主要瞄準85前開始進入市場頭次置業(yè)、目前正準備改善住房的80后，提供免費墊資、售前跨區(qū)轉(zhuǎn)介服務(wù)、售中辦理綠色通道等尊享服務(wù)。

    經(jīng)濟環(huán)境和政策改變影響樓市

    對于市場購購結(jié)構(gòu)的變化，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，國內(nèi)政經(jīng)環(huán)境在逐漸變化，過去的政商要人、能源企業(yè)主逐漸淡出豪宅市場，取而代之的是金融、互聯(lián)網(wǎng)、IT行業(yè)的創(chuàng)業(yè)家或高端管理人員。導(dǎo)致豪宅主流客群的年齡層逐步出現(xiàn)年輕化趨勢，過去豪宅的客戶群以40歲以上成功人士為主，近幾年，豪宅置業(yè)者中年齡在35歲-40歲之間的中青年客群正在崛起。

    中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認為，之前的購購群體主要是從傳統(tǒng)行業(yè)或者相對壟斷的行業(yè)中賺錢，稱之為oldmoney，他們行事相對低調(diào)內(nèi)斂，購購豪宅多是非居所的選擇，豪宅在這個購購群體里是 品，是用于收藏甚至是家族傳承的。但現(xiàn)在的購購群體主要是資本新貴，多是來源于股市、金融行業(yè)或者IT，他們中80后居多，因為使用的是newmoney，所以相對較為張揚，追求居所，對戶型和舒適度的要求和60、70后都有明顯的不同?；谶@種收入結(jié)構(gòu)和觀念的改變，豪宅的銷售也出現(xiàn)了調(diào)整。

    郭毅也表示，80后的客群通過自己的能力創(chuàng)造財富后置業(yè)升級，財富的獲取更為陽光透明，對于豪宅的產(chǎn)品、配套、服務(wù)等方面的需求也與此前的客群有所不同。在產(chǎn)品上，傳統(tǒng)客群更注重私密性，新興客群則看重功能性;在配套上，傳統(tǒng)客群側(cè)重健康養(yǎng)生，新興客群對優(yōu)質(zhì)教育更感興趣;在服務(wù)上，傳統(tǒng)客群希望得到管家式服務(wù)，解決他們?nèi)粘Ｉ畹默嵥閱栴}，而新興客群則更注重社交圈層的營造和融入，致力于從日常社交中挖掘更大價值機會。所以，對于當前豪宅開發(fā)商來說，也在結(jié)合新一代豪宅置業(yè)客群在需求上的變化，來調(diào)整自身項目的產(chǎn)品定位以及軟硬件環(huán)境。

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