田園城市瓊海

    瓊海之于海南島是一個神奇美麗的地方，海南島18個市縣中，瓊海因博鰲論壇的開設(shè)而蜚聲海內(nèi)外，以打造田園城市、構(gòu)建幸福瓊海為發(fā)展思路是瓊海新的探索和嘗試，已然形成了新型城鎮(zhèn)形態(tài)。

    海南錦誠“旅游地產(chǎn)道與路”——2015上半年度海南市場分享會八城巡講7月30日來到瓊海博鰲金灣。

    海南錦誠公司董事長王路從瓊海的GDP及增速、旅游行業(yè)、土地市場、樓市成交等4個方面，分析了2015上半年瓊海樓市，高屋建瓴的道出瓊海地產(chǎn)與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系，一針見血的指出了瓊海的不足。

海南錦誠公司董事長王路作主題報告中

海南錦誠“旅游地產(chǎn)道與路”瓊海專場

受房產(chǎn)業(yè)拖累 上半年GDP增速走低

2015年上半年瓊海GDP為101.95億元，增長率為6.2%，瓊海GDP水平持續(xù)增長，完全值排東線五市縣第三位，但受房地產(chǎn)行業(yè)拖累，增速走低，同比東線其他市縣，增速明顯不足。

旅游產(chǎn)業(yè)方面，2015年上半年瓊海旅游過夜接待人數(shù)達(dá)127.67萬人次，長期處于四市縣（瓊海、文昌、萬寧、陵水）的第2位，僅次于萬寧。從接待增長情況來看，2015年上半年，在文昌、陵水旅游人數(shù)快速增長的情況下，瓊海增速明顯落后，僅高于萬寧，但瓊海城市旅游規(guī)劃基礎(chǔ)條件到位，旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展在即，瓊海已構(gòu)建成海南旅游的級。

海南樓市進(jìn)入“二八時代”

王路分析，2015年下半年海南樓市面臨市場松綁，政策導(dǎo)向趨勢明顯，房企的產(chǎn)品打造要考慮精準(zhǔn)定位。2015年海南南北市場分化明顯，土地成交慘淡，住宅回暖跡象明顯，行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型，中小企業(yè)倍受煎熬，產(chǎn)品回歸到真實的的置業(yè)需求。海南樓市進(jìn)入“二八時代”，指的是海南房地產(chǎn)20%項目占據(jù)了80%的市場份額，即將大盤爭奪市場的時代，接下來可能會面臨10%房企項目將攫取90%市場份額的局面。

當(dāng)下行業(yè)大環(huán)境的回暖，將有利于客戶購房信心的提升，下半年海南市場整體成交量將進(jìn)一步增加。單盤競爭壓力將繼續(xù)增加，區(qū)域價值和資源價值受限的項目將明顯被動化。價格的下調(diào)空間有限，后期市場價格將逐漸企穩(wěn)。二線資源的小兩房，低總價公寓、小別墅產(chǎn)品將成為后續(xù)市場的主流競爭產(chǎn)品。旅游內(nèi)容、社區(qū)配套、軟性服務(wù)等內(nèi)容開始成為各大項目的差異發(fā)展方向。

瓊海樓市上半年量價齊跌成交低迷

瓊海2015年上半年土地供應(yīng)同比漲40.73%，成交面積同比跌57.35%。2015年上半年瓊海市場表現(xiàn)如何？王路分析指出，上半年瓊海旅游地產(chǎn)“虛弱”，灣區(qū)成交跳水城區(qū)成交量大大減少，其中瓊海樓市缺乏大型房企，以中小房企為主導(dǎo)，導(dǎo)致項目規(guī)模不足，不能形成完整的配套，雖然價格日趨穩(wěn)定，但是很難再漲，量價齊跌成交低迷。

2015上半年瓊海商品住宅供應(yīng)面積為44.81萬平米；成交面積為15.41萬平米，同比跌57.35%；成交均價為9021元/平，同比漲19.58%，瓊海市場供應(yīng)持續(xù)處于較高水平。

2014年以來，瓊海成交量低于50萬平米的水平，2015年上半年成交量再次下跌，成交均價卻上漲，主要是由于博鰲等灣區(qū)項目的成交帶動，瓊海上半年市場供大于求，成交縮量。

數(shù)據(jù)顯示，一季度瓊海商品住宅成交低迷，二季度表現(xiàn)有所回暖。從商品房成交量價的月度走勢來看，瓊海成交量自2014年8月以后一直處于低位運行，2015年上半年成交價雖比去年有所上漲，但明顯低于去年下半年的價格。

瓊海美麗的萬泉河

三大板塊各有優(yōu)劣 發(fā)展失衡

根據(jù)瓊海房管局備案數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年瓊海單盤成交面積、成交金額排行前三名為兆南山水匯園、萬泉語潤、美嶺湖。瓊海整體區(qū)域市場面臨較大壓力，2015年上半年鰲頭0總銷售面積14.48萬平米，2014年的數(shù)字是15.35萬平米，區(qū)域市場即便是領(lǐng)頭項目，去化壓力仍較大，鰲頭0中僅有兩盤銷售面積超過2萬平米，但全市占比近9成。嘉積城區(qū)仍為成交主力區(qū)域，博鰲作為價值補給區(qū)域，拉伸整體成交均價。

瓊海三大板塊特征

成交金額鰲頭0中成交均價過萬的項目僅有3個，且中信龍?zhí)稁X為別墅成交。成交金額鰲頭0中成交金額為10.35億元，站2015年上半年瓊?？偝山唤痤~的74.46%，成交集中度變高。

2014年之前，瓊海土地市場年成交量保持在50-80萬平米之間，主要成交區(qū)域為嘉積、博鰲兩片區(qū)，2015年上半年瓊海土地市場出現(xiàn)零供應(yīng)。

瓊海房地產(chǎn)三大板塊各有優(yōu)劣，發(fā)展失衡：嘉積市區(qū)配套、整體規(guī)劃好，萬泉河貫穿提升整體景觀資源，但集中開發(fā)導(dǎo)致同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈；博鰲休閑度假配套成熟，景觀資源稀缺，開發(fā)已成規(guī)模，但城市生活配套缺乏，地勢低洼；官塘溫泉資源豐富知名度高，但該區(qū)域與東線高速隔離，城市生活配套匱乏。

瓊海樓市有三大“痛點”三大利好

王路指出瓊海整個城市發(fā)展以及樓市存在三大痛點：

痛點1——瓊海屬于海南東線市縣中產(chǎn)品規(guī)劃較早的市縣，瓊海房地產(chǎn)開發(fā)起步較早，2010年基本進(jìn)入集中開發(fā)時間，產(chǎn)品規(guī)劃形成時間相對較久，產(chǎn)品與市場變化銜接度相對不足。

痛點2——海南島東線其他市縣均有大量品牌企業(yè)進(jìn)駐，而瓊海當(dāng)前除了中信地產(chǎn)外，缺少品牌企業(yè)強勢帶勁區(qū)域影響力有限，國際旅游島之后各大灣區(qū)相繼入市，嚴(yán)重分流瓊海中高端客戶，招商地產(chǎn)介入，碧桂園潛伏，難以改寫瓊海地產(chǎn)品牌格局。

痛點3——東線市縣中瓊海缺乏規(guī)模化濱海配套，其中規(guī)劃中的配套有博鰲樂城、博鰲跑馬場、博鰲國際郵輪碼頭、國際免稅店、博彩會館等，博鰲機場、博鰲商業(yè)步行街都在建設(shè)中。

目前海南進(jìn)入南北平衡發(fā)展的時期，瓊海“第三極”定位支撐缺失，品牌企業(yè)缺失，規(guī)模性項目缺失，產(chǎn)品規(guī)劃滯后，去庫存仍為主流。但瓊海仍存在三大利好：旅游基礎(chǔ)設(shè)施完善，大旅游時代開啟；博鰲亞洲論壇影響依舊，水城+樂城規(guī)劃可期待；博鰲商務(wù)機場的落成、濱?？焖俾罚瑢O大的豐富了交通系統(tǒng)。至于瓊海房地產(chǎn)業(yè)未來如何？還需要業(yè)內(nèi)人士的共同努力以及市場的發(fā)展。

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