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央企地產商的危機與使命
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:中國經濟網 閱讀 458 次
在中國經濟增速下滑、部分領域產能過剩的大背景下,房地產行業(yè)頭當其沖。
相比民營開發(fā)商,央企地產商在過去可謂享盡了紅利。土地、資金,他們都可以比民企更便宜、更方便地拿到。而現(xiàn)在,“還債”的時間似乎到了。
身處市場化程度較高的房地產行業(yè),央企地產商中不乏表現(xiàn)優(yōu)異者。比如中國海外、 保利地產 、華潤置地、華僑城、 招商地產 等,他們在日常經營和財務數字上的嚴苛要求,甚至超過民營地產商。
然而高達以數百億平方米計的房地產存量,是過去30年房地產開發(fā)積累而來的巨大產能,在大多數城市,已經足夠人們使用:住宿、消費、娛樂,甚至旅游。在一些城市,它們出現(xiàn)了過剩,并帶來了危機。
增量市場已經難以為繼,如何保持業(yè)績和利潤的持續(xù)增長?這是擺在包括央企地產商在內的所有從業(yè)者面前的難題。
千億房企俱樂部中的一些龍頭房企已率先從戰(zhàn)略和體制上謀變。萬科、碧桂園分別通過“合伙人”計劃和“同心共享”計劃激勵職業(yè)經理人,將他們變?yōu)楹匣锶?,以保持公司的?chuàng)造性和團隊積極性;地方國企綠地集團,也經由混合所有制改革釋放了巨大的體制能量,從制度上找到了下一輪增長的發(fā)力點。
此時的央企,若不嘗試進一步突破制度的壁壘,則可能在“地產下半場”中失去競爭力。
央企地產的重組,只是消除這種過剩和競爭焦慮的步。重組將使得資源得以集中利用,效率得以提升。
然而,這必須同時伴隨產權制度的變革、管理層激勵的推出,才能進一步激發(fā)央企們的活力。
由此,央企地產重組與國資改革、混合所有制改革在這一刻重疊。
恰好,當前正值央企混改窗口期。監(jiān)管層叫停央企員工持股計劃11年后,2015年1月12日,國資委《關于混合所有制企業(yè)實行員工持股試點的指導意見》,這被視為重啟央企員工持股計劃的信號。
事實上,地產央企的“混改”沖動也比外界預想的要強烈。從華僑城迅速引入民資股東寶能、招商地產停牌重組、方興地產配股更名以及中建系整合進程超預期來看,主管部門對于央企地產商的混改抱有積極的態(tài)度。
在房地產業(yè)內看來,隨著混改的推進,地產央企將擁有大量的社會資本、民營資本,因此應該按照充分市場化的機制運營,而非簡單套用過去國有企業(yè)的管理模式?;旄膶σ牍芾韺又虚L期激勵、職業(yè)經理人和員工持股機制形成巨大的推動力。
當然,因為可能帶來國資流失的風險,上述制度改革并不會太順利。在具體操作中,股權結構設計、中長期激勵計劃、公司管理體系必須精妙地安排,將業(yè)績目標量化,與高管的表現(xiàn)和貢獻綁在一起,與企業(yè)短期利益和長期利益綁在一起。
這方面,地產央企的混改試驗有望提供更多的樣本。
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