在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速下滑、部分領(lǐng)域產(chǎn)能過(guò)剩的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)頭當(dāng)其沖。

　　相比民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，央企地產(chǎn)商在過(guò)去可謂享盡了紅利。土地、資金，他們都可以比民企更便宜、更方便地拿到。而現(xiàn)在，“還債”的時(shí)間似乎到了。

　　身處市場(chǎng)化程度較高的房地產(chǎn)行業(yè)，央企地產(chǎn)商中不乏表現(xiàn)優(yōu)異者。比如中國(guó)海外、 保利地產(chǎn) 、華潤(rùn)置地、華僑城、 招商地產(chǎn) 等，他們?cè)谌粘＝?jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)字上的嚴(yán)苛要求，甚至超過(guò)民營(yíng)地產(chǎn)商。

　　然而高達(dá)以數(shù)百億平方米計(jì)的房地產(chǎn)存量，是過(guò)去30年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)積累而來(lái)的巨大產(chǎn)能，在大多數(shù)城市，已經(jīng)足夠人們使用:住宿、消費(fèi)、娛樂(lè)，甚至旅游。在一些城市，它們出現(xiàn)了過(guò)剩，并帶來(lái)了危機(jī)。

　　增量市場(chǎng)已經(jīng)難以為繼，如何保持業(yè)績(jī)和利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)?這是擺在包括央企地產(chǎn)商在內(nèi)的所有從業(yè)者面前的難題。

　　千億房企俱樂(lè)部中的一些龍頭房企已率先從戰(zhàn)略和體制上謀變。萬(wàn)科、碧桂園分別通過(guò)“合伙人”計(jì)劃和“同心共享”計(jì)劃激勵(lì)職業(yè)經(jīng)理人，將他們變?yōu)楹匣锶?，以保持公司的?chuàng)造性和團(tuán)隊(duì)積極性;地方國(guó)企綠地集團(tuán)，也經(jīng)由混合所有制改革釋放了巨大的體制能量，從制度上找到了下一輪增長(zhǎng)的發(fā)力點(diǎn)。

　　此時(shí)的央企，若不嘗試進(jìn)一步突破制度的壁壘，則可能在“地產(chǎn)下半場(chǎng)”中失去競(jìng)爭(zhēng)力。

　　央企地產(chǎn)的重組，只是消除這種過(guò)剩和競(jìng)爭(zhēng)焦慮的步。重組將使得資源得以集中利用，效率得以提升。

　　然而，這必須同時(shí)伴隨產(chǎn)權(quán)制度的變革、管理層激勵(lì)的推出，才能進(jìn)一步激發(fā)央企們的活力。

　　由此，央企地產(chǎn)重組與國(guó)資改革、混合所有制改革在這一刻重疊。

　　恰好，當(dāng)前正值央企混改窗口期。監(jiān)管層叫停央企員工持股計(jì)劃11年后，2015年1月12日，國(guó)資委《關(guān)于混合所有制企業(yè)實(shí)行員工持股試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，這被視為重啟央企員工持股計(jì)劃的信號(hào)。

　　事實(shí)上，地產(chǎn)央企的“混改”沖動(dòng)也比外界預(yù)想的要強(qiáng)烈。從華僑城迅速引入民資股東寶能、招商地產(chǎn)停牌重組、方興地產(chǎn)配股更名以及中建系整合進(jìn)程超預(yù)期來(lái)看，主管部門對(duì)于央企地產(chǎn)商的混改抱有積極的態(tài)度。

　　在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)看來(lái)，隨著混改的推進(jìn)，地產(chǎn)央企將擁有大量的社會(huì)資本、民營(yíng)資本，因此應(yīng)該按照充分市場(chǎng)化的機(jī)制運(yùn)營(yíng)，而非簡(jiǎn)單套用過(guò)去國(guó)有企業(yè)的管理模式?；旄膶?duì)引入管理層中長(zhǎng)期激勵(lì)、職業(yè)經(jīng)理人和員工持股機(jī)制形成巨大的推動(dòng)力。

　　當(dāng)然，因?yàn)榭赡軒?lái)國(guó)資流失的風(fēng)險(xiǎn)，上述制度改革并不會(huì)太順利。在具體操作中，股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、中長(zhǎng)期激勵(lì)計(jì)劃、公司管理體系必須精妙地安排，將業(yè)績(jī)目標(biāo)量化，與高管的表現(xiàn)和貢獻(xiàn)綁在一起，與企業(yè)短期利益和長(zhǎng)期利益綁在一起。

　　這方面，地產(chǎn)央企的混改試驗(yàn)有望提供更多的樣本。

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