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70城房價再現(xiàn)同比上漲 成交量出現(xiàn)了明顯的降溫
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 閱讀 576 次
作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市,雖然價格在穩(wěn)步上漲,但進(jìn)入8月后,成交量出現(xiàn)了明顯的降溫,傳統(tǒng)的銷售旺季,“金九”行情仍待觀察。
在限購次第取消,房貸成本降至歷史較低的背景下,樓市下一步持續(xù)增長的空間和動力何在。無疑是影響未來地產(chǎn)形勢和調(diào)控的一大難題。
時隔一年,70個城市房價同比頭次由降轉(zhuǎn)升。
9月18日,國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%,為自2014年9月份以來頭次轉(zhuǎn)正。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者注意到,房價上漲逐漸從一線城市蔓延到二線城市,此前曾步入深度調(diào)整的杭州、寧波等城市房價開始上漲。
樓市在歷經(jīng)1年多的調(diào)整后,出現(xiàn)多個積極信號,但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在采訪房企、機(jī)構(gòu)分析師、金融機(jī)構(gòu)等多方人士卻發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)調(diào)整亦出現(xiàn)了新的困境。
一方面是樓市、地市分化的形勢進(jìn)一步加劇;另一方面是以支持自住和改善需求為主的穩(wěn)住房政策已經(jīng)接連釋放,三四線城市需求不濟(jì),一二線城市前期需求過度透支,后期增長乏力。
作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市,雖然價格在穩(wěn)步上漲,但進(jìn)入8月后,成交量出現(xiàn)了明顯的降溫,傳統(tǒng)的銷售旺季,“金九”行情仍待觀察。
房地產(chǎn)復(fù)蘇直接關(guān)乎地方財政和宏觀經(jīng)濟(jì),下一步提振房地產(chǎn)拿地和開工數(shù)據(jù)的關(guān)鍵,需要進(jìn)一步去庫存和鞏固當(dāng)前的銷售水平。
鞏固當(dāng)前的銷售成果、加速三四線城市樓市去庫存,或為年底樓市政策的主要方向。
在限購次第取消,房貸成本降至歷史較低的背景下,樓市下一步持續(xù)增長的空間和動力何在。無疑是影響未來地產(chǎn)形勢和調(diào)控的一大難題。
三四線城市難題
朱震是湖南某地級市的開發(fā)商,在該市的核心區(qū)域拿到了2000平米臨河的住宅用地。2014年初,該項目便遇到資金問題,一度停工。
“從銀行、信托、基金、P2P,甚至一度過橋找高利貸。該想的都想了,下個月如果再融不到錢,項目就要被收回,之前投入的幾千萬也將全部打水漂?!敝煺饘?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者毫不避諱自己的現(xiàn)狀,也直言壓力很大。
近1個月來,朱震在北京跑資金,很多金融機(jī)構(gòu)見是湖南一個不起眼地級市的物業(yè),就自動屏蔽。
實際上,過去的9個月內(nèi),央行五次降息,逐步降低企業(yè)融資成本,讓朱震不明白的是,現(xiàn)在流動性不斷釋放,企業(yè)融資成本一降再降,資本方仍然瞧不上三四線項目。
資本方規(guī)避三四線城市物業(yè)的原因,或許是看到其龐大的住宅存量,以及人口流出之后短期難復(fù)蘇的住房需求。
以遼寧為例,9月5日,遼寧省政府出臺包括放寬住房公積金貸款、部分存量商品房納入安置、減少土地供應(yīng)等在內(nèi)的7條樓市新政,以穩(wěn)定樓市。
如果算上此前出臺的“遼9條”和“遼5條”,這已經(jīng)是遼寧省第三輪樓市政策。
“連續(xù)出穩(wěn)地產(chǎn)政策的核心,是為加速消化遼寧當(dāng)?shù)氐母邘齑??!?沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)研究會秘書長齊錫晶介紹,省會城市沈陽1-6月銷售面積同比下降38.3%,商品房銷售額同比下降29.8%。
和遼寧一樣,吉林也于9月16日通過收購存量商品房為安置房、鼓勵合理購房貸款等為樓市注入信心,這是吉林年內(nèi)次出臺房地產(chǎn)新政。
“以遼寧、吉林為代表的地區(qū),目前面臨人口流出,房地產(chǎn)市場持續(xù)萎縮,無需求支撐,去庫存難度不小?!痹谥性禺a(chǎn)頭席分析師張大偉看來,降低門檻,鼓勵合理的購房需求只能短期穩(wěn)定樓市,長期來看,需要類似城鎮(zhèn)化和人口導(dǎo)入,帶來持續(xù)的剛需購購力。
張大偉也表示,城鎮(zhèn)化和人口導(dǎo)入并非一時之策,在購購需求和購購力有限的背景下,再強(qiáng)勁的拉動消費(fèi)政策,效果并不明顯。
樓市劇烈分化
朱震的融資難題并非個例,其背后是劇烈分化的供需關(guān)系和樓市現(xiàn)狀。
雖然統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,前8個月樓市銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)回升,但很大程度上來自于一二線城市銷售的拉動。
多個機(jī)構(gòu)分析師大致的判斷是:一二線城市在二季度全面回暖;三四線城市仍在去庫存、防止樓市系統(tǒng)性風(fēng)險的過程中。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月份70個大中城市房價數(shù)據(jù),一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大。相比之下,二線城市房價同比漲跌互現(xiàn),三線城市同比仍然全部下降。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)亦顯示,一線城市出清周期已回落至 14.4 個月,土地消化時間僅 1.5 年,二線城市出清周期 21.6 個月,土地消化時間 3.3 年。但與一二線城市相比,三四線城市市場總體狀況并未得到較大改觀,出清周期仍高達(dá) 47.8 個月,土地消化時間依然超5年。
從一系列支持自住和改善性住房需求政策來看,今年的樓市主題是穩(wěn)定住房消費(fèi)。
8月份CPI同比上漲2.0%,而1年期存款利率降至1.75%,意味著我國進(jìn)入了負(fù)利率時期。與此同時,在存貸款利率及公積金貸款利率全面下調(diào)后,目前房貸成本已降至歷史較低。
值得注意的是,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪多個房企、分析師、金融機(jī)構(gòu)獲悉,2014年底以來的一系列政策,帶來的資金和需求似乎只利好一二線城市。
為此,中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示,和城鎮(zhèn)化階段一致,中國房地產(chǎn)正經(jīng)歷“馬太效應(yīng)”,即大城市在汲取小城市的購購力和政策利好,強(qiáng)者更強(qiáng),弱者更弱。
全國的資本和購購力涌入,引發(fā)一線城市樓市火爆。而省會城市高房價一定程度上依靠四周城市的購購力支撐,四周地級市的價格又依靠再下一層縣鎮(zhèn)的購購力支撐。因為不斷外流,購購力逐級衰減。
陳國強(qiáng)認(rèn)為,這并非好事,需要引起決策層的注意,否則,三四線城市的樓市問題難解,與此同時,一線城市的樓市風(fēng)險將越推越高。
一線城市地王再襲
樓市分化反應(yīng)在土地市場上,直接的表現(xiàn)就是一二線城市再迎地王潮。
以北京為例,8月31日到9月9日的10天,北京攬收187億元土地出讓金,連拍4宗樓面價超過5萬的地王地塊。
需要注意的是,上述四宗地塊均位于五環(huán)外,并不十分受市場青睞。
以9月2日拍出的孫河地王為例,在歷經(jīng)46輪鏖戰(zhàn),北京朝陽孫河鄉(xiāng)北甸西村CDE地塊以總價64.83億,配建保障房2.75萬平米被保利頭開聯(lián)合體摘得,溢價率59%,折合樓面地價5.38萬元/平米。
該地王一出,不少業(yè)內(nèi)人士直呼看不懂,就在去年,該地塊兩度入市流拍。此次拍賣,不管是單價還是總價,均為區(qū)域較高,且64.83億元的總價也僅次于此前的白盆窯地塊與西城華嘉胡同地塊,名列北京土地拍賣總成交額歷史第三位。
北京的地王行情并非個例,就在8月底到9月上半月,公開數(shù)據(jù)顯示,上海、南京、鄭州等多地均出現(xiàn)地王。
和2009年、2013年的地王行情不一樣的是,本輪地王行情并未全國開花,而只集中在一二線熱點地區(qū)。鑒于地王的門檻較高,競標(biāo)者多為房企聯(lián)合體競拍。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù),9月前13天,一線城市成交7宗住宅土地,平均溢價率超過34.53%。平均樓面價達(dá)到了1.73萬的年內(nèi)較高點,二線城市也已經(jīng)成交了72宗土地,平均溢價率高達(dá)47%。平均樓面價也達(dá)到了3715元每平米,均為年內(nèi)較高點,也創(chuàng)造了較近幾年的較高紀(jì)錄。
張大偉預(yù)計,一二線城市,尤其是一線城市地王將成為近年常態(tài)。
這種觀點從房企拿地趨向可以佐證。2015年,前十大標(biāo)桿房企顯現(xiàn)拿地全面回歸一二線城市的趨勢,截止到9月15日,標(biāo)桿房企已經(jīng)購入一線城市土地面積684萬平米,二線城市購入土地2959萬平米。這兩大指標(biāo)均處于歷史較高紀(jì)錄。
進(jìn)入9月,標(biāo)桿房企在一線搶地更加明顯。截至15日,標(biāo)桿房企一線搶地已達(dá)130.22億,其中北京一地已過百億。
某大型房企的總監(jiān)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者,接連的降息、降準(zhǔn),是企業(yè)發(fā)債融資的好時機(jī),房企借此時間窗口拿地?zé)o可厚非。另外,業(yè)內(nèi)有一種觀點認(rèn)為,未來3年,將是一線城市較后一波拿地窗口,畢竟現(xiàn)在一線城市的好地越來越少了。
“根據(jù)的部署,包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個城市的開發(fā)邊界劃定工作將于今年完成,開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定,不得超越界限盲目擴(kuò)張?!敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)介紹,也就是說,一線城市的土地將越發(fā)稀缺。
“金九”行情不再?
相比三四線城市,一二線城市樓市、地市雖穩(wěn),但并非看似那么美。
作為傳統(tǒng)的銷售旺季,“金九”似乎正在一二線城市暗淡。以北京為例,根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),9月
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