“確權(quán)”、“維權(quán)”，一字之差，卻反映了購(gòu)房形勢(shì)的“大逆轉(zhuǎn)”。以前房產(chǎn)商一臉牛相。購(gòu)房子排個(gè)三天三夜也不稀奇，一拿到合同就搶著簽字，購(gòu)下后才發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題那個(gè)問(wèn)題，只好走上艱辛“維權(quán)”路。
現(xiàn)在上海樓市越來(lái)越像“購(gòu)方市場(chǎng)”，大可不必“瘋狂”。房地產(chǎn)專業(yè)律師、上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展告誡大家，購(gòu)房者在購(gòu)房簽約時(shí)要大膽地向開(kāi)發(fā)商提出自己的要求，并通過(guò)合同等各種形式加以明確，是為“購(gòu)房確權(quán)”。

　　廣告進(jìn)合同

　　直接在合同中約定廣告視為合同的一部分或者把廣告的內(nèi)容以合同條款形式明確下來(lái)。

　　案例：小陳在房產(chǎn)公司做銷售策劃工作。做了無(wú)數(shù)次文案，他得出“經(jīng)驗(yàn)”：即使廣告與實(shí)際有那么點(diǎn)不符，也不用承擔(dān)什么責(zé)任,只要在售樓廣告上注明“本廣告僅供參考，具體以合同為準(zhǔn)”，就萬(wàn)事大吉了。

　　點(diǎn)評(píng)：“本廣告僅供參考，具體以合同為準(zhǔn)”是房產(chǎn)商的慣用伎倆，而且這種標(biāo)注一般很不起眼，需要仔細(xì)查找才能發(fā)現(xiàn)。那么，“僅供參考”真的能成為開(kāi)發(fā)商擺脫廣告約束的護(hù)身符嗎？其實(shí)并非如此。根據(jù)2003年6月較高人民法院的司法解釋，當(dāng)廣告內(nèi)容符合某些條件，廣告即使未載入商品房購(gòu)賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商必須要遵守。當(dāng)然，購(gòu)房人畢竟不是法律專業(yè)人士，很難把握樓盤廣告是否符合司法解釋規(guī)定的“條件”。因此，較保險(xiǎn)的做法是要求開(kāi)發(fā)商將廣告內(nèi)容直接納入合同。如果開(kāi)發(fā)商不同意，就表明心里有鬼，購(gòu)房人可得擦亮眼睛。

　　促銷要落實(shí)

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商為促銷提出的很多承諾不僅要書面確認(rèn)下來(lái)，而且要保證這些促銷措施具有可操作性。

　　案例：2003年3月，虹口區(qū)某樓盤公開(kāi)對(duì)外發(fā)售。開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中承諾：“購(gòu)底層天井”。王先生到售樓處問(wèn)詢后覺(jué)得比較劃算，因?yàn)槟Ｐ蜕巷@示的天井跨度超出底層房屋的外墻間距，比一般的天井要大。但交房時(shí)實(shí)際交付的天井卻“縮水”了。王先生狀告開(kāi)發(fā)商欺詐，經(jīng)法庭審理，雙方預(yù)售合同中沒(méi)有約定天井的面積大小，售樓模型照片不能視為證據(jù)。法院駁回了王先生的起訴。

　　點(diǎn)評(píng)：其實(shí)，不管開(kāi)發(fā)商作出什么樣的“承諾”，購(gòu)房人在決定購(gòu)不購(gòu)時(shí)，把握好以下4點(diǎn)就足夠了：1、的“東西”是不是開(kāi)發(fā)商自己的。若不是，開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)。比如有些閣樓或花園歸小區(qū)業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)權(quán)；2、開(kāi)發(fā)商的承諾是否具體。比如面積、設(shè)計(jì)、位置等等；3、開(kāi)發(fā)商的東西是否能記在購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)證上；4、如果開(kāi)發(fā)商的承諾未能做到，購(gòu)房人能追究開(kāi)發(fā)商什么責(zé)任。

　　我問(wèn)你要答

　　對(duì)于自己想要了解的信息，比如土地使用年限、小區(qū)規(guī)劃、面積測(cè)量報(bào)告等，在購(gòu)房前要求房產(chǎn)商書面回答。

　　案例：2005年3月，王先生看中了某樓盤一套三室兩廳。該樓盤位于，銷售十分搶手。王先生查到這是爛尾樓改造工程，在下定前就特別詢問(wèn)了樓盤的土地使用年限。售樓小姐說(shuō)這個(gè)沒(méi)問(wèn)題，保證70年。后來(lái)簽合同時(shí)，王先生發(fā)現(xiàn)合同附件中的《房屋土地狀況》說(shuō)明土地使用期限為1993年至2063年。

　　點(diǎn)評(píng)：土地剩余年限的長(zhǎng)短直接影響到房屋的使用和價(jià)格。就本案來(lái)說(shuō)，王先生可以撤銷預(yù)訂，拿回定金。但如若拿到產(chǎn)證時(shí)才發(fā)現(xiàn)，可就更麻煩了。為確保萬(wàn)無(wú)一失，在簽約前應(yīng)讓房產(chǎn)商出具土地使用年限的確鑿材料。

　　“規(guī)劃”要明確

　　不僅要把小區(qū)平面布局圖附在合同中，而且要求開(kāi)發(fā)商將布局圖中的很多內(nèi)容標(biāo)注清楚，比如層高、方位、小區(qū)出入口、綠化率、市場(chǎng)定位(是否屬商鋪)等。

　　案例：某在建樓盤的售樓處。盡管房?jī)r(jià)明顯偏高，但一期和二期之間的“月亮灣水體景觀”還是讓王小姐動(dòng)心，毫不猶豫地購(gòu)下一期中的一套房子。住下沒(méi)多久，王女士和一期的其他業(yè)主便開(kāi)始寢食難安，原來(lái)，二期的半截“月亮”的位置上似乎變成了樓房。王女士等一百多戶業(yè)主共同把開(kāi)發(fā)商告上法院，要求恢復(fù)原狀?？杉瘸墒聦?shí)要改起來(lái)，實(shí)在太難。

　　點(diǎn)評(píng)：“小區(qū)規(guī)劃”其實(shí)是開(kāi)發(fā)商手中的一張牌，這張牌主要有三種出法：一是在僅獲得一期開(kāi)發(fā)權(quán)的情況下，把期甚至第三期的規(guī)劃也“描繪”到售樓書中；二是利用合同僅約定“小區(qū)規(guī)劃變更時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房”，來(lái)迫使業(yè)主在房?jī)r(jià)上漲的行情面前放棄追究責(zé)任；三是約定特別輕的違約責(zé)任。

　　因此，購(gòu)房人要針?shù)h相對(duì)地利用好這張牌。頭先，要委托律師或其他專業(yè)機(jī)構(gòu)查明小區(qū)規(guī)劃是否經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門的審批；其次，要求開(kāi)發(fā)商把其描繪的小區(qū)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同；較后，約定較高的規(guī)劃變更違約金比例，讓開(kāi)發(fā)商不敢輕易違約。

　　“會(huì)所”莫輕視

　　對(duì)于配備會(huì)所的樓盤，購(gòu)房者應(yīng)該在合同中明確會(huì)所權(quán)屬、功能、交付日期、是否對(duì)外開(kāi)放以及是否收費(fèi)等。

　　案例：2001年，張女士在某開(kāi)發(fā)商售樓書中看到，小區(qū)內(nèi)將建有15000平方米高端會(huì)所，有網(wǎng)球健身房、室內(nèi)游泳池等各種設(shè)施，于是當(dāng)場(chǎng)拍板購(gòu)了房。可搬進(jìn)新房后，左等右等不見(jiàn)會(huì)所開(kāi)工。直到2004年會(huì)所才破土動(dòng)工。經(jīng)過(guò)近一年的施工和裝修，會(huì)所終于露出“芳容”：面積不足4000平方米；游泳池只是一個(gè)25米長(zhǎng)的標(biāo)準(zhǔn)池，游一次要花30多元，而附近一家游泳館只要10元。

　　不久，開(kāi)發(fā)商為了避免虧損，又把會(huì)所轉(zhuǎn)賣了。

　　點(diǎn)評(píng)：“會(huì)所”并不是一個(gè)法律概念，它是近幾年從境外傳來(lái)，專為小區(qū)業(yè)主建設(shè)的娛樂(lè)、健身設(shè)施的俗稱。會(huì)所不是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必備設(shè)施。購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，往往對(duì)會(huì)所重視不夠，這就造成近來(lái)圍繞會(huì)所產(chǎn)生的糾紛特別多。

　　購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同中的“會(huì)所條款”時(shí)，要注意以下幾點(diǎn)：頭先，搞清楚會(huì)所歸開(kāi)發(fā)商所有還是歸全體業(yè)主共有；其次，約定會(huì)所的服務(wù)功能、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、是否對(duì)外經(jīng)營(yíng)等；再次，對(duì)會(huì)所整體及各部分的交付條件和時(shí)間要有具體約定；較后，約定開(kāi)發(fā)商違反“會(huì)所條款”的違約責(zé)任。

　　細(xì)化房型圖

　　合同附件中，房型圖一定要規(guī)范、細(xì)化，房屋各房間具體的尺寸、朝向、層高等都要標(biāo)注清楚，并明確違約責(zé)任。

　　案例：2003年3月，50位購(gòu)房人分別與某開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，購(gòu)購(gòu)小區(qū)2號(hào)樓的部分商品房。在預(yù)售合同中，雙方約定房屋建筑層高為2.9米?？煞课萁桓逗蟛簧贅I(yè)主自己測(cè)量，發(fā)現(xiàn)僅為2.6—2.62米不等。房間變矮了，讓他們覺(jué)得非常壓抑。與開(kāi)發(fā)商協(xié)商未果，50多位購(gòu)房人分別起訴到法院，要求開(kāi)發(fā)商返還部分房款。

　　點(diǎn)評(píng)：從法律上講，開(kāi)發(fā)商交付的商品房在建筑層高上與合同約定不符，肯定構(gòu)成違約。但問(wèn)題的關(guān)鍵在于如何承擔(dān)違約責(zé)任。目前的房屋價(jià)值評(píng)估體系中，層高“縮水”對(duì)房屋價(jià)值的影響難以具體化。受理法院只能從合理性的角度出發(fā)，酌情確定具體的賠償數(shù)額。該案提醒我們，要想保證開(kāi)發(fā)商有效履行合同義務(wù)，必須細(xì)化違約責(zé)任。既要“違約必究”，更要“究得徹底”！

（申江服務(wù)導(dǎo)報(bào)/鄭翌）

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