被視為向房地產(chǎn)市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補(bǔ)償安置，已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的影響釋放階段。包括國家開發(fā)銀行在內(nèi)的政策金融結(jié)構(gòu)，已經(jīng)基本完成了對于棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置的定向信貸投放額度。

    按照部署，國家開發(fā)銀行(下稱“國開行”)已經(jīng)在年內(nèi)累計向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置投放總計約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務(wù)已經(jīng)基本完成。同時，國開行還發(fā)放約3000億元貸款，用于去年的棚改項目。

    2016年的定向信貸額度安排工作正在進(jìn)行，料將不小于2015年全年的水平。這意味著2016年全年，房地產(chǎn)市場可能面臨萬億級別的定向信貸流動性注入。與此同時，棚改“以貨幣化補(bǔ)償安置為主”已被寫入政治局常委會會議要點(diǎn)。如今，棚改將成為政府向房地產(chǎn)市場定向注入流動性的切口，從而達(dá)到穩(wěn)定住房消費(fèi)的目的。

    7000億信貸馳援

   “現(xiàn)在可以說說了，按照部里面的通報，國開行今年一年內(nèi)，向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置領(lǐng)域，定向投放了7000多億元的信貸額度，現(xiàn)在，這個工作目標(biāo)已經(jīng)基本完成了。”11月4日上午，一位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳人士告訴《中國經(jīng)營報》記者。

    這是關(guān)于“棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置”定向信貸總量的頭次具體信息披露。在此之前，國務(wù)院將棚戶區(qū)改造作為改善民生的重要工作，并明確國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)為棚戶區(qū)改造提供貸款和資金支持。

    2014年7月，住建部向地方政府提出，要提高貨幣化補(bǔ)償在棚戶區(qū)改造安置中的比例。住建部一位高端專業(yè)曾在一次內(nèi)部會議上明確向地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)職能部門負(fù)責(zé)人指出，“在棚改當(dāng)中，特別要強(qiáng)調(diào)貨幣化安置。在這個問題上，財政部和我們的意見完全一致”。

    然而，貨幣化補(bǔ)償安置比例的提高，一度進(jìn)展不甚理想。有關(guān)部門一份內(nèi)部統(tǒng)計匯報材料顯示，截至2014年，全國棚戶區(qū)改造中，貨幣化補(bǔ)償安置的比例尚不足14%。對此，有關(guān)部門多位高端專業(yè)以不同方式和渠道向地方政府表示了不滿。

    在住建部系統(tǒng)內(nèi)部，貨幣化安置和實(shí)物住房安置，被稱為“補(bǔ)人頭”和“補(bǔ)磚頭”。后者通過和開發(fā)商的市場化運(yùn)作，政府實(shí)際上只通過投入土地等生產(chǎn)要素就完成了安置工作。但是，如果貨幣化安置成為主流，地方政府將必須支出真金白銀進(jìn)行安置，這對于地方政府而言，即是財政支出壓力所在。

    因此，資金成為棚戶區(qū)改造貨幣化補(bǔ)償安置的頭要問題。對此，國務(wù)院總理 、副總理張高麗專門做出指示、批示，要求國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)，專門對口解決棚改及其貨幣化補(bǔ)償安置問題。

    4000億+3000億

   實(shí)際上，全國性的大規(guī)模城市棚戶區(qū)改造工作系從2014年開始。

    當(dāng)年7月，住建部提出貨幣化補(bǔ)償安置成為城市棚戶區(qū)改造主要安置方式之后，多個地方政府提出了資金支持方面的問題。一是2014年已有棚戶區(qū)改造項目后續(xù)資金問題，二是2015年棚戶區(qū)改造新項目的資金問題。

    在接到資金問題的反應(yīng)后，住建部報請國務(wù)院，協(xié)調(diào)通過國家開發(fā)銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)解決資金支持問題，獲得國務(wù)院的支持。

    隨后，住建部要求地方政府對所需資金缺口和所需支持資金規(guī)模上報材料，經(jīng)初步匯總后，地方政府總計上報了約4萬億元的棚戶區(qū)改造及貨幣化補(bǔ)償安置所需資金支持額度。

   “住建部要求上報的，是2015年新增棚戶區(qū)改造及貨幣化補(bǔ)償安置的所需資金支持額度，但地方報上來的，既包括2014年已經(jīng)立項的項目，甚至還包括2016年將要立項的棚改項目，對這一點(diǎn)，部里面做了厘清工作。2015年有2015年的專項額度，2014年的會有續(xù)建貸款，2016年的額度，也即將擬定?！币晃恢槿耸扛嬖V記者。

    前述地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官員告訴本報記者，國開行總額7000億元的信貸投放資金支持，實(shí)際上是分為兩部分的。其中，4000億元用于投向2015年新增的城市棚戶區(qū)改造項目及其貨幣化補(bǔ)償安置;另外3000億元，定向投放到2014年已立項的棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置項目上。

    如是形成了總額約7000億元的棚戶區(qū)改造及其貨幣補(bǔ)償安置定向貸款額度。多位住建系統(tǒng)人士表示，根據(jù)他們掌握的信息判斷，如是定向信貸的支持強(qiáng)度，至少將延續(xù)2~3年的時間。

    豐沛流動性去庫存

    記者了解到，國開行不僅在信貸額度上給予了定向貸款的支持，還對一些監(jiān)管的慣例進(jìn)行了修改和調(diào)整，以確保能夠?yàn)榕飸魠^(qū)改造及貨幣化補(bǔ)償安置提供足夠的資金支持。

    這些對監(jiān)管慣例的調(diào)整和修改較關(guān)鍵的在于，國開行取消用于貨幣補(bǔ)償?shù)馁J款資金不能超過40%的限制，定向信貸額度支持中，用于貨幣化補(bǔ)償安置的比例將大幅度提高。

    按照住建部目前的部署，貨幣化補(bǔ)償安置主要包括三種方式：，政府組織棚戶區(qū)居民自主購購存量房安置;，政府購購存量房進(jìn)行安置;第三，直接貨幣補(bǔ)償。這意味著，舉凡地方政府采用這三種方式進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償安置，原則上都可以使用國家開發(fā)銀行的貸款。而這一點(diǎn)，將和房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)緊密。

    多位地方住建系統(tǒng)內(nèi)部人士均向記者證實(shí)，住建部一位高端專業(yè)在內(nèi)部系統(tǒng)會上曾多次強(qiáng)調(diào)，“貨幣化安置是從根本上解決房地產(chǎn)庫存問題的一個重要途徑，這個道理太清楚了”。

   實(shí)際上，從2014年下半年開始，針對房地產(chǎn)市場的情勢變化，住建部即將去化庫存作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)。此后出臺的多項穩(wěn)定住房消費(fèi)政策亦都圍繞去化庫存為核心展開。目前，已經(jīng)取得階段性的成效。

    根據(jù)中國指數(shù)研究院[微博]的市場監(jiān)測，2015年10月末，中指監(jiān)測的主要城市庫存量環(huán)比上月下降1.8%。10月樓市迎來熱銷旺季，開發(fā)商積極推出新房源和促銷手段，加之地方紛紛落實(shí)寬松新政，去化速度有所提升。

    監(jiān)測的城市中，僅青島、上海庫存有所增加，分別上漲2.23%和1.63%，其余城市均下降，其中福州去化表現(xiàn)較為明顯，庫存環(huán)比下降14.23%，蘇州次之降幅為8.73%。

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