11月10日，據(jù)路透社報(bào)道，四位歐洲央行(ECB)管委會(huì)委員稱，ECB內(nèi)部正在形成共識(shí)，將進(jìn)一步下調(diào)本已為負(fù)的商業(yè)銀行在該央行的存款利率。同時(shí)，歐洲央行也在考慮調(diào)整600億歐元的資產(chǎn)購(gòu)購(gòu)計(jì)劃，但這是一個(gè)爭(zhēng)議很大的事宜，尚未達(dá)成一致。

    歐洲央行的舉措與全球大多數(shù)國(guó)家或經(jīng)濟(jì)體的步調(diào)較為一致。在此前，日本央行2014年10月底決議：將每年基礎(chǔ)貨幣的貨幣刺激目標(biāo)加大至80萬(wàn)億日元，此前目標(biāo)60-70萬(wàn)億日元。并且在2014年11月份日本央行再次強(qiáng)調(diào)維持貨幣政策不變，承諾以每年80萬(wàn)億日元的速度擴(kuò)大基礎(chǔ)貨幣;其他國(guó)家或經(jīng)濟(jì)體央行進(jìn)一步調(diào)低了利率，包括瑞士和丹麥央行都將央行存款利率進(jìn)一步調(diào)降至負(fù)0.75%，去年至今，加拿大、俄羅斯、澳大利亞等也在進(jìn)一步降息。

    上述全球各大經(jīng)濟(jì)體貨幣政策連鎖反應(yīng)似乎都是源于美國(guó)退出QE及加息的預(yù)期。從目前來看，各個(gè)國(guó)家或經(jīng)濟(jì)體正在主動(dòng)或被動(dòng)調(diào)整貨幣政策，以應(yīng)對(duì)未來美國(guó)加息的落地。中國(guó)貨幣政策也不例外，自去年下半年開始就開始全面寬松，至今為止，中國(guó)央行已累計(jì)6次降息5次降準(zhǔn)。由此可見，2015-2016年全球范圍內(nèi)貨幣大戰(zhàn)的爆發(fā)已經(jīng)不可避免。

    那么，對(duì)于對(duì)于中國(guó)來講，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深化調(diào)整階段，經(jīng)濟(jì)增速也面臨著下滑的壓力，全球范圍內(nèi)貨幣大戰(zhàn)的爆發(fā)對(duì)中國(guó)影響如何?中國(guó)樓市否會(huì)會(huì)因?yàn)槿蚍秶鷥?nèi)貨幣大爆炸而重新步入快速上漲的通道?

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國(guó)樓市被美元“做空”，中國(guó)樓市的全球投資價(jià)值在降低;再加上中國(guó)版的“量化寬松”對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、樓市的影響邊際效應(yīng)在逐步降低，全球貨幣大爆炸對(duì)中國(guó)樓市并不會(huì)起到快速上漲的推動(dòng)作用;同時(shí)，中國(guó)樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，當(dāng)前仍然面臨去庫(kù)存壓力，此時(shí)，因?yàn)闃鞘谢久娴暮棉D(zhuǎn)與融資成本的降低，房企仍然借機(jī)在大規(guī)模拿地?cái)U(kuò)張，而在擴(kuò)張期資金面仍然相對(duì)緊張，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整(2016年樓市將進(jìn)入調(diào)整期，見下文分析)，企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)，本輪房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)將停止，樓市大范圍降價(jià)潮也將發(fā)生。

    理由之一：美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國(guó)樓市被美元“做空”

    美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，從全球投資客或財(cái)富的資產(chǎn)配置方向來看，購(gòu)置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的較優(yōu)選擇，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。在此市場(chǎng)背景下，全球投資客或財(cái)富對(duì)比中美樓市的投資價(jià)值，還是會(huì)選擇投資價(jià)值較高的美國(guó)房產(chǎn)，不會(huì)選擇中國(guó)樓市。從這個(gè)角度來看，中國(guó)樓市已經(jīng)被美元“做空”，投資客即使選擇中國(guó)樓市進(jìn)行投資，也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè)，難以改變樓市大趨勢(shì)。

    此外，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的背景下，美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然處于低迷階段，此時(shí)中國(guó)貨幣政策不得不通過量化寬松應(yīng)對(duì)美元加息。這對(duì)于中國(guó)樓市來講，確實(shí)是短期內(nèi)的利好，市場(chǎng)需求也會(huì)借機(jī)集中釋放，但是，短期內(nèi)的需求的集中釋放勢(shì)必會(huì)留下更多的后遺癥，也就是后期經(jīng)濟(jì)再度觸底低迷，樓市再度回到的調(diào)整期。因此，在美元加息周期即將來臨的市場(chǎng)背景下，中國(guó)樓市已經(jīng)不再被看好，在本輪需求集中釋放之后，樓市的調(diào)整期即將來臨。

    理由之二：中國(guó)版“量換寬松”對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響邊際效應(yīng)降低，樓市難以有上漲的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)

    2008年金融危機(jī)以來，中國(guó)實(shí)施了三輪的4萬(wàn)億投資政策，輪為2009年，我們稱之為4萬(wàn)億1.0版，實(shí)施后，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)快速回升，對(duì)于擺脫全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響功不可沒;輪為2012年左右，我們稱之為4萬(wàn)億2.0版，實(shí)施后，宏觀經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)快速回升，只是小幅回升后又陷入觸底的階段;第三輪為2014下半年至今，我們稱之為4萬(wàn)億3.0版，實(shí)施后至今央行累計(jì)6次降息5次降準(zhǔn)，還有其他貨幣政策工具變相放水，此時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)快速回升，今年前三季度GDP增速反而只有6.9%，幾乎沒有什么明顯效應(yīng)。

    上述過程與美國(guó)4輪QE(“量換寬松”)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的刺激作用極為相似，這說明，隨著中國(guó)版“量換寬松”的實(shí)施，它對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響邊際效應(yīng)降低，而對(duì)于樓市來講，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面不好，樓市也難以有持續(xù)上漲的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

    同時(shí)，中國(guó)人口增速放緩，人口紅利帶給房地產(chǎn)市場(chǎng)的“大機(jī)會(huì)”正在消失，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)。

    從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，截止2014年末，中國(guó)大陸總?cè)丝?包括31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市和中國(guó)人民解放軍現(xiàn)役軍人，不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺(tái)灣省以及海外華僑人數(shù))136782萬(wàn)人，比上年末增加710萬(wàn)人。全年出生人口1687萬(wàn)人，人口出生率為12.37‰，死亡人口977萬(wàn)人，人口死亡率為7.16‰。盡管人口自然增長(zhǎng)率為5.21‰，比上年提高0.29個(gè)千分點(diǎn)，但相比之前10幾年，人口增速已明顯放緩，人口紅利在逐漸減少，這就決定了樓市需求的增速也會(huì)逐年放緩。

    然而，對(duì)于大多數(shù)品牌房企來講，出于對(duì)業(yè)績(jī)和增長(zhǎng)率的追求，在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在樓市下半場(chǎng)依然試圖達(dá)到15%甚至20%以上的年增長(zhǎng)率，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩，供應(yīng)過多，庫(kù)存高企，造成更大的去庫(kù)存壓力。

    綜上所述，無(wú)論是從宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)層面，還是從人口紅利層面，還是從企業(yè)盲動(dòng)擴(kuò)張導(dǎo)致庫(kù)存增加的角度來講，大多數(shù)城市仍然會(huì)面臨庫(kù)存量偏大的問題。這也就決定了2015-2016年樓市“去庫(kù)存”基調(diào)不會(huì)改變。

    理由之三：中國(guó)版“量換寬松”對(duì)樓市影響邊際效應(yīng)降低，此時(shí)當(dāng)務(wù)之急仍然是去庫(kù)存，而不是期待房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲

    2008年金融危機(jī)以來，中國(guó)實(shí)施了三輪的4萬(wàn)億投資政策，輪為2009年，我們稱之為4萬(wàn)億1.0版，實(shí)施后，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)快速回升，房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)的快速上漲?；仡?009年以來的樓市可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論對(duì)于一二線城市，還是三四線城市，甚至以縣鎮(zhèn)為核心的五線城市，交易量猛增，房?jī)r(jià)暴漲，保守估計(jì)每個(gè)城市至少上漲50%，樂觀的房?jī)r(jià)甚至上漲100%以上，樓市在4萬(wàn)億的刺激之下出現(xiàn)“欣欣向榮”的景象，效果非常明顯;輪為2012年左右，我們稱之為4萬(wàn)億2.0版，實(shí)施后，大部分一二線城市出現(xiàn)了樓市基本面回升的行情，但是，樓市量?jī)r(jià)回升的幅度大不如2009年，三四線城市在這輪市場(chǎng)表現(xiàn)也沒有搶眼，更不要提以縣鎮(zhèn)為核心的五線城市。這輪4萬(wàn)億政策刺激對(duì)樓市的影響大打折扣;第三輪為2014下半年至今，我們稱之為4萬(wàn)億3.0版，實(shí)施后至今央行累計(jì)6次降息5次降準(zhǔn)，此時(shí)，只有北上廣深、南京、合肥、蘇州等少數(shù)幾個(gè)城市出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，其他城市的樓市幾乎沒有什么明顯效應(yīng)，全國(guó)范圍內(nèi)大多數(shù)城市樓市仍然面臨去庫(kù)存的壓力。

    上述過程說明，隨著中國(guó)版“量換寬松”的實(shí)施，它對(duì)樓市影響邊際效應(yīng)降低，而對(duì)于樓市來講，此時(shí)當(dāng)務(wù)之急仍然是去庫(kù)存，而不是期待房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲。

    理由之四：房企激進(jìn)擴(kuò)張導(dǎo)致企業(yè)資金面緊張，2016年市場(chǎng)調(diào)整期勢(shì)必導(dǎo)致大范圍降價(jià)潮

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡，短期內(nèi)來看，樓市仍然面臨去庫(kù)存的問題，即使有限購(gòu)取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也改變不了中國(guó)樓市“去庫(kù)存”的基本現(xiàn)實(shí)。今年下半年3次“雙降”之后，雖然熱點(diǎn)城市樓市成交量?jī)r(jià)在“金九十銀”有所表現(xiàn)，會(huì)促使樓市一線城市、部分二線城市樓市在四季度出現(xiàn)繁榮景象，“日光盤”在上述熱點(diǎn)城市也會(huì)頻現(xiàn)，但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，降價(jià)潮或?qū)⒁虼硕俣葋砼R。

    然而，對(duì)于房企來講，因?yàn)楫?dāng)前樓市基本面的好轉(zhuǎn)與融資成本的大幅降低，房企仍然借機(jī)在大規(guī)模拿地?cái)U(kuò)張，全國(guó)城市土地市場(chǎng)比如北上廣深、南京、合肥等頻現(xiàn)“地王”，市場(chǎng)“面粉貴過面包”的成為常態(tài)。對(duì)于房企來講，盡管可以借助資本市場(chǎng)力量進(jìn)行擴(kuò)張，但是，擴(kuò)張期的房企的資金面仍然是相對(duì)緊張的，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整，企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)，樓市大范圍降價(jià)潮也將發(fā)生。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于擴(kuò)張期的房企來講，正是由于這些房企的永無(wú)止境的市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購(gòu)、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當(dāng)企業(yè)的擴(kuò)張的盲動(dòng)性與市場(chǎng)調(diào)整期相遇時(shí)，或者房企未來再次遭遇不可預(yù)見的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)的資金面的需求就與市場(chǎng)流動(dòng)性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，從企業(yè)的層面就表現(xiàn)出了資金鏈危機(jī)的問題。甚至即使是大型品牌房企，目前也被同行收購(gòu)股權(quán)，面臨命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

    此外，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，如果房企激進(jìn)擴(kuò)張與“地王”成為常態(tài)，那么，市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方向：瘋狂之后的市場(chǎng)調(diào)整期。比如，2009-2010年、2013年土地市場(chǎng)“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。從今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看，如果土地市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象在今年四季度持續(xù)頻現(xiàn)，那么，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。

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