幾天前，在萬通馮侖的書房，我與他見面，談談今年以來在立體城市上的“中槍”感受。

  何謂中槍？立體城市是這幾年馮侖工作清單上的頭要議題，但是偏偏好事多磨，從高層人事、基層員工動蕩到工程進度都被媒體翻撿出來。

  我身在其外，但對立體城市相當關注，并知道他付出甚多。正如他在下文所言，為推進紐約中國與臺北項目，這么多年前往紐約與臺北各有60與40次以上，終于成功。他也在新加坡李光耀學院攻讀公共管理近兩年，這自然又是為了立體城市。

  于是，我便多次邀約他暢談一次，即使不為辟謠，也借此公開一些內情，提供另一面的視角，可令事情更清晰準確。

  他答應了，便有了書房見面。凡兩公里，他盡可能披露了中國、立體城市的由來、挑戰(zhàn)，復雜與策略。下面此文講了五個話題，有你知道的，還有你不知道的。

  一勺君把談話要點摘錄如下：

  6年運作的特點

  哥本哈根氣候大會之后，立體城市開始提出，它較自然的起點，是希望建立一個節(jié)能低碳的理想城市。

  6年來，對立體城市的研究與實踐逐漸深入。我們專門請了包括保羅.索拉里在內的國際大師研討理想城市，我們也做了關于未來理想城市的巡回藝術展，進一步加強外界的認知。由于立體城市涉及到大量社會公共管理，我本人也在新加坡李光耀學院學習了近兩年的公共管理。

  然后，開始進入跟地方政府找地、談判階段。這個過程當中就碰到了很多有趣的事，成都主體城市規(guī)劃已公示通過，和政府也簽了約，結果趕上老書記被抓，新書 記飄搖，市委書記被抓，縣委書記也進了班房。照說內部自身的專業(yè)人更換不應影響實際進程，但是，成都不按照合約來。同樣的事情在其他地方也出現了，這些原 因都不是我自身的原因。我們發(fā)現，制度成本實際上非常高，光成都一地我們就損失7000多萬。我們作為一個認真做事的企業(yè)老碰到這些事，這實際上就是個制 度環(huán)境問題。

  然后，我們來到西安，目前為止除了政府答應的事兌現得慢一些以外，當地政府還是有信用的。

  土地本來2013年底要交地給我們。但因為它是個新區(qū)，各方面的體制都在磨合，所以我們也都理解。但這么大的計劃，一定是跟當地政府的支持有很大關系。如果政府在規(guī)劃與土地上不進行一個特別的支持，那我們是沒法做的，所以時間進度有些后延。

  我們也曾向國土部反映，立體城市密度比較高，土地供應和指標能否給一些支持？因為國土部在強調集約用地。后來，國土部也有很好的回應，提出長沙的節(jié)地模式、立體城市模式，還有**上蓋這三種節(jié)地的模式要給予支持。

  立體城市的難點是跟政府的磨合，而不是跟市場的磨合。一個是土地，一個是規(guī)劃。

  比方說一平方公里給我，我就在上面投資各種節(jié)能基礎設施了。但你如果分多次給我、每次200畝，那這個基礎設施的投資就會受到影響。我如果弄到別人家地 上，萬一較后又出岔子了怎么辦？這個事目前已經解決了，地方政府也都理解了。一個新的發(fā)展模式，你得允許地方政府慢慢跟你討論。包括宏觀經濟管理部門、國 土部等等，他們都是慢慢來看，知道你是為了節(jié)地，而不是為了圈地。

  另外，我們的理想要落地，以醫(yī)療健康產業(yè)、立體農業(yè)、教育、研發(fā)為代表的產業(yè)必須落地。但是它都是有條件的，比如經濟繁榮的時候怎么做，蕭條的時候怎么做，郊區(qū)怎么做，城市區(qū)怎么做。

  以醫(yī)療健康產業(yè)為例，他要等到人聚集到一定的時候才行。如果你人還沒有足夠的聚集，他現在投資上去誰去用？這里邊還有個財務安排的邏輯。

  在這6年里，我們真正開始做才3年多。前面是研究、探討，相對比較虛。真正拿到地還不到三年。所以這個事有磨合也很正常。目前西安立體城市1200多畝土地中，已經交付了一半多一些。

  準備工作

  為了做這個立體城市，頭先，我先到新加坡李光耀學院學了一年半多的公共管理；，我與劉永好發(fā)起成立了醫(yī)療健康聯盟；現在還有一家運營機構，萬康醫(yī)療管理機構，是我們醫(yī)健聯盟成員的公司。這些都是為立體城市準備的。

  目前立體城市醫(yī)療健康產業(yè)園的模式是：有一家壽險公司以預購物業(yè)的方式投資，機構來運營，我們來補貼租金的不足部分。我們正在與好幾家險資談，但是財務 模型都是沒問題的，大家都接受。我們找到好的醫(yī)院運營管理者，就會有人來投。這個投的方法，就是他購物業(yè)，相當于有了穩(wěn)定的租金，這是壽險資金愿意做的 事。

  另外，社會的微型城市的管理模式也必 須研究。我們跟政府一起也研討了局部的公共政策。我們提出來，這里應有專門的社區(qū)公益基金。每一平米我們提出200—300塊錢，比如說500萬平米那么 就是10億元放到這個公益基金的池子里，然后，每一年你有6%左右的回報，大概就是6千萬。這6千萬就提供公共支出的福利補貼，只補貼給立體城市。

  這種管理方法可以增加整個立體城市公共福利的水平。我們提出來的公共政策就圍繞四個詞匯：高就業(yè)、高福利、低成本、可持續(xù)。當項目落地運行時，它就按照這個來。

  誰來當立體城市的客戶？

  誰是我們的客戶？這是能不能落地成功較根本的一條。

  比如西安項目，單套住宅按100平米算，我們大概有2.5萬套，那我們怎么找到2.5萬個家庭。如果是50平米一套，那我們就得5萬人。誰愿意成為我們的客戶，這決定了我們能不能成功。

  通常有兩種發(fā)現客戶的方法，一種是地段好、配套好、環(huán)境好、景觀好，再加上便宜，形成性價比，大家會購單。這是傳統(tǒng)做房地產開發(fā)的模式。

  可是，這里是個新區(qū)，有很多東西是沒有的，有很多地方還不夠好。在這種情況下，誰做我們的客人？因此，我們研究的問題就得反過來。從西安這個個案來說，如果研究市場的邏輯按傳統(tǒng)的房地產來進行，那樣你等于在跟市較好的項目競爭，你肯定競爭不過他。

  所以，我們就研究，當年的延安與深圳是如何做到的？

  我們認為至少有三條是可以解決的。，這是理想城市。立體城市的價值觀是自由、創(chuàng)新、共享、美德。然后跟市場上潛在的客戶去溝通。延安當時也是理想主 義。大家當年去延安也不是為了窯洞或者配套好才去延安，反而是城市里有房子的人跑那去住窯洞。結果不僅有了窯洞，還帶回來一人一個女學生。喜歡我們的就 來，不喜歡的就算了。

  、誰才可能有理想。當然是年輕人。40—45歲的，如果有孩子的人就比較在意配套。但是你22歲、25歲的人會不在意一些。所以，我們的主力人群就應該是年輕人。那么，我們有沒有可能在西安找到這么多年輕人？結果我們算完帳，充滿信心。

  帳是這么算的。西安在校生四年累計下來共120萬，理論上已經畢業(yè)四年的，還有120萬，大部分都沒成家，合起來就是240萬。畢業(yè)的120萬人里，假 設3/4都不在西安或者是已經結婚了，那我們還有30萬人。加上每年的新畢業(yè)生也有30萬。這60萬里，如果有1%我們說服，按照我們的價值觀，愿意跟我 們一起建理想城市，那就是6000個人。0.5%就是3000人。10年也就把它消化了。當然，如果說50平米一套，那就得5萬，那我們就12、13年也 就基本上消化完了。如果一年能夠消化幾千套，那也是奇跡。

  這里面還有個價格問題。我們是做小戶型，有頭付貸，價格又不是很高，年輕人沒有什么壓力。我們做了大量的入校調查：如果是這樣你會不會來？

  在這種情況下，我們直接問的結果是轉化率2.5—3%。我們現在只要求0.5%可以了。這樣一來，事實上是存在這些客群的，還沒有算其他的青年人。

  接下來要讓這件事落地。我們現在不是傳統(tǒng)的房地產營銷，而是在西安組織了一個以年輕人為主的理想城市的執(zhí)行團隊，發(fā)放一部分工作補貼，同時也有一些獨立 的財務預算給他們。這個工作是全職的，執(zhí)行委員會有公共福利部門，有市民的招募、培訓部門，還有公關的宣傳部門，有財務的預算部門，有招商的部門，大致的 人數在18到20人。執(zhí)行委員會的負責人是一個很有影響力、專業(yè)力的年輕創(chuàng)業(yè)者。他之前在西安創(chuàng)業(yè)，現在全職過來做這個事。

  建設一個理想城市，價值觀要有認同感。另外，要有一個全新的生活方式來吸引。理想城市有很多創(chuàng)業(yè)的活動，給他們一個全新生活方式的體驗、共享。比如你一 旦成為我理想城市的市民，我們就開始免費給你很多福利。這些福利來自我們的福利基金，以及公共福利部門整合的免費福利資源。

  2017年，通向立體城市的城軌就通了。第四軍醫(yī)大學也已經開工了。西安交大也搬過來了。在可見的未來，有一個實實在在的利益擺在這里。

  我們把他們不是當客戶，而是跟我們一起來建設。執(zhí)行委員會這個團隊下面注冊的新創(chuàng)業(yè)公司都在理想城市，然后孵化帶出一大堆年輕人。你同時成為市民，你要 創(chuàng)業(yè)我們與政府再給幫助。這樣越來越多有理想的年輕人，都一起來建設理想城市。10年以后，他們都30多歲了，這城市就歸他們管了。

  在2016年的春天，我們要求我們批立體城市的市民在600—1000個之間。這是我們的目標，現在看非常樂觀。

  我們目前在西安的實踐實際上是順次在展開，我們不可能像有些人所說的那樣停下來。

  但是我們又發(fā)現，理想城市也可以不斷的進化、迭代。1.0版的立體城市，只有1個產品系列，是郊區(qū)新城版，現在是立體城市2.0版，又多了一個市的 產品系列。所以下一步我們再做新的立體城市，有兩個選擇。一個就是

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