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說好的70年土地使用權(quán)大幅“縮水”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:南方日報(bào) 閱讀 533 次
近年來,隨著消費(fèi)者越來越理性,加上存量房較多,土地使用權(quán)期限越來越受到市民關(guān)注。
近日,有市民報(bào)料稱,購的一手新房,發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)只有30年。而據(jù)他了解,一般住宅土地使用年限是70年。為何如此大幅“縮水”?到期后怎么辦?這些成了正在購房看房的市民熱切關(guān)注的問題。
以前購房,很多人除了看價(jià)格、看地段、看戶型、看配套,直接忽略了土地使用權(quán)年限。不過近年來,隨著消費(fèi)者越來越理性,加上存量房較多,土地使用權(quán)期限越來越受關(guān)注。
貓膩 許多住宅用地使用年限不同程度“縮水”
去年,陳先生以每平方米近5000元的價(jià)格在北江以南某樓盤購下一套三居室。但等他加入業(yè)主QQ群,才發(fā)現(xiàn)有人提出土地使用年限問題,明明自己購的是新房,其實(shí)是已經(jīng)擁有十幾年“地齡”的老盤。該樓盤的銷售人員跟他解釋,這種情況在各地樓市相當(dāng)普遍,有的開發(fā)商從拿地到開發(fā),周期從三五年到十年都很常見。
事實(shí)上,開發(fā)商坦言,在目前一手房的交易過程中,購房者對所購商品房的土地使用年限提出異議的很少。
“一般情況下,我們房子預(yù)售時(shí)會(huì)提供5證,其中會(huì)注明房子使用期限。不過,很少有看房者和購房者關(guān)注土地使用年限,也不問。即使偶爾有問的,我們會(huì)告訴他,按照政策,可以自動(dòng)續(xù)期,大多數(shù)客戶也不會(huì)深究。”新城一知名樓盤工作人員介紹。
據(jù)了解,很多購房者在購房時(shí),更多的是關(guān)注售價(jià)、地理位置、配套等,關(guān)心的是房子的價(jià)值和增長空間。
“我以為所有的房子購下來都是70年的產(chǎn)權(quán),所以去年購房的時(shí)候壓根就沒有問過關(guān)于土地使用年限的問題?!崩钚〗惚硎?,她購房時(shí)更關(guān)注價(jià)格,而不怎么注意使用年限。
“畢竟房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn),它的投資屬性不會(huì)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)年限的影響產(chǎn)生太多改變?!蓖顿Y者老張對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)縮水問題持樂觀態(tài)度,按照現(xiàn)在的建筑物使用壽命和城市的更新速度來看,很可能不到70年,一棟建筑就會(huì)被重建。
不過,仍有不少業(yè)主憂心使用權(quán)“縮水”問題。“同樣的價(jià)錢,當(dāng)然希望購個(gè)年限長點(diǎn)的,況且到時(shí)候期滿了怎么辦呢?”陳先生擔(dān)心。
究因 房產(chǎn)周期開發(fā)、閑置轉(zhuǎn)賣等耽擱銷售
據(jù)了解,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,住宅的土地使用年限為70年,綜合類土地使用年限多為50年。記者走訪發(fā)現(xiàn),部分樓盤或多或少都存在土地使用年限縮水等問題。如有的樓盤2000年左右開發(fā),至今已經(jīng)15年過去了,項(xiàng)目仍沒未開發(fā)完畢。還有新城多個(gè)樓盤,因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)手幾次才進(jìn)入樓盤開發(fā)期,土地使用權(quán)限也只剩下30多年。
不過,據(jù)了解,土地使用權(quán)縮水表現(xiàn)較為明顯的是早期一批住宅用地,其總共使用年限只有50年,這和早期政策有關(guān)。因?yàn)楦鞣N原因,有的推遲了10年才開發(fā),有的項(xiàng)目大,持續(xù)開發(fā)了十多年,因此使用權(quán)可能只有30多年。
采訪還了解到,從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)開始,正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程,一般需要兩到三年的時(shí)間,有的甚至?xí)仙先哪?。或者是體量較大的樓盤還將分多期開發(fā),等到項(xiàng)目的后期時(shí),往往土地使用年限有不同程度“縮水”。
新城一開發(fā)商相關(guān)人員表示,“如果在開發(fā)過程中再遇到一些資金不到位,或者是相關(guān)證件未辦理好等客觀因素,開發(fā)周期還將繼續(xù)延長?!币虼耍m當(dāng)“縮水”屬于正?,F(xiàn)象。不過,他還表示,不排除另外一種情況。即在過去十年,房價(jià)飛漲,土地迅速增值,溢價(jià)高,一些所謂房企做起了土地購賣生意,即通過土地高溢價(jià)獲利,而且風(fēng)險(xiǎn)小,有的土地甚至被轉(zhuǎn)賣了很多次,在不斷的轉(zhuǎn)賣中耽擱了開發(fā),從而縮短了使用期限。
■部門回應(yīng)
使用權(quán)期限屆滿可續(xù)期
記者以購房者身份向清遠(yuǎn)市國土資源局咨詢住宅土地使用權(quán)“縮水”問題,土地利用處一位工作人員介紹,產(chǎn)權(quán)從土地發(fā)證之日算起,縮水可能是由于開發(fā)商閑置、或轉(zhuǎn)讓、或因周期開發(fā)等原因造成。至于到期之后怎么辦,該工作人表示,期滿了可以續(xù)期,但具體如何執(zhí)行目前仍沒有明確的政策指示。如今清遠(yuǎn)還沒有使用權(quán)到期的房子,不過這類房子使用權(quán)縮水的房子不是個(gè)案。
根據(jù)《物權(quán)法》百四十九條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理?!敝劣诶m(xù)期是有償還是無償,《物權(quán)法》中并未明確規(guī)定。
■律師說法
相關(guān)法規(guī)暫存空白或?qū)彿空咴斐蓳p失
花了70年的錢,卻沒購到70年的使用權(quán),得知這樣的情況后,購房者自然心里不舒服。對此,有律師認(rèn)為,如果開發(fā)商在出售房屋時(shí)沒有明示,開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)縮水責(zé)任。但是因?yàn)槟壳跋嚓P(guān)法律規(guī)定存在空白,土地使用年限與房價(jià)之間的關(guān)系并不明晰,購房者難以通過訴訟獲得賠償。
縮水的問題是,期限比原來短了,將來怎么辦?按照《物權(quán)法》可以自動(dòng)延期,但現(xiàn)在政策不清的是,這種自動(dòng)延期交不交費(fèi)。如果交費(fèi),費(fèi)用交得又比較多的話,對購房者可能會(huì)造成一些經(jīng)濟(jì)上的損失。
■專家觀點(diǎn)
可能影響二手房估值
地產(chǎn)運(yùn)營師趙千河認(rèn)為,目前土地使用年限到期的少,所以人們對此關(guān)注不高,“影響有多大,我認(rèn)為應(yīng)該在30年后,也就是關(guān)鍵在到期或者即將到期的那一段時(shí)間,那個(gè)時(shí)候也是人們較關(guān)注的時(shí)候?!?/p>
不過,一位二手房中介負(fù)責(zé)人表示,土地使用權(quán)對二手房影響可能明顯。一是按揭貸款,使用年限只有20年,按揭期限也會(huì)縮短。二是如果業(yè)主打算賣房,但使用年限很低,房屋的估值也會(huì)受一定影響。
至于,一些人擔(dān)心未來在房屋到期后可能會(huì)額外繳費(fèi),清遠(yuǎn)一房企負(fù)責(zé)人表示,實(shí)際上他們在購購?fù)恋貢r(shí)已經(jīng)交了土地使用稅,即使有也不會(huì)很多,否則到時(shí)候?qū)⑺袎毫D(zhuǎn)向業(yè)主,“我估計(jì)這也是許多購房者不關(guān)注使用年限的一個(gè)重要心理因素”。
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