沉寂了半年之久的北京土地出讓市場(chǎng)將在下半年步入深度調(diào)整階段，開(kāi)發(fā)商的資金鏈不斷吃緊無(wú)力拿地，流拍現(xiàn)象成為常態(tài)，大部分預(yù)計(jì)出讓的土地難以找到購(gòu)家。

記者9月17日從北京市土地整理儲(chǔ)備獲悉，9月10日至17日，北京市掛牌土地共約153萬(wàn)平方米，9月將有約389萬(wàn)平方米土地?cái)M入市。

　　“北京此階段放量推地將進(jìn)一步危害房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，地產(chǎn)商無(wú)力購(gòu)購(gòu)，土地計(jì)劃難以完成，土地財(cái)政收入將大幅縮水，政府可能放棄推地計(jì)劃，出手救市?！北本煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究主任董藩向記者表示。

土地價(jià)格預(yù)期降低

　　2007年頻頻出現(xiàn)的天價(jià)拿地現(xiàn)象已被今年各地上演的土地流拍所代替。房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷情況下，開(kāi)發(fā)商不但普遍遭遇到了資金緊張的問(wèn)題，而且已經(jīng)普遍改變了土地市場(chǎng)的預(yù)期。

　　“政府土地主管部門及開(kāi)發(fā)商，對(duì)土地價(jià)格的預(yù)期都發(fā)生了變化?！北本┬涝瓨I(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理羅園表示，樓市整體慘淡已經(jīng)影響到土地市場(chǎng)。

記者了解到，2007年7月到8月，北京土地成交金額約為70億，2008年7月到8月成交金額約為14.3億，同比下降79.6%。

　　然而，今年三季度原本將是土地公開(kāi)出讓的高潮。在北京土地整理儲(chǔ)備網(wǎng)站“即將入市地塊”欄里顯示，仍有30個(gè)地塊將在2008年第三季度入市。

　　北京土地整理儲(chǔ)備副主任葉向忠表示，網(wǎng)站上所謂的即將入市地塊，只是工作人員對(duì)于推地進(jìn)度的一個(gè)預(yù)期，并不是任務(wù)目標(biāo)。

　　“政府土地管理部門很有可能在后4個(gè)月大批量推地?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰指出，近幾年中，政府土地管理部門一般會(huì)在第四季度集中推地，今年仍有可能出現(xiàn)這樣的情況，部分原計(jì)劃三季度推出的地塊延至四季度才推出。

　　但是，開(kāi)發(fā)商去年的瘋狂拿地行為在今年出現(xiàn)了戲劇性的大轉(zhuǎn)折。不少開(kāi)發(fā)商在接受記者采訪時(shí)表示，今年沒(méi)有拿地的意愿和計(jì)劃，“心有余而力不足”。

　　“這一現(xiàn)象從側(cè)面反映出兩個(gè)問(wèn)題：一是開(kāi)發(fā)商對(duì)拿地成本的重新考量，凸顯資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題；二是開(kāi)發(fā)商不愿意增加土地儲(chǔ)備，顯示出對(duì)后市感到迷茫。”五合智庫(kù)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅坦言，土地市場(chǎng)的深度調(diào)整已到來(lái)。

“賣地求生”增多

　　另一方面，知情人士透露，近期北京有意轉(zhuǎn)讓土地的開(kāi)發(fā)商明顯增多，在轉(zhuǎn)讓地塊中，以住宅用地為主。

　　據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，目前，在該所掛牌出讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，僅二季度掛牌出讓的就多達(dá)20余個(gè)，其中涉及北京的項(xiàng)目達(dá)到16個(gè)。

　　“在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的只是其中小部分。更多的開(kāi)發(fā)商由于怕影響現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售，往往是委托中介公司直接拿土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。前幾年，這些企業(yè)通過(guò)關(guān)系或者招拍掛拿到了地，但后來(lái)銀行銀根收緊，它們貸不了款，只得將手中的土地作為籌碼拿出來(lái)融資。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。

　　這些進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司，多數(shù)都表現(xiàn)出對(duì)資金的渴望，有的要求受讓方能短期支付大筆交易資金，還有要求受讓方有良好的資金實(shí)力，能一次性支付交易價(jià)款。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期北京掛牌出讓的7塊土地都是通過(guò)出讓100%公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓的，主要集中在宣武、昌平、密云、懷柔。

　　“現(xiàn)在拿地的多數(shù)為上市公司，融資能力較差的公司幾乎沒(méi)有拿地計(jì)劃?！绷_園認(rèn)為，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，全國(guó)土地市場(chǎng)都開(kāi)始回歸理性，只不過(guò)這種理性建立在開(kāi)發(fā)商缺錢的基礎(chǔ)上。

　　同時(shí)，前兩年瘋狂拿地的企業(yè)也感到了苦澀。李文杰表示，從市場(chǎng)層面來(lái)看，幾乎不斷加大促銷、降價(jià)力度的開(kāi)發(fā)企業(yè)“無(wú)一例外”的都是“土地儲(chǔ)備”龐大的企業(yè)。面對(duì)未來(lái)的成交持續(xù)低迷，這些企業(yè)真是“企業(yè)快速擴(kuò)張?jiān)酱笤轿ｋU(xiǎn)，土地儲(chǔ)備越多越緊張”。

土地財(cái)政“綁架”政府

“一線城市的土地出讓極有可能無(wú)法完成計(jì)劃?！惫獯笞C券分析報(bào)告指出，受住宅銷售市場(chǎng)低迷的影響，一線城市的土地出讓進(jìn)程將繼續(xù)延緩。但更令人擔(dān)憂的是，“這也意味著未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖后，住宅的供應(yīng)仍然會(huì)出現(xiàn)偏緊的局面”。

　　來(lái)自國(guó)土資源部全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)土地有接近50%都是以底價(jià)成交收?qǐng)觯?0%左右的土地遭遇流標(biāo)流拍。

　　這種局面不得不讓地方政府大幅下調(diào)2008年的土地出讓收入預(yù)期。深圳市政府將今年的國(guó)土資金收入預(yù)期大幅降低到154.33億元，比去年215.6億元的實(shí)際收入下降超過(guò)60億元。事實(shí)上，土地出讓收入早已是地方政府較重要的一塊財(cái)政收入。

　　有資料顯示，2007年房地產(chǎn)企業(yè)交給政府的土地出讓金超過(guò)1萬(wàn)億元，而當(dāng)年地方財(cái)政總收入不過(guò)2.3萬(wàn)億元。再加上房企的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，地方財(cái)政已成為名副其實(shí)的土地財(cái)政。

　　“各地土地出讓收入在財(cái)政收入中的占比是不一樣的，有的城市達(dá)到了40%，北京只占到10%左右?！比珖?guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生說(shuō)。

中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，樓市平穩(wěn)的關(guān)鍵還在于土地供應(yīng)，相對(duì)于土地緊張情況下，如何保持有節(jié)奏地供應(yīng)土地，對(duì)于每個(gè)城市來(lái)講是非常重要的。政府需要滾動(dòng)性的土地供應(yīng)計(jì)劃，通過(guò)預(yù)計(jì)需要多少樓盤量來(lái)推地，保持相對(duì)穩(wěn)定的供應(yīng)節(jié)奏。而有時(shí)城市沒(méi)有掌握好供應(yīng)的節(jié)奏，比如說(shuō)廣州在2003年、2004年以前土地供應(yīng)量大，華南板塊便是案例，但是之后一兩年土地供應(yīng)少了，到2007年顯得不夠了，上海也是這樣的情況。

“目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑，房屋價(jià)格均價(jià)降低，北京如果再集中放量推地，一方面必將進(jìn)一步摧毀地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面開(kāi)發(fā)商無(wú)力購(gòu)地，土地出讓計(jì)劃難以完成，導(dǎo)致北京土地財(cái)政收入大幅降低?！倍J(rèn)為，政府面臨土地財(cái)政收入減少，可能出手救市，一方面取消退地計(jì)劃，另一方面采取減稅免稅的方式鼓勵(lì)購(gòu)購(gòu)。

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