昨天，習(xí)大大在經(jīng)濟工作會議上發(fā)表講話，提出“化解房地產(chǎn)庫存。加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶。要明確深化住房制度改革方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購購庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要取消過時的限制性措施”。

限制性措施含義甚廣，較引人矚目的當屬限購政策，但是不要忘記，取消限購性措施之間，還有一句定語，“過時的”。何謂“過時”，即不符合當前發(fā)展要求的，與已經(jīng)執(zhí)行的政策相沖突的。

而限購是否“過時”，特別是仍在執(zhí)行限購的“北上廣深”今年成交量普遍上揚的背景下，限購的“過時”一說尚需畫個問號。更不要說，住房限購的另一重意義在于控制北京（樓盤）常住人口規(guī)模。

而與已執(zhí)行政策相沖突的，確已“過時”，有必要加以調(diào)整的主要是關(guān)于預(yù)售資金的提取時限。

今年12月16日，北京市住建委曾發(fā)布通知，在保證預(yù)售資金用于工程建設(shè)的前提下，商品房預(yù)售項目網(wǎng)上簽約面積不足該預(yù)售許可證許可面積的二分之一時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。

而在此之前預(yù)售資金的提取要求是按照地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件這四個節(jié)點來提取被監(jiān)管在銀行專用帳戶中的預(yù)售資金。該項政策的初衷在于防止樓盤“爛尾”，保證購房者權(quán)益。

但該項政策已經(jīng)“過時”。

2013年，北京曾頒布預(yù)售新規(guī)，要求“7層以下（含）的大戶型住宅及商業(yè)、辦公項目，需達到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售。8層以上（含）的，需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2（且不低于7層）后，方可辦理預(yù)售?！?/p>

也就是說7層以下大戶型住宅及商業(yè)、辦公項目在開始網(wǎng)簽時已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，8層以上建筑的施工進度也至少完成了規(guī)劃層數(shù)的1/2，“爛尾”可能性已經(jīng)基本被扼殺，沒有必要再嚴格控制預(yù)售資金的提取時限，因此方才得以松綁。

而限購是否“過時”，取決于樓市未來的供需形勢。

據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，從北京來看，由于出讓地塊中大量配建保障房、自住房及配套設(shè)施用地，大幅擠占了純商品住宅用地，2014、2015兩年，北京出讓住宅用地中純商品住宅用地的面積不過600余萬平方米，而僅今年一年，北京純商品住宅的成交面積就接近700萬平方米。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，兩年的供地相當于一年的市場去化，北京純商住宅市場長期仍然處于供不應(yīng)求的形勢下。在這種情況下，依靠新房市場的單邊供給顯然不足以滿足北京購房需求，那么，如何調(diào)動二手房市場的流通性，將成為政策修正的要點。

當前，二手房市場的稅負過高，雖然營業(yè)稅的減免年限“5改2”，但二手個稅依然要“滿5先進”才能享受稅收優(yōu)惠，這無疑將房產(chǎn)固化并鎖定，降低了二手房的流通效率，因政策所致，人為造成二手房可售房源量的不足，在“取消過時的限制性措施”的新方向之下，二手個稅有望得以減免。

在此基礎(chǔ)上，限購雖然不會全面解禁，但為了加強二手市場的流通功能，對限購加以微調(diào)，“賣一購一”或者“賣二購一”，從而騰挪購房資格是可以預(yù)期的。

郭毅認為，在習(xí)大大的講話中，還有兩點值得注意。

其一是“把公租房擴大到非戶籍人口”，頭次在層面突破了住房保障的地域限制，對于中低收入人群或剛剛畢業(yè)參加工作的年青白領(lǐng)來說，無疑多了一重選擇。

其二是“鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)”，如何鼓勵預(yù)計未來還將頒布相應(yīng)的政策，各種V-work、創(chuàng)客辦公將迎來發(fā)展的春天。

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