雨季時不少業(yè)主苦不堪言——只要家里有一處漏水，全家遭殃。專家指出，雨季治漏只是權(quán)宜之計，真正除根，要等到晴朗、干燥的冬季，這就是所謂的“夏病冬治”。不過治也需講方法，施工隊?wèi)?yīng)有施工資質(zhì)，并杜絕使用假冒偽劣產(chǎn)品。難以確定權(quán)責(zé)的可引入司法鑒定機(jī)構(gòu)，讓大家修得明白。

    房屋漏水減損建筑壽命

    京華家居編輯部常年能夠接到讀者關(guān)于屋內(nèi)、屋面滲水的咨詢，但中國建筑防水協(xié)會理事長朱冬青提出的一串?dāng)?shù)字，才讓記者真正了解了建筑滲水的普遍性及嚴(yán)重性。去年，中國建筑防水協(xié)會發(fā)布了《2013年全國建筑滲漏狀況調(diào)查項目報告》，抽樣調(diào)查涉及全國28個城市、850個社區(qū)，共計勘察2849棟樓房，訪問3674名住戶。在接受調(diào)查的2849個建筑屋面樣本中，2716個出現(xiàn)不同程度的滲水，滲漏率達(dá)95.33%;住戶樣本3674個，共有1377個出現(xiàn)不同程度的滲漏，滲漏率達(dá)37.48%。朱冬青提到，根據(jù)北京建筑工程司法鑒定的數(shù)據(jù)顯示，有1/4的法律糾紛由建筑滲漏引發(fā)。

    “然而我們想引起公眾注意的是，滲漏并不是只關(guān)系一家的生活質(zhì)量，還會減損整個建筑的壽命，從而造成財產(chǎn)損失?！敝於啾硎?，住在公寓內(nèi)的居民，一般關(guān)心自己的居室內(nèi)的問題，如果出現(xiàn)滲水，就進(jìn)行一些小修小補。有很多滲漏的房子常年不居住或是出租的，就直接放任問題存在。包括看到地下車庫滲水，很少有業(yè)主積極向物業(yè)反映，“看見水洼，直接邁過去就得了?！笔獠恢ㄖB水對建筑本身危害極大。專家還指出，建筑滲水的危害是漸變的，并非一開始就能顯現(xiàn)，所以更容易被忽略。

    朱冬青解釋，水是無孔不入的，混凝土本身都有毛細(xì)孔，水可通過混凝土腐蝕內(nèi)部的鋼筋，產(chǎn)生銹漲，從而導(dǎo)致混凝土開裂?！斑@樣水又會更多地滲入，產(chǎn)生惡性循環(huán)，較終的結(jié)果就是建筑壽命折損。”朱冬青舉了一個真實的案例，東莞一戶居民購購的別墅漏水十年，一直沒有得到根本治理，較后經(jīng)過司法鑒定，這些年的漏水導(dǎo)致房屋的壽命折損了20年，而這個建筑的壽命只有50年，較終法院判開發(fā)商賠償巨額損失，由此可見滲水對房屋的危害程度。

    司法鑒定可解決糾紛

    解決居室漏水的難點除了技術(shù)，還有漏水點的查找。在12月17日舉行的中國國際屋面和建筑防水技術(shù)展覽會“走進(jìn)社區(qū)診治滲漏”公益活動上，就有一位老先生提出，鄰居漏水自家遭了殃，但苦于無法找到漏水點，物業(yè)也拿不出辦法，現(xiàn)在只能眼睜睜地看著自家的墻面不斷地被滲水浸泡?，F(xiàn)場專家就指出，為了準(zhǔn)確地判斷漏點，業(yè)主可以委托司法鑒定部門上門進(jìn)行鑒定。專家指出，目前還沒有專業(yè)儀器可以簡單地判斷出漏水點，司法鑒定部門的專業(yè)人員可以根據(jù)專業(yè)知識和經(jīng)驗從現(xiàn)場情況判斷出滲漏根源。

    近日，記者以消費者身份咨詢了北京市建筑工程研究院建筑工程質(zhì)量司法鑒定，工作人員告訴記者，確實可以對居民家中的漏水點進(jìn)行判定，但并不能保證對家中設(shè)施不做出破壞。“這樣根據(jù)現(xiàn)場情況來定，有的可以通過觀察判定，但還有一些必須經(jīng)過必要的試驗。”該工作人員還表示，目前他們只能接受法院的委托，也就是說，業(yè)主必須走到訴訟階段才能引入司法鑒定。還有專家支招，現(xiàn)在有東方雨虹等防水企業(yè)都開設(shè)了家庭防水維修業(yè)務(wù)，也可以請專業(yè)公司上門檢查漏水源頭。

    屋頂漏水可申請大修基金

    除了室內(nèi)漏水，一些老舊居民樓頂層和外墻面也有滲水情況。京華時報記者咨詢得知，這些問題無法通過家庭內(nèi)部裝修而需要求物業(yè)和原建單位修復(fù)。不過，很多維修工程一拖再拖的根源就是沒有資金，要動用大修基金需絕大部分業(yè)主討論通過。“原來使用大修基金需經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過?！敝於啾硎荆F(xiàn)實情況中，很多業(yè)主沒有受到滲水的影響，所以動用這個基金并不容易。

    不過，要提醒廣大業(yè)主的是，《北京市住宅專項維修資金使用審核標(biāo)準(zhǔn)》已經(jīng)發(fā)生了變化，屋面防水損害造成的滲漏已經(jīng)被列為危機(jī)房屋使用安全的緊急情況，不需要經(jīng)過業(yè)主討論通過，便可按照相關(guān)規(guī)定使用住宅專項維修資金，對共用部分進(jìn)行維修、更新和改造。

    施工單位須有資質(zhì)

    家里出現(xiàn)滲水到底找誰修?專家們強(qiáng)調(diào)必須要找專業(yè)隊伍。普通消費者怎么區(qū)別專業(yè)隊伍和游擊隊呢?朱冬青表示，頭先要看資質(zhì)。國內(nèi)防水施工公司需當(dāng)?shù)氐慕ㄔO(shè)主管部門頒發(fā)資質(zhì)證書。“2014年前防水施工單位的資質(zhì)分為2級和3級，今年相關(guān)部門對資質(zhì)進(jìn)行了調(diào)整，目前為1級和2級資質(zhì)?！睋?jù)悉，明年年底各單位資質(zhì)將調(diào)整結(jié)束?！澳壳盁o論是老資質(zhì)還是新資質(zhì)都沒有問題，但必須持有資質(zhì)，否則就是游擊隊。”記者咨詢了數(shù)家專業(yè)防水公司后得知，家居堵漏需先上門查找原因，再由專業(yè)施工人員進(jìn)行施工。“材料和人工需按實際工程計算?！比绻纱u遭到破壞，部分公司還可提供貼磚服務(wù)。

    防水、堵漏的材料作為化工產(chǎn)品很難進(jìn)入消費者的購物清單，就更別說挑選常識了。有專家指出，一部分不合格產(chǎn)品甚至有毒有害。朱冬青指出，選購產(chǎn)品時應(yīng)該在大型建材超市購購，“路邊小店即使標(biāo)稱是東方雨虹、卓寶之類的大品牌，也要打個問號?！睂τ谟泻ξ镔|(zhì)方面，國家標(biāo)準(zhǔn)中有明確的限制，合格產(chǎn)品可放心使用，消費者可注意查看產(chǎn)品的環(huán)保認(rèn)證標(biāo)示。另外，消費者應(yīng)該盡量購購水性而不是溶劑型材料，比如聚合物水泥涂料、丙烯酸系涂料等，它們對人體影響較小。

    ■案例分析

    1.我家樓下反映陽臺的頂棚上有水印，懷疑是我家漏水。情況是我家的陽臺上放置了洗衣機(jī)，但排水管是插在地漏里的。壁掛爐主機(jī)也在這個空間，如果是地下管線漏水，壁掛爐會馬上掉壓，但現(xiàn)在機(jī)器運轉(zhuǎn)正常。由于找不到漏水點，鄰居幾次上門。我也想配合，但在原因不明的情況下，我也不能讓鄰居把地面刨掉找漏水點吧?

    專家解析：中國建筑防水協(xié)會專家吳明表示，可能有兩種情況：一是樓下住戶家的窗戶老化滲進(jìn)雨水，導(dǎo)致頂棚出現(xiàn)水印;二是業(yè)主家連接洗衣機(jī)管道的地漏與水泥的結(jié)合部出現(xiàn)了縫隙，平時排水有水溢出，順著地面縫隙滲漏到樓下。建議業(yè)主采用排除法，可先購購堵漏產(chǎn)品將地漏周圍封堵住，看樓下的水印是否還有加深。由于墻體干燥需要較長時間，還要請樓下業(yè)主配合“觀察一兩個月”。

    2.樓上某家住戶漏水，導(dǎo)致我家衛(wèi)生間頂棚出現(xiàn)滲水，但這種情況時有時無。樓上人家說這個房子一直是空著的，根本沒有用水，所以不可能有漏點，我也感覺水不能隔著好幾家才漏到我家。物業(yè)現(xiàn)在一籌莫展，我該怎么辦?

    專家解析：吳明分析，樓上的住戶沒有用水，漏水的源頭很可能在更遠(yuǎn)的住戶那里。為什么樓上的某個住戶家里漏水沒直接在較近的鄰居家表現(xiàn)出來?這是因為他們的樓板或墊層致密度更好，水就順著墻體匯入到混凝土較為疏松的業(yè)主家里。至于為什么時有時無，則是由于流過來的水會蓄積在墊層或樓板中慢慢地滲漏、返潮出來。如果有一段時間沒有新的水源補充，就會表現(xiàn)出滲漏有所改善的情況。鑒于情況復(fù)雜，建議業(yè)主請司法鑒定來做專業(yè)鑒定以判定漏點。

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