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房貸欠得越多越久賺得越多!

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:中國新聞網(wǎng)  閱讀 490 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

說到購房,問題來了,全款購還是貸款購?如果貸款,要提前還款嗎?貸多長時間?等額本金還款呢,還是等額本息?我們總結(jié)一下,房產(chǎn)規(guī)劃在我們理財生涯中的合理安排:

一、全款購還是貸款購,貸款多少合適?

這個問題,還是比較好回答的,當(dāng)然是貸款購啦,用銀行的錢,豈不樂哉,如果你是土豪,請隨意,現(xiàn)金實在沒地兒去啦,購個房子玩玩,就不多說啦。

建議:

貸款購,能用公積金貸款購是較好的啦,公積金政策近幾年也是在不斷的放寬,購房,租房都可以用,對購房較利好的就是貸款的上限又從80萬提高到120萬。如果你房子總額多,貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸,是不是很人性化。

公積金貸款現(xiàn)在的利率是4.05%,商業(yè)貸款也在6%上線,用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。

貸款,個人建議就按照較低要求付的頭付款來貸就ok,后面在具體分析到。

二、如果貸款,貸多長時間合適,要提前還款嗎?

先來舉個例子:地點坐標(biāo):北京,頭付30% ,公積金和商業(yè)貸款混合貸款,公積金:4.05% 商業(yè)貸款:6.15%,公積金貸款120萬,商業(yè)貸款280萬,貸款400萬。(之前的房貸利率,暫未更新)

很多朋友看到30年,等額本息的總利息是421.5萬,等額本金332.1萬,尼瑪,坑爹啊,銀行收了我們這么多利息。

但是我們換位思考,投資的利息只要大于6.15%,假如現(xiàn)在主流P2P平臺10%,那么如果不還銀行的錢,而是投資收益大于10%,那我們的資金又多創(chuàng)造了3.85%的利息哦,比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高,你說合算不合算。

建議:

按較長的時間貸款,能貸30年,就貸30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投資,不用著急還銀行貸款的。

提前還款,就看你想不想在用銀行的錢投資嗎?自由選擇權(quán)在你們手上哦。

三、等額本息or等額本金

頭先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。

等額本金還款方式比等額本息還款方式下,同樣的年限,但是利息支出會高出很多,上圖大家應(yīng)該也看到了。所以,如果選擇了等額本息還款方式,就感覺自己吃了很大的虧似得。

但是,真的是這樣嗎?

其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式,其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額,乘以對應(yīng)的月利率(約定的年化利率/12個月),計算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說,兩種不同的還款方式,利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同,其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要還的利息就多;借的本金少,要還的利息就少。

舉個例子:

如果借款100萬,20年還清,年利率6.15%,則月利率為0.5125%。

1.假設(shè)等額本金,則月還款本金為:100萬/240個月,即每月為4167元;

(1)個月還款利息為:100萬*0.5125%=5125元,則個月的實際還款額為4167+5125=9625元。

(2)個月剩余本金為100萬-4167=995833元,則個月要還的利息為:

995833*0.5125%=5103.64元,則個月的實際還款額為4167+5103.64=9270.64元

以此類推

等額本金下20年共還款約161.7萬元,共支付利息61.7萬元。

2. 如果是等額本息,借款100萬元,20年還清,年利率6.15%,月利率0.5125%,則每月還款額(含本、息)為7251.12元。

(1) 個月計算出的利息同樣為5125元,個月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元;

(2) 個月計息的基礎(chǔ)是上個月的本金余額,即100萬-2126.12=997873.8元,則個月應(yīng)還的利息是5114.10元,即個月歸還的本金為2137.01元

以此類推

等額本息下,20年共還款約174萬元,共支付利息74萬元。

上圖,這樣大家看的更直觀:

過上面的計算,是不是可以看出:兩種不同的還款方式,都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比,因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大,所以其實就類似于每個月都有部分提前還款,通過這種每個月的提前還款減少了本金余額,占用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式,而是在你有錢的時候?qū)iT做一大筆的提前還款,效果也是差不多的。你較終利息高,是因為你每個月占用銀行的本金多造成的,并不是銀行設(shè)計要多賺你的利息。

所以,如果你前期資金并不算太緊張,可以選擇等額本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期資金緊張,你可以選擇等額本息方式,這樣雖然前期利息支出多,但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當(dāng)做些提前還款,同樣能夠達到降低利息支出的效果。

等額本金所還利息少,但是初期還款壓力大;等額本息月還款金額相同,但是利息稍多。

借用銀行的錢,我們把結(jié)余下來的錢,投資利息只要比銀行高,其實就是賺的,個人比較偏好等額本息,投資收益大于銀行利息,就是劃算的,所以相當(dāng)于在利用銀行錢做投資了。

另外:如果網(wǎng)貸款平臺,等額本息還款,對于投資者來說,實際的收益又是怎樣的呢?用10000元投資一個12個月的項目,年化收益12%,一年后你的本息合計有多少?一年后回款10661,實際年化6.61%,而目前我們多多智富平臺一個月的項目就年化率高達16%了,每月復(fù)投收益倍增,基價值遠遠高于6.15%的商業(yè)貸款。

結(jié)論:

建議選擇等額本息的還款方式,理由一,購房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金,還款初期還款壓力較大,等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高,可支配現(xiàn)金會越充沛,這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦。


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