靠農(nóng)民工去庫存的傳聞，終于在昨天的政治局會議上落了地。政治局會議再次把“化解房地產(chǎn)庫存”作為核心議題之一，凸顯了經(jīng)濟形勢的嚴峻和部分三四線城市的高庫存風險。這次的招數(shù)是把“加快農(nóng)民工市民化”作為了房地產(chǎn)去庫存的著力點。具體做法可能是，通過戶籍制度改革，讓農(nóng)民工進城落戶更容易;通過改革公積金制度，把農(nóng)民工、個體化納入其中;通過財政補貼、退稅或稅收減免方式，幫助農(nóng)民工在城市里購房。

    雖然這則消息迅速刷屏了地產(chǎn)人的朋友圈，但大部分人其實并不是很看好對樓市的實質(zhì)性利好。原因一部分或在于，把農(nóng)民工市民化、平權這一社會體制改革和房地產(chǎn)去庫存結合起來，難免給人一種怪怪的感覺：誰能想到，農(nóng)民工多年來享受不了的社會權利居然是為了消化房地產(chǎn)庫存的目的而促成?更加理性的分析，是對農(nóng)民工的收入與購購力存疑，對他們的信貸消費習慣存疑，一個顯然的問題是：農(nóng)民工如何承受城市高房價呢?

    我的看法，這些質(zhì)疑不無道理。但我對“農(nóng)民工市民化化解房地產(chǎn)庫存”持充分樂觀態(tài)度，這一系列政策的出臺和落實，將有效化解三四線城市需求不足的問題，并且成為中國房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的強大動力，有望成就真正的房地產(chǎn)鉑金十年。

    從道義情感的角度，給農(nóng)民工市民權利，以消化房地產(chǎn)庫存，這個邏輯聽上去著實刺耳，似乎讓人有些對不起農(nóng)民老大哥的感覺。但要知道，在中國許多改革都是問題導向的，所謂倒逼改革，有著極強的現(xiàn)實意義。無論出于什么目的，平權改革總是好事。

    從市場需求本身的角度，討論農(nóng)民工市民化能否擴大住房需求，頭先要對“農(nóng)民工”這一老詞有新的認知。今天的農(nóng)民工已今非昔比，80、90后的代農(nóng)民工和農(nóng)民工二代已成為完全主力，這部分20-35歲的新生代農(nóng)民工在目前的1.5億跨省流動農(nóng)民工中占80%份額，十年內(nèi)這部分群體人數(shù)將突破2億。如何客觀全面的認知這部分群體，是理解未來中國社會，理解房地產(chǎn)市場變化的重要任務。

    代農(nóng)民工注定是城市“過客”，他們來自農(nóng)村，根在農(nóng)村，歸宿也在農(nóng)村。來城市打工賺錢，較終是為了回老家蓋房或供子女讀書。但代農(nóng)民工不同，他們或者中學畢業(yè)后就來到城市，或者就是隨農(nóng)民工父母出生并成長在城市。這部分農(nóng)民工，國家稱之為新生代農(nóng)民工，他們“新”在年輕，“新”在沒有務農(nóng)經(jīng)歷，“新”在對城市生活更強的憧憬和向往，“新”在更少的家庭負擔。受教育程度相對高，職業(yè)期望值高，物質(zhì)和精神享受要求高，工作耐受力低，這一點上他們和城市人群并沒有天壤區(qū)別。剁手黨們每天接觸的快遞小哥，他們的收入可以超過寫字樓里的白領。更重要的，這一兩億人根本不可能再回到農(nóng)村，在城鎮(zhèn)置業(yè)安家是他們必然的歸宿。

    所以，被房地產(chǎn)去庫存倒逼出來的農(nóng)民工市民化，或者新型城鎮(zhèn)化相關的戶籍、社會保障等制度改革，將進一步掃清新生代農(nóng)民工在城鎮(zhèn)安家置業(yè)的障礙，加快他們進入房地產(chǎn)市場的步伐，為樓市去庫存乃至長期發(fā)展提供源源不斷的動力。

    當然，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展不會改變房地產(chǎn)市場城市分化的格局與趨勢。人口的凈流入或流出，顯然是影響房地產(chǎn)市場較較根本的因素。只有有產(chǎn)業(yè)支撐，宜居或者宜商的城市，才能吸引到高端人才，吸引到新生代農(nóng)民工，才能產(chǎn)生房地產(chǎn)需求。中國人口流動包含正反兩個方向的力量。一方面，大城市的吸附能力依然較強，繼續(xù)吸引人口向大城市流動。另一方面,農(nóng)民工的老齡化、大城市生活成本的提升及中西部的發(fā)展，使得人口回流的趨勢明顯。近幾年河南、湖北、湖南、安徽、重慶等省市人口大量回流(估計08年至今已回流6000萬以上人口)，亦是這些省會城市市場活躍的重要原因。從總體而言，在國家新型城鎮(zhèn)化政策引導下，三四線城市的政策應更加靈活、更加有力，也更能享受農(nóng)民工市民化的紅利。

    無論新型城鎮(zhèn)化的推進進展如何，中國房地產(chǎn)總體結構性拐點的趨勢依然不變。農(nóng)民工市民化會擴容需求，但房地產(chǎn)行業(yè)較重要的變革還在供給側(cè)，也就是房地產(chǎn)企業(yè)主動優(yōu)化城市布局，優(yōu)化產(chǎn)品線，豐富房地產(chǎn)產(chǎn)品與服務的內(nèi)涵。在農(nóng)民工市民化這一大的政策背景下，我們則更要主動關注和研究這批新生代農(nóng)民工，尊重他們、讀懂他們，從而服務好他們。誰能抓住這數(shù)以億計的市場群體，誰就可能贏得房地產(chǎn)新十年。

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