2016年，房地產(chǎn)政策連續(xù)出臺，央行降息、降低頭付比例、契稅降低、營業(yè)稅改制、央行降準(zhǔn)、房貸利息將可抵個稅等一系列政策的刺激下，北京樓市熱度上升，排隊購房、接連漲價的戲份不斷上演，甚至已經(jīng)有大型房企收回了北京、上海、杭州等區(qū)域公司的折扣權(quán)限，明確要求確保利潤。

    在樓市再次瘋狂的背景下，上海突然爆出將提高二套房頭付比例、限制樓市升溫的傳言。雖然未獲證實，但在業(yè)內(nèi)專家看來也表明了監(jiān)管層對于樓市瘋狂的預(yù)警，為樓市降溫。尤其是對于當(dāng)前購房主力的改善型購房人，頭付及信貸或資格方面的限制政策出臺，都已經(jīng)成了大概率事件。

    市場

    周成交沖上兩千套燕郊大廠都邁向兩萬元

    開年后，樓市的火熱讓剛剛簽約購房的孫先生在滿心歡喜之后，又再度煩惱纏身。歡喜的是，一個月前孫先生已經(jīng)在大興敲定了自己的新房，并與開發(fā)商簽約付了定金，短短一個月時間，周圍的在售項目都已經(jīng)升值了。而煩惱的是，開發(fā)商給出了較后的頭付期限，但因為手頭現(xiàn)金周轉(zhuǎn)緊張，孫先生很難在較后期限內(nèi)湊齊頭付。

    “我嘗試了與開發(fā)商協(xié)商晚交一禮拜，方便周轉(zhuǎn)一下，但已經(jīng)被明確拒絕了?！睂O先生告訴北京青年報記者，他的銷售顧問明確表示，公司將本周末確定為頭付較后的截止日，錯過了就是違約。雖然孫先生略微拖延頭付款的要求在往年可能并不是什么大事，但如今因為可售房源并不多，加上周邊項目售價已經(jīng)升值了，因此，不少參與了排號但沒購到房子的人都在等著撿漏的機(jī)會。如果不能按時交頭付，就將視為違約，預(yù)訂的房子也將轉(zhuǎn)給別人。

    孫先生的遭遇也恰恰反映了當(dāng)前樓市成交的火熱。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周(3月14日-3月20日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現(xiàn)成交2127套，成交面積21.73萬平方米，環(huán)比分別上漲36%、40%。同時，周成交突破兩千套也創(chuàng)造了近13周的新高，幾乎與2015年市場交易的期持平。

    不僅如此，成交量還是伴隨著成交價格一起攀升的。數(shù)據(jù)顯示，上周商品房成交均價為30298元/平方米，環(huán)比上漲2.61%，同比上漲達(dá)22.86%。值得注意的是，上周京城樓市全面開花，不僅是北京城區(qū)的新房項目，就連燕郊、大廠這樣的環(huán)京樓市也紛紛湊熱鬧提價，燕郊的個別項目甚至突破了2萬元關(guān)口。

    上周日，通燕高速出京方向，多處出現(xiàn)了擁堵。在通州國家電網(wǎng)上班，想在燕郊置辦一套房子的王先生跟著車流抵達(dá)燕郊后發(fā)現(xiàn)，多個在售項目都比他了解的要貴。之前聽說16000元/平方米，但來了以后報價都在18000-20000元/平方米之間。王先生告訴北青報記者，他先后看了悅榕灣、天洋城4代和頭爾甜城在內(nèi)的多個項目。其中頭爾甜城的銷售人員更是表示，均價可能將達(dá)到22000元/平方米?！耙驗?，燕郊已經(jīng)不再批新地了，南、北區(qū)的所有老項目加起來，可售房源也就萬來套，開發(fā)商都不著急賣?！?/p>

    不僅如此，比燕郊更遠(yuǎn)一些，配套成熟度更差一些的大廠，也踩上了扶搖直上的“快車道”。據(jù)了解，在售的項目世茂薩拉曼卡的聯(lián)排別墅部分，均價已經(jīng)達(dá)到了15000-16000元/平方米。更加稀缺的獨(dú)棟別墅，價格則高達(dá)20000元/平方米，總價800萬-1300萬/套。即便如此，薩拉曼卡的售樓員仍表示，雖然價格有所提升，但仍不缺購房人，來訪者多數(shù)是來自北京的購房人，為了自住或者為了投資，因為這里的房價也還不到通州的一半。

    開發(fā)商

    多次少量推盤成常態(tài)收回折扣提高利潤

    開發(fā)商提價的底氣，一個主要的支撐就是樓市供需的失衡，由于信貸的支持和購房減稅的鼓勵，導(dǎo)致購房需求激增，相對的樓市供應(yīng)卻并未大幅增加。

    僅以上周新開盤的項目為例，北京市共有5個項目入市，其中包括紫御長安、新華聯(lián)YOYO悅城兩個商住項目，以及京投銀泰·萬科西華府、頭開龍湖天璞等3個普宅項目。5個新項目數(shù)量上并不少，但實際增加的房源僅有594套，環(huán)比甚至下滑了44%。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，進(jìn)入3月份，大量項目開始推盤入市造成了近期樓市供給的活躍期。但由于受制于土地供給的萎縮，開發(fā)商在無米下炊的情況下自然會控制供應(yīng)節(jié)奏。雖然入市的項目不少，但提供的房源并不多，上周5個項目平均每個項目僅供應(yīng)了119套房源。而這種“化整為零”的饑餓療法也加速了入市項目的去化速度，上周入市的5個項目中有4個入市當(dāng)天即告售罄。

    同時，控制銷售節(jié)奏也體現(xiàn)在開發(fā)商對于價格的把控上。據(jù)北青報記者了解，一般開發(fā)商的區(qū)域公司或者售樓處的銷售總監(jiān)手里都有總價一兩個點(diǎn)的折扣權(quán)利，開發(fā)商內(nèi)部員工購房也能額外享受一些點(diǎn)數(shù)不等的優(yōu)惠。但已經(jīng)有一些大型的開發(fā)商明確收回了區(qū)域公司的折扣權(quán)限，要求保證利潤率。

    某南方起家的大型房企營銷負(fù)責(zé)人向北青報記者透露，總公司已經(jīng)明確收回了北京、上海、杭州等區(qū)域公司的折扣權(quán)限，要求控制銷售數(shù)量，提高利潤率。甚至內(nèi)部員工購房的折扣優(yōu)惠也取消了，他本人剛定的一套房子就是按照市場價格購的，雖然不近人情，但也無可奈何。

    業(yè)內(nèi)

    調(diào)控預(yù)期加強(qiáng)樓市升溫步伐或被打斷

    不難看出，涌入樓市的購房人給了開發(fā)商很大的信心。但業(yè)內(nèi)專家仍提醒道，這一波的樓市行情與政策的扶持不無關(guān)系。值的關(guān)注的是，上海突然傳出相關(guān)部門正在討論調(diào)控樓市新舉措，包括提高二套房頭付比例至七成、限制非滬籍人士購房資格等。雖然大幅提高二套房頭付比例的可行性并不大，但這類消息的傳出也代表了政策層面可能正在考慮適當(dāng)給樓市降溫。

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉就表示，由于限購從嚴(yán)，各項利好政策的邊際效應(yīng)逐步遞減，北京樓市交易量繼續(xù)上漲的可能性不大。隨著購房需求的逐步釋放，他認(rèn)為二季度樓市交易熱度將逐步降溫，對市場的預(yù)期也將逐步回歸理性。

    郭毅也表示，一線城市房地產(chǎn)市場的快速回暖已經(jīng)令決策層有所預(yù)警，近期恐怕會有一系列加強(qiáng)市場管理、抑制投資投機(jī)需求死灰復(fù)燃的新政出臺。如果這樣，將不可避免地誤傷到部分改善型客群，并影響樓市的預(yù)期，在抑制政策的壓力下，北京樓市持續(xù)升溫的步伐將可能被打斷。

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