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房產(chǎn)降溫政策頻現(xiàn)對樓市有何影響?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:新華社 閱讀 448 次
房地產(chǎn)市場降溫政策近期頻現(xiàn)
在全國范圍內(nèi),對房地產(chǎn)企業(yè)的部分政策逐步收緊。據(jù)記者了解,興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi),甚至半年期的短期貸款。
針對備受關(guān)注的“證監(jiān)會收緊房地產(chǎn)上市公司再融資政策”一事,記者從證監(jiān)會了解到,企業(yè)再融資募集資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款、需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向等政策,自2010年以來就一直實(shí)施,并非新政,但近期確實(shí)再次對證券公司高管進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。
與此同時(shí),部分地方政府也開始對房企發(fā)出收緊政策信號。隸屬于國土資源部的中國土地勘測規(guī)劃院近期發(fā)布的《2016年季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告》指出,今年二季度,熱點(diǎn)城市政策開始由寬松轉(zhuǎn)向收縮。南京、合肥、中山出臺調(diào)控意見穩(wěn)定房價(jià)地價(jià),蘇州出臺“蘇十條”、嚴(yán)審個(gè)人住房信貸、實(shí)行土地拍賣較高限價(jià)制度,天津收緊公積金貸款政策。
據(jù)記者了解,二線城市“四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門等城市相繼出臺“控地王”的相關(guān)限制政策,包括實(shí)施土地拍賣熔斷機(jī)制,提高土地出讓金頭付比例,收緊個(gè)人購房貸款政策等。
南京和蘇州分別出臺土地拍賣熔斷機(jī)制,即當(dāng)出讓地塊競價(jià)達(dá)到較高限價(jià)時(shí),終止土地出讓,所有報(bào)價(jià)無效;安徽近日將單宗土地出讓價(jià)款較低頭付比例提至50%,南京將住宅用地出讓金頭付款比例調(diào)整為60%。
在資金供給端,一些地方政府開始提高二三套房頭付,并限制購房貸款,以減緩房企銷售回款,減少向開發(fā)商“供血”。7月1日,合肥樓市新政正式實(shí)施,二套房較低頭付比例為40%,購購第三套及以上住房,較低頭付比例均為60%,且停止住房公積金個(gè)人住房貸款。
降溫政策直指房企高杠桿融資
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),近半年來,地王頻出的背后既有資本市場輸血的力量,也有銀行開發(fā)貸款等低成本投資資金的“輔助”。所以,從近期各地各部門的調(diào)控來看,給房企降杠桿成為上述降溫政策的重要手段。
今年在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口背后就隱現(xiàn)再融資身影。去年,招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)上市,募集資金118億元,基本上全部投入公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
業(yè)內(nèi)人士表示,這種上市房企利用資本市場融資的高杠桿來拿地的做法非常普遍。萬得(Wind)資訊數(shù)據(jù)顯示,今年以來,上市房企通過股份定向增發(fā)募集的資金總額接近740億元,共21家A股上市房企完成定向增發(fā)。去年全年房地產(chǎn)行業(yè)共38家企業(yè)完成了股票定向增發(fā),募資總額約為1687億元。
高和資本董事長蘇鑫表示,股權(quán)融資的資金成本較低,是不少上市房企的重要融資渠道。監(jiān)管部門再次強(qiáng)調(diào)再融資不能用于拿地,對于不少A股上市房企影響較大。
開發(fā)商資金的另一個(gè)重要來源是銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。綠城中國相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“無論我們有多少融資渠道,開發(fā)貸都是必須申請的,因?yàn)閮r(jià)格低廉。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,部分銀行此次縮短房地產(chǎn)開發(fā)貸款周期旨在規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn),縮短開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)率、令其資金鏈趨于緊張,從而在拿地時(shí)量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應(yīng)端的新政策,都是為了抑制開發(fā)商的非理性拿地。
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,地方政府通過“提頭付,降杠桿”可以減緩開發(fā)商銷售回款,削弱為房企拿地“輸血”,抑制地王產(chǎn)生?!翱傮w上,監(jiān)管層對開發(fā)商變相‘限貸’,有利于減少土地市場資金過剩導(dǎo)致的泡沫?!?/p>
新政策對龍頭房企影響力有限,房企拿錢手段越來越多
部分熱點(diǎn)城市房價(jià)過高,來源于地價(jià)居高不下。一系列樓市降溫政策能否遏制開發(fā)商爭當(dāng)?shù)赝醯臎_動(dòng),進(jìn)而如何影響房地產(chǎn)市場?對此,多位房企高管表示,目前出臺的政策影響力對于中小房企殺傷力較大,而對于資金充足、信用良好的龍頭房企來說,市場上融資拿地的手段卻越來越多。如果地王繼續(xù)頻繁出現(xiàn),對于房地產(chǎn)市場來說仍會推高房價(jià)。
旭輝控股總裁林峰表示,房企過去的融資渠道比較單一,多依賴銀行的開發(fā)貸款和賣房的資金回籠?,F(xiàn)在融資工具繁多,不少房企50%以上的融資來源于公司債和企業(yè)債等,其余部分除銀行開發(fā)貸款外,還有相當(dāng)一部分資金來源于各類資管計(jì)劃、信托等融資渠道。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),不少企業(yè)繞道債券市場融資。2015年,恒大地產(chǎn)發(fā)行50億元公司債,經(jīng)批準(zhǔn)的募集資金用途為償還金融機(jī)構(gòu)借款、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)和補(bǔ)充流動(dòng)資金。在長三角地區(qū)連拿數(shù)塊地王的信達(dá)地產(chǎn),發(fā)行2016年公司債期也是用于償還金融機(jī)構(gòu)借款。
浙江一家龍頭房企執(zhí)行總裁告訴記者,“即使再融資大門重新關(guān)閉,對于標(biāo)桿房企來說,也并非不能容忍。因?yàn)楫?dāng)前房企獲得資金的渠道更廣,資本一定會克服‘重重障礙’奔向高回報(bào)行業(yè)?!?/p>
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在貨幣流動(dòng)性較為充裕的情況下,各類變通做法在不斷增加。銀行理財(cái)產(chǎn)品是銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的重要渠道?!般y行受制于政策約束,并不能過多向房企貸款,但房企可以找一家信托公司成立一個(gè)信托計(jì)劃,然后由銀行購購,實(shí)現(xiàn)信貸資金繞道流出?!?/p>
在房企拿地過程中,目前甚至還出現(xiàn)一些資金方式“創(chuàng)新”。一位近期在上海頻頻參與拿地的開發(fā)商告訴記者,現(xiàn)在一線城市拿地,基本只需準(zhǔn)備10%的土地款,剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取?!安簧俳鹑跈C(jī)構(gòu)競相上門來提供貸款,但會設(shè)置一定額度。超過授信額度,就以股權(quán)的形式放貸,未來銷售利潤與他們分成?!蹦壳?,市場上已經(jīng)出現(xiàn)多個(gè)機(jī)構(gòu),專門為開發(fā)商提供拍地保證金甚至頭付金。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,只有對上述這些“創(chuàng)新”“變通”渠道進(jìn)行更加嚴(yán)格的監(jiān)管,才能真正影響到房地產(chǎn)商的資金鏈,新政策才能真正發(fā)揮作用,進(jìn)而擠出土地市場的局部泡沫。
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