各方關(guān)注的二手房交易營改增細則正式出臺。財政部、國家稅務總局昨日對外公布的營改增全面推開細則顯示，個人將購購不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

    昨日，財政部與國家稅務總局公布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(以下簡稱《通知》)顯示，自今年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

    根據(jù)同時發(fā)布的《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》，對銷售不動產(chǎn)，明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

    其他個人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購購的住房)，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

    與該通知一同發(fā)布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》則明確，在二手房交易中將推行差異化執(zhí)行政策：

    對北上廣深四個一線城市之外的城市，規(guī)定個人將購購不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購購2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。2年的免征時限與目前執(zhí)行的營業(yè)稅免征標準一致，且在增值稅方面也未對“普通住宅”和“非普通住宅”作為區(qū)分，采用同一征收標準。

    對北上廣深四城市，規(guī)定個人將購購不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購購2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購購住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

    對于此前市場擔心營改增后，個人轉(zhuǎn)讓住房由繳納營業(yè)稅轉(zhuǎn)為增值稅會增加稅負，分析人士指出，從方案細則看，對于非一線城市而言，個人購房如果不滿2年進行交易，實際和此前的營業(yè)稅政策并沒有太大的差異。而持有時間超過2年的住房進行交易，則進行免征。這樣也使得稅費成本降低為零。此類政策和過去的營業(yè)稅政策保持了一致的特點，而且從稅費效應看，也沒有太大的變化。

    業(yè)內(nèi)分析

    購房要不要留到營改增之后?

   “營改增”施行后，市民購賣二手房的稅負如何變化?房價是否會受到影響?想購房的市民是現(xiàn)在購還是營改增后購?……一系列問題備受人們關(guān)注。

    有專家認為，與此前營業(yè)稅的征收規(guī)定相比，基本平移現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。以廣州為例，廣州目前實行的營業(yè)稅優(yōu)惠政策是去年3月發(fā)布的“財稅[2015]39號”，按其規(guī)定：個人將購購不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購購2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購購房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

    不過增值稅與營業(yè)稅算法不同。

    以售價200萬元(含稅、購購不足2年)住房為例：

    營業(yè)稅的算法

    按銷售總額5%征收，應納稅額為：

    200萬元×0.05=10萬

    增值稅的算法：

    銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率5%)

    應納稅額=銷售額×征收率5%

    增值稅額為：

    (200萬元÷1.05)×0.05=9.52萬

    比此前營業(yè)稅減少了4800元

    這意味著，過渡期二手房交易營改增基本平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策，部分稅負還有所減輕。

    而據(jù)南都記者了解，各地此前營業(yè)稅稅率5%，加上城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，總計征收標準為5.6%。

   “以納稅額來說，對于購房者沒有差別，先進有可能不同的是，之前營業(yè)稅及附加里，除了5%的營業(yè)稅，還有地方交易附加費等三個附加費合計0.6%，不知道稅改之后還要不要交?！鄙钲阪溂叶址垦芯吭嚎偨?jīng)理肖小平則認為，“營改增”后不同是收稅部門從地稅改國稅，但之前營業(yè)稅也是國土部門代收，對于購房者來說沒有差別。

    滿堂紅鏈家市場部高端經(jīng)理周峰分析，以廣州為例，目前營業(yè)稅的稅率是5.6%(含附加稅)，也是按144平方米作為分界線。而5月1日之后實行“營改增”，增值稅的稅率是5%，也是按144平方米作為分界線。即同一套物業(yè)，在“營改增”之后，同樣的情況稅率減少了0.5%，200萬元的房源，若持有不夠2年即轉(zhuǎn)售，客戶繳納增值稅的費用，至少比繳納營業(yè)稅的費用節(jié)省1萬元，總價越大，節(jié)省的稅費越大。

    個人住房銷售征收增值稅標準

    北上廣深以外城市

    個人將購購不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

    個人將購購2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

    北上廣深

    個人將購購不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;

    個人將購購2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅;

    個人將購購2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購購住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

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