一邊是一線城市紛紛勒緊樓市政策，一邊是三四線城市仍然面臨巨大的庫存壓力，今年以來，樓市的一舉一動無不牽動人心。對于今年房地產(chǎn)價格的走勢，國家發(fā)改委方面昨日表態(tài)，房價將在今年保持明顯上漲態(tài)勢。但發(fā)改委也提出，部分一線城市的房價上漲仍然需要進(jìn)行調(diào)整。除此之外，樓市分化現(xiàn)象愈發(fā)明顯，如何控房價、如何去庫存也將集中考驗(yàn)政府的智慧。

    二三線城市或迎樓市利好期

    發(fā)改委昨日發(fā)文頭先談到了居民消費(fèi)價格指數(shù)(CPI)。發(fā)改委方面認(rèn)為，受到去產(chǎn)能、去庫存等因素影響，再加上食品、居住等生活必需品的剛需，今年全年CPI將總體呈現(xiàn)出低位溫和上漲態(tài)勢。

    而對于居民消費(fèi)的“大頭”，發(fā)改委方面稱，隨著多重利好政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，各地房地產(chǎn)市場剛性需求和改善性需求進(jìn)一步釋放，對于房地產(chǎn)價格上漲形成有力支撐，全年房地產(chǎn)價格將保持明顯上漲態(tài)勢，漲幅將超過去年。此外，勞動力、土地價格剛性上漲，價格改革加快推進(jìn)等因素也將導(dǎo)致居住價格上漲。

    發(fā)改委預(yù)計，以北、上、深為代表的一線城市住房價格短期內(nèi)將呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢;熱點(diǎn)二線城市住房價格短期內(nèi)也將呈明顯上漲趨勢，且房價漲幅有擴(kuò)大的可能;而去庫存壓力較大的三四線城市房產(chǎn)價格短期內(nèi)下行壓力仍然存在，但預(yù)計降幅將有所減小，部分三四線城市住房價格也會出現(xiàn)不同程度的上漲。

    北京大學(xué)民營經(jīng)濟(jì)研究院咨詢主任劉昕旭也認(rèn)為，由于一些一線城市樓市政策收緊，再加上高房價、高成本等因素，部分資金肯定會外流并形成溢出效應(yīng)，二三線城市的樓市肯定會熱起來，就整個房地產(chǎn)行業(yè)來言，確實(shí)是向好因素。

    事實(shí)也確實(shí)如此。一份數(shù)據(jù)顯示，全國15個二線城市3月新建商品住宅成交面積環(huán)比增長160%。其中，杭州環(huán)比增幅較高，超過300%。天津市新建商品住宅成交套數(shù)、成交金額和成交單價也同時刷新歷史紀(jì)錄。

    一線樓市降溫適度調(diào)整在即

    自去年下半年開始，和地方陸續(xù)出臺的一系列政策令房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)回暖跡象，這在一線城市體現(xiàn)得尤為明顯。數(shù)據(jù)顯示，2015年12月-2016年2月，深圳(樓盤)新建商品房月同比漲幅分別為47.5%、52.7%和57.8%，價格呈現(xiàn)暴漲態(tài)勢。緊跟其后的則是上海和北京，漲幅雖然沒有深圳大，但上漲后勁很足。

    不過就在本月，上海、深圳等多個一線城市紛紛祭出樓市新政，成交量也隨著政策收緊而有所下滑。據(jù)某房地產(chǎn)研究發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的一周，上海市商品住宅成交面積環(huán)比下跌60.44%。而在深圳，不僅看房者數(shù)量出現(xiàn)下滑，二手房的報價指數(shù)也連續(xù)下跌。

    雖然未出臺直接相關(guān)的調(diào)控新政，但北京市場似乎已嗅到風(fēng)聲。鏈家地產(chǎn)研究院較新數(shù)據(jù)顯示，北京新增客源與房源的比例從今年2月的5.28下降到3月的3.58，是2014年以來的較低位。鏈家市場研究總監(jiān)李巧玲認(rèn)為，短期內(nèi)北京樓市價格上漲趨勢將有所減弱。

    此外，財政部昨日發(fā)布的2015年全國土地出讓收支情況也顯示，除深圳等幾個省市之外，絕大多數(shù)省份去年的土地出讓金都出現(xiàn)了不同程度的下滑，北、上、廣無一例外，大連、寧波等城市的土地出讓金收入降幅甚至超過了50%。

    中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉告訴北京商報記者，從多個一線城市土地出讓金收入出現(xiàn)下滑來看，一線城市的房地產(chǎn)價格在步入“白銀十年”之后已經(jīng)逐漸趨于理性，不會出現(xiàn)幅度過大的漲跌，但由于剛需存在，一線城市房價仍然會保持上漲。不過，類似于深圳這種前期漲幅波動較大的城市，國家發(fā)改委昨日就已明確表示，將進(jìn)行一定幅度的調(diào)整。

    樓市分化明顯仍是大趨勢

    盡管國家發(fā)改委認(rèn)為全年房地產(chǎn)價格將呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢，但不得不承認(rèn)的是，一線及部分二線城市與三四線城市之間的分化已經(jīng)越來越明顯。國家發(fā)改委方面也認(rèn)為，由于各地庫存、新增供給、購購能力等情況不同，不同區(qū)域價格仍將呈現(xiàn)明顯的分化走勢。

    與深圳房價的大漲相比，作為二線城市的沈陽就“表現(xiàn)平平”。數(shù)據(jù)顯示，2015年12月-2016年2月，沈陽同期新建商品房月同比漲幅分別為-0.9%、-0.5%和-0.4%，并未受到明顯影響。三線城市的丹東月同比漲幅更是在負(fù)區(qū)間徘徊已久，遠(yuǎn)未從低迷的房地產(chǎn)市場中蘇醒。

    目前，業(yè)內(nèi)對于各級城市樓市政策不再“一刀切”已經(jīng)達(dá)成共識。在“因城施策”的政策指導(dǎo)下，一方面是上海和深圳等樓價瘋漲的一二線城市已經(jīng)紛紛收緊政策，另一方面則是去庫存壓力沉重的三四城市不僅獲得了國家的政策傾斜，自身同樣也使出渾身解數(shù)，刺激本地購房需求。

    劉昕旭則強(qiáng)調(diào)稱，不再“一刀切”的背后也意味著不是所有的一二線城市房價都會漲，所有的三四線城市庫存壓力都十分巨大。在他看來，部分二線以及三四線城市的房價和庫存與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有著密切的關(guān)系?！氨热缟虾?、深圳周邊的城市庫存壓力肯定就要小一些，另外，城市是否承接了大型企業(yè)或密集型產(chǎn)業(yè)也對當(dāng)?shù)氐姆績r和庫存有很大的影響。”劉昕旭說。

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