從整體來看，上半年房企賣多賺少，近五成凈利下滑。下半年的樓市，將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢震蕩加劇，一二線城市與三四線城市分化也更加明顯。對于房企來說，樓市整體供大于求的矛盾并沒有實(shí)質(zhì)改變，下半年的仍然是去庫存。

7月已過，大量房企開始進(jìn)入了中報季。

8月4日，聚焦于珠三角市場的時代地產(chǎn)發(fā)布了頭份房企中報，隨著二季度樓市回暖，時代地產(chǎn)等房企業(yè)績保持了穩(wěn)健增長的勢頭。但從整體來看，上半年房企賣多賺少，近五成凈利下滑。

與滯后的半年報相比，7月的業(yè)績表現(xiàn)并不盡如人意，深圳等地樓市上升的勢頭正在衰減；各地新房成交量整體由高位回落，結(jié)束了持續(xù)3個月的增長。

下半年的樓市，將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢震蕩加劇，一二線城市與三四線城市分化也更加明顯。

對于房企來說，樓市整體供大于求的矛盾并沒有實(shí)質(zhì)改變，下半年的仍然是去庫存。

上半年賣多賺少

今年上半年，受“3·30房貸新政”以及央行連續(xù)降息的影響，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖勢頭，大部分房企在業(yè)績上表現(xiàn)不俗。截至日前，在34家公布上半年銷售額的房企中，25家銷售額同比上漲，占比達(dá)到74%。其中，大型房企如萬科、保利、恒大、龍湖等相對穩(wěn)健，銷售額增幅在7%-25%，深圳控股、花樣年業(yè)績翻番，同比增幅分別達(dá)到142%和125%。作為頭個公布中報的房企，時代地產(chǎn)給了個開門紅：上半年業(yè)績跑贏了大市。

中報顯示，公司上半年實(shí)現(xiàn)合約銷售收入76億元，同比增長27%，完成全年銷售目標(biāo)的46%，目標(biāo)完成率在內(nèi)房股中位居前列。

《2015年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售鰲頭00排行榜》顯示，TOP50房企的銷售額同比增幅為9%，20家典型房企的銷售目標(biāo)完成率為41%。

此外，時代地產(chǎn)上半年凈賺4.56億元，較去年同期增長10%，凈負(fù)債比率較去年年末下降9.2%，現(xiàn)金及銀行存款賬面余額增加12億元，公司財務(wù)狀況更加穩(wěn)健。

然而與業(yè)績持續(xù)增長相反，不少房企的凈利潤正在縮減。Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至7月27日，滬深兩市有76家上市房企公布了2015年中報業(yè)績預(yù)告，其中預(yù)告凈利潤虧損的企業(yè)就有27家，預(yù)計虧損額度較高的是*ST京藍(lán)，預(yù)計虧損4.2億元-5.3億元，同比下滑1850%-2338%。

整體來看，上半年房企賣多賺少，公布中報業(yè)績企業(yè)中逾三成企業(yè)預(yù)虧，近五成房企凈利潤下滑，在一定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率下行的現(xiàn)象；其中，中小房企占比較大，數(shù)據(jù)多數(shù)反映了中小企業(yè)的業(yè)績變動。

對于銷售額上漲、凈利潤下降的局面，某機(jī)構(gòu)分析師分析，近年來的地價上漲速度較快，侵蝕了房企的利潤空間；而海外融資、信托、基金、互聯(lián)網(wǎng)等渠道資金成本增加，房企賣房的溢價空間縮減；此外，房價漲幅放緩，甚至部分出現(xiàn)下跌，也削減了利潤，甚至造成虧損。

在2014年年報中，包括萬科、招商等在內(nèi)的龍頭房企也對其部分項(xiàng)目計提了存貨跌價準(zhǔn)備，而今年一季度的市場也弱于去年，多數(shù)房企在那個時間段都有打折優(yōu)惠清理存貨行為，為了銷售量而造成對利潤空間的擠壓，半年報利潤下滑可以想見。

樓市整體復(fù)蘇難

某機(jī)構(gòu)監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，7月新建住宅成交面積環(huán)比下降5%，一線、二線及三四線城市降幅分別為3%、7%、1%。

從某機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中也可以看到，7月份59個城市樓市成交環(huán)比6月全線下滑，平均下滑13%，房地產(chǎn)交易市場呈現(xiàn)出整體回落的趨勢。

深圳市房地產(chǎn)研究王鋒認(rèn)為，前期房價上漲過快、股市財富效應(yīng)消失和銀行收緊信貸、成本提高都是樓市回落的可能原因。而7、8月是傳統(tǒng)的樓市淡季，季節(jié)性因素造成的成交量回落也是重要原因之一。

專家表示，7月樓市是“比上不足、比下綽綽有余”。7月市場是在二季度成交井噴、需求大幅消化、供給相對不足、股市跌宕起伏，又無后續(xù)政策等多重因素影響之下取得的，至少維持了相對好的走勢。

另外，一些房企如碧桂園、萬科、金融街(000402,股吧)、龍湖等一改前兩季度的謹(jǐn)慎，頻頻拿地，平均溢價率高達(dá)27%，較上月上升了10個百分點(diǎn)。地市往往要比樓市變化慢半拍，預(yù)計8月份應(yīng)將延續(xù)7月，整體情況會繼續(xù)保持穩(wěn)定。7、8月的淡季不會導(dǎo)致市場形勢反轉(zhuǎn)向下，但更給力的政策也許要到9月中下旬，眾多樓盤還準(zhǔn)備在9、10月份的旺季上市。

值得注意的是，中指院認(rèn)為，7月樓市逐步進(jìn)入調(diào)整期，在成交平穩(wěn)，供應(yīng)減少的背景下，庫存分化卻繼續(xù)擴(kuò)大。

其監(jiān)測的28個城市供求比繼續(xù)維持低位。其中，深圳、貴陽、蘇州等供求比不足0.6。深圳、上海、合肥消化周期僅為7.4、7.1、7.0個月。但與此同時，南昌、鄭州、大連等城市庫存繼續(xù)高位，供求比都在1.3以上，尤其是大連，本月供求比達(dá)1.5，大連、沈陽、西安消化周期則分別高達(dá)30.7、31.1、22.0個月。另外，南寧商品住宅存量超760萬平方米，是自2007年以來的較高值，市場壓力不可小覷。

分析師對此表示，一二線城市與三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢，因?yàn)楦鞯厥袌鰩齑鎵毫Σ煌?。從人口流入看，三四線城市整體降溫的趨勢依然難以改變；而地方政府的刺激政策對一二線城市的影響相對較大。

分析師指出，后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會有多種可能性，包括降準(zhǔn)降息繼續(xù)在二季度都有出現(xiàn)的可能性，地方政府的救市政策力度更是越來越大，這種情況下，購房者入市的積極性的確在提高。

時代地產(chǎn)高管在業(yè)績發(fā)布會上表示，國內(nèi)貨幣政策將維持穩(wěn)定及偏松的狀態(tài)，預(yù)計下半年總體經(jīng)濟(jì)將會略優(yōu)于上半年。在充足的購房需求支持下，一線城市的房價將會穩(wěn)步回升，尤其是在擁有龐大交易量及庫存壓力較小的城市，房價上升將會更為明顯，的二線城市房價也將趨向穩(wěn)定。

摩根大通中國頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌表示，下半年關(guān)注領(lǐng)域之一是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)將分化明顯，其表現(xiàn)是樓市成交量出現(xiàn)反彈，房價出現(xiàn)環(huán)比增長，但新開工面積和房地產(chǎn)投資增速卻仍下降。

同時，對于下半年樓市復(fù)蘇是否將演化到整個房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇，朱海斌表示并不樂觀。在他看來，房地產(chǎn)總體供大于求的局面尚未改變，需要進(jìn)一步調(diào)整；而各城市之間分化明顯，三四線城市成交量等都面臨調(diào)整。另一方面，住宅市場和商業(yè)地產(chǎn)之間的分化加大，“商業(yè)地產(chǎn)在今年或明年將面臨較大的風(fēng)險”。

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