溫州部分房屋20年土地使用權(quán)到期事件繼續(xù)發(fā)酵，國(guó)土資源部對(duì)此高度重視，與浙江省國(guó)土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組，于4月20日，赴溫州調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期延長(zhǎng)問(wèn)題。

    隨著地價(jià)的飆升，溫州不愿再像其他城市一樣免費(fèi)或低價(jià)收取土地款，引發(fā)大眾的焦慮和擔(dān)憂(yōu)。

    《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”。如今如何續(xù)期尚缺頂層設(shè)計(jì)，但追溯物權(quán)法的立法過(guò)程可以看出，缺乏細(xì)節(jié)是因存在巨大的爭(zhēng)議未寫(xiě)進(jìn)物權(quán)法，物權(quán)法一開(kāi)始并未承載土地使用權(quán)免費(fèi)續(xù)期的使命。

    在記者采訪物權(quán)法相關(guān)專(zhuān)家的過(guò)程中，房在地在的主張又將土地持續(xù)期的續(xù)期轉(zhuǎn)嫁給了房屋質(zhì)量，未來(lái)的土地使用續(xù)期或更多取決于開(kāi)發(fā)商。

    深圳模式的參考意義

    在溫州官方態(tài)度轉(zhuǎn)變的前一日，處置土地使用權(quán)到期不止一例的深圳則給出了更明確的回答，且可行性和接受度均為外界接受。

    1995年9月18日前與深圳市規(guī)劃和國(guó)土局已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》的土地，順延至國(guó)家法定較高年期，不用補(bǔ)交地價(jià)款。

    這一規(guī)定的依據(jù)則是，1994年深圳出臺(tái)文件規(guī)定土地使用權(quán)較高使用年限為50年，1995年9月15日對(duì)該文件進(jìn)行了修改，規(guī)定土地使用權(quán)較高使用年限為70年，不同用途的土地使用年限按照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。

    在70年土地使用期限如何續(xù)期的頂層設(shè)計(jì)缺失的情況下，深圳在原有法律框架內(nèi)無(wú)償續(xù)滿(mǎn)70年是目前較無(wú)爭(zhēng)議的做法。

    對(duì)于深圳特有的特殊行政劃撥用地延長(zhǎng)土地使用年限，需補(bǔ)繳基準(zhǔn)地價(jià)的35%。深圳行政劃撥用地是深圳特定歷史階段形成的，期限20年。早在2004年4月23日，《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》(深府【2004】73號(hào))發(fā)布施行。針對(duì)該種土地在不改變用途的前提下，補(bǔ)交相應(yīng)基準(zhǔn)的地價(jià)的35%，延長(zhǎng)土地使用期限至70年。

    地價(jià)飛漲的深圳，基準(zhǔn)地價(jià)仍保持相對(duì)的低水平。深圳現(xiàn)采用的基準(zhǔn)地價(jià)是2013年制定的，各區(qū)不同。以福田區(qū)的住宅用地為例，較高為5317元/平方米，較低為1356元/平方米。羅湖區(qū)住宅用地較高基準(zhǔn)地價(jià)為4582元/平方米，較低為1239元/平方米。

    以福田為例，一行政劃撥用地的住宅房屋面積100平方米，所在地基準(zhǔn)地價(jià)5000元/平方米，如延長(zhǎng)土地使用期限需補(bǔ)繳價(jià)款為17.5萬(wàn)元。有業(yè)內(nèi)人士表示，相對(duì)于深圳的房?jī)r(jià)該額度尚可接受。

    深圳的做法并未跳出70年產(chǎn)權(quán)的期限，70年到期后怎么辦仍待解決，但卻提供了參考意義。正如廣東省國(guó)土資源廳的表態(tài)，“土地續(xù)期”問(wèn)題是政策的權(quán)限，正在等待制定政策。地方較多只有建議權(quán)，沒(méi)有制定權(quán)。

    溫州模式會(huì)不會(huì)引來(lái)效仿者

    毫無(wú)疑問(wèn)，補(bǔ)繳評(píng)估地價(jià)差的城市溫州，不僅引發(fā)大眾的焦慮，也引來(lái)國(guó)土資源部的調(diào)研。

    事情的起因是這樣的，今年3月，王先生相中水心住宅區(qū)一套房子，價(jià)值65.8萬(wàn)元，因原房主的土地使用證3月4日已到期，在辦土地證時(shí)卡住了，須足額繳納土地出讓金，重新審批發(fā)放新證。繳納出讓金的標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)乘以房產(chǎn)證建筑面積，該套房的樓面評(píng)估價(jià)約6000元/平方米，再乘以房產(chǎn)證上的建筑面積50多平方米，即30萬(wàn)元的土地出讓金。

    在深圳等城市已有先例可鑒的情況下，溫州并未借鑒。在國(guó)土資源部宣布高度重視并赴溫州調(diào)研之際，據(jù)財(cái)新報(bào)道，溫州官方的態(tài)度也發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變。

    溫州住宅土地使用續(xù)期事件已經(jīng)無(wú)法孤立看待，億翰智庫(kù)張化東表示，溫州在實(shí)踐過(guò)程中，采取了自動(dòng)(付費(fèi))續(xù)期的做法，也表明了地方政府對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期的態(tài)度。此前沒(méi)有對(duì)土地使用期限明確的說(shuō)法，溫州更有可能是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。政府對(duì)土地使用期限的辦法很可能會(huì)以此作為標(biāo)尺，來(lái)執(zhí)行自動(dòng)(付費(fèi))續(xù)期。

    《物權(quán)法》頒布不久，參與《物權(quán)法》起草的中國(guó)人民大學(xué)教授王軼在接受媒體采訪時(shí)表示，很多地方政府相當(dāng)大一部分財(cái)政收入來(lái)源于土地出讓金，把土地使用期限規(guī)定得相對(duì)短一些，在財(cái)富分配上，對(duì)國(guó)家、實(shí)際上也是對(duì)很多地方政府來(lái)說(shuō)是相對(duì)有利一些。

    對(duì)于“70年后”住宅產(chǎn)權(quán)的未來(lái)，當(dāng)時(shí)王軼非常樂(lè)觀：“經(jīng)過(guò)三五十年，我們的財(cái)政應(yīng)該不會(huì)是現(xiàn)在的狀況，在財(cái)富分配上可以向私人傾斜，這是一種好的選擇?！?/p>

    有業(yè)內(nèi)人士表示，《物權(quán)法》頒布至今已近10年，土地出讓金仍占部分地方政府財(cái)政收入的很大一部分，如果溫州的收費(fèi)案例順利實(shí)行，恐怕效仿者眾多。

    房屋質(zhì)量成續(xù)期關(guān)鍵

    關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)，主要是《物權(quán)法》百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期”。如今如何續(xù)期尚缺頂層設(shè)計(jì)。據(jù)參與《物權(quán)法》立法的北京大學(xué)法學(xué)院教授尹田介紹，《物權(quán)法》立法階段對(duì)土地使用權(quán)的延續(xù)是達(dá)成共識(shí)的。

    對(duì)于享有土地使用權(quán)的原因，尹田教授曾提及，享有土地使用權(quán)的原因是享有土地上的建筑物所有權(quán)，一旦建筑物不存在了，那么土地所有權(quán)也就收回了。定義為70年是因?yàn)榻ㄖ?guī)劃的房屋較低使用年限是70年。

    華東政法大學(xué)財(cái)產(chǎn)研究院院長(zhǎng)高富平教授同樣主張“房在地在”的觀點(diǎn)，居住用房續(xù)期的前提是房子安全可供居住，滿(mǎn)足公民的基本居住權(quán)，否則國(guó)家可收回開(kāi)始新一輪的市場(chǎng)化。

    換句話來(lái)說(shuō)，居住房屋本身可以安全存在的年限，為土地使用權(quán)續(xù)期的權(quán)限。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的房屋質(zhì)量成為關(guān)鍵，在該前提下才能討論續(xù)期有償或無(wú)償?shù)臈l件。

    自動(dòng)續(xù)期未承載“免費(fèi)”使命

    追溯《物權(quán)法》的立法過(guò)程和未作出進(jìn)一步解釋的緣由不難看出，自動(dòng)續(xù)期并未承載“免費(fèi)”的使命，不涉及收費(fèi)但也不代表不收費(fèi)。

    據(jù)尹田教授介紹，《物權(quán)法》立法之初，土地使用年限的續(xù)期是當(dāng)時(shí)存在的十大疑難問(wèn)題之一。主要的爭(zhēng)議是如何續(xù)期，土地出讓金是否繳，以何種標(biāo)準(zhǔn)繳，因存在巨大的爭(zhēng)議未寫(xiě)進(jìn)《物權(quán)法》。

    溫州土地使用權(quán)重新續(xù)期需高額地價(jià)款，這刺激著有房一族的敏感神經(jīng)。如何續(xù)期成為較關(guān)鍵的問(wèn)題。高富平和尹田兩位教授的觀點(diǎn)不謀而合，均主張有償續(xù)期，但前提是保障公民的基本居住權(quán)利，即對(duì)基本的居住房屋的土地使用權(quán)續(xù)期采取免除或優(yōu)惠的政策，對(duì)持有房屋量多者征收房產(chǎn)稅。

    高富平還從操作層面做出分析，小業(yè)主是分散式，不具備簽訂土地使用協(xié)議的條件，從執(zhí)行的便利性上征收費(fèi)用可以轉(zhuǎn)化為一定比例的稅費(fèi)，可以納入針對(duì)物業(yè)持有稅體系，如房產(chǎn)稅，也符合我國(guó)土地應(yīng)該有償有期限的使用的政策。

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