住房成為5月4日的國務院常務會議關注的大問題之一。

    會議指出，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進程。

    在會議確定的發(fā)展住房租賃市場的4項舉措中，有一項格外引人關注?！巴七M公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。”這一舉措涉及廣大青年群體的利益，也被認為是公租房政策思路發(fā)生改變。

    “這其實是一改往日方法，把補貼落在"人頭"上而不是"磚頭"上。”中國社會科學院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜認為，政府建了很多公租房，但很多公租房因為地段、配套設施不好，很多申請者看不上?！半m然價格便宜一些，但購房者的交通成本又上去了，孩子沒法上學，老人沒法看病，這些生活成本同樣很高?！痹谕衾瓤磥?，政府建公租房效益未必較好，“現(xiàn)在政府可以直接把貨幣補貼到人頭，租房者根據(jù)自己的條件去找合適的租賃性住房?！?/p>

    但一些行業(yè)人士也提醒，補貼一定要有憑證，政府要警惕一些人偽造虛假的租賃交易去騙補貼。“政府需要通過管理租房機構防控風險，讓受補貼的對象通過合規(guī)的租房機構租房子，所出具的合同可信度更高，政府也便于管理，防止騙補?！眱?yōu)客逸家創(chuàng)始人兼CEO劉翔建議。

    會議為鼓勵發(fā)展住房租賃市場，還提出了“支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務”“鼓勵個人依法出租自有住房”“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”“推進公租房貨幣化”等政策。

    汪利娜多年來一直呼吁政府少建公租房，盡量把存量房推向市場，加大租房房源。在她看來，新政出臺是當前房地產去庫存和新型城鎮(zhèn)化下剛需主體變化兩大背景共同作用的結果。

    汪利娜認為，現(xiàn)在房地產去庫存已是整個產業(yè)發(fā)展的“重頭戲”。國務院發(fā)展研究副主任王一鳴此前曾指出，按照大口徑計算的話，我國房地產庫存需要6年5個月才能消化掉。

    汪利娜認為，我國現(xiàn)在城鎮(zhèn)住宅市場的剛需主體已經(jīng)發(fā)生了變化，很多城鎮(zhèn)居民已經(jīng)解決了自己的住房問題，現(xiàn)階段真正需要住房的剛需主體是剛畢業(yè)、剛就業(yè)和剛進城的新市民，而即便放開限購政策，這些人也不一定馬上購得起房。

    亞豪機構市場總監(jiān)郭毅也有同感，北上廣深一線城市土地資源緊張，房價漲速快，這讓剛剛進入這些城市的人很難找到購得起又適合自己的住房。

    “從對土地合理利用的角度考慮，大力開展住房租賃市場，將形成階梯型消費?！惫惚硎?，應該讓剛畢業(yè)、剛就業(yè)、剛進城的人群先租后換再逐步改善，而不是讓一個剛畢業(yè)的學生用父母的積蓄來購一套房子。

    與此前出臺的一些房地產去庫存政策相比，培育租房市場能讓租房市場的供求關系變得更加靈活。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉發(fā)現(xiàn)，從去年開始，政府就越來越重視住房租賃市場，“購租并舉”也被確立為化解房地產庫存的重要舉措。此次進一步提出框架性的政策，就是為了增加租賃房源、發(fā)展住房租賃企業(yè)和規(guī)范市場管理、保障交易各方的權益，從供給側方向出發(fā)進行改革，發(fā)展住房租賃市場，幫助房地產去庫存。

    “新政擊中了以前住房租賃市場的諸多痛點。”胡景暉表示，分散式的房源散布于各大社區(qū)的小業(yè)主手中，租金成本較高，租賃關系也難保持穩(wěn)定，能夠拿到整棟的公寓項目更是可遇而不可求，“要么價格太高，要么無法達成長期穩(wěn)定的租賃關系?！?/p>

    今年的全國兩會上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長副部長倪虹曾表示，相比住房制度中的購賣市場和住房保障，我國的租賃市場發(fā)展還很落后，原因主要在于4個方面，一是缺少專營住房租賃企業(yè)，沒有形成規(guī)模;二是租賃市場房源少，主要是二手房和舊房，一手房租賃市場較少;三是中介機構服務上還存在不規(guī)范、無序競爭問題;四是在機制體制和有關法律方面還需完善。

    “如今，政府開始鼓勵個人依法出租自有住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，可以大大增加市場的房源供應，從而盤活部分存量房，使其成為有效的租賃房源供給，對我們住房租賃業(yè)務規(guī)?；l(fā)展意義重大。”胡景暉表示。

    劉翔也認為，原來不適合或者不能作商業(yè)用地的房源會被供給出來，可以促進租賃市場的發(fā)展?！拔覀冞@幾年也一直都沒有盈利，租賃行業(yè)必須上規(guī)模?！?/p>

    汪利娜認為，基于目前城市房源情況分化現(xiàn)象嚴重的問題，允許商業(yè)用房改變性質，主要針對的是三四線城市商業(yè)地產中大量積壓的房源，這個政策給了地產商一個新的選擇路徑。對于一線城市來說，盤活個人手里的存量房更能解決租房市場房源緊缺的問題。

    讓開發(fā)商變賣房為租房，“松手”的難度之大，郭毅已經(jīng)想象得到。因為這里面涉及到的問題太多，比如房屋、公共設施、配套服務等適不適合轉變，開發(fā)商對于資金回籠的需求等?！傲硗猓虡I(yè)地產規(guī)劃的容積率指標比普通住宅要高很多，安保、電梯和車位是不是能夠承載居住的需求。租賃住宅用房可以申請緊靠學校的小區(qū)，但商業(yè)用房是不是有同樣的功能?這些問題政府還需要出臺具體細則去明確。”郭毅說。

    胡景暉也表示，雖然拓寬租賃市場房源可以將現(xiàn)有的房源數(shù)量比例提高30%，但還需要國家在稅費、金融等政策上給與更多支持，如降低所得稅、流轉稅，調整相關行業(yè)在商業(yè)銀行的信用評級或者抵押要求，并給予利率優(yōu)惠，使有能力的公司可以直接融資等。

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