4月12日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于停止開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的通知》，全面叫停各種形式的房地產(chǎn)。要求各會(huì)員企業(yè)停止開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，7天內(nèi)完成自查整改。

4月13日，廣州市金融局也要求規(guī)范銀行、小貸公司、P2P平臺(tái)、平臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

消息一出，方興未艾的房地產(chǎn)迅速被推至風(fēng)口浪尖。

業(yè)界人士認(rèn)為，叫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是此前叫停、清查“頭付貸”的延續(xù)和加強(qiáng)，防止投資投機(jī)性炒房在更大范圍內(nèi)蔓延。

運(yùn)作新模式，營(yíng)銷(xiāo)？理財(cái)？

根據(jù)盈燦咨詢的較新統(tǒng)計(jì)，截至2016年3月底，全國(guó)各種類(lèi)型的平臺(tái)有328家，涉及房地產(chǎn)的有30多家。其中，超過(guò)18家以上業(yè)務(wù)比較垂直，也就是基本上業(yè)務(wù)范圍全部圍繞房地產(chǎn)，整體成交規(guī)模超過(guò)10億元。

據(jù)介紹，從近兩年來(lái)的操作來(lái)看，房地產(chǎn)可簡(jiǎn)單分為營(yíng)銷(xiāo)型和理財(cái)型兩種：對(duì)于B端（企業(yè)端）來(lái)說(shuō)，屬于營(yíng)銷(xiāo)型。

而2015年可謂房地產(chǎn)元年，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的風(fēng)口鼓吹下，房地產(chǎn)作為一種全新的投資和運(yùn)作模式，成為一些開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存的手段。都相繼公布了戰(zhàn)略。，

不過(guò)，總體而言，房地產(chǎn)處于初期、探索階段?！皬哪玫氐椒孔咏桓?，需要2年左右的周期，還要等待1年，才能看到具體建筑?！敝袊?guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)莊諾表示，包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的發(fā)起人，都提倡通過(guò)從源頭做起，降低各種成本，而不是在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行集資炒房。

變相的“”成炒房

但是，市面上確實(shí)存在不少以炒房為目的的平臺(tái)。

相關(guān)部門(mén)也已關(guān)注到購(gòu)房等配資業(yè)務(wù)。早在3月25日深圳市政府辦公廳發(fā)布的“關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)”中就明確指出：“嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等金融機(jī)構(gòu)從事頭付貸、購(gòu)房、過(guò)橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù)”。

那么，炒房與頭付貸之間有何關(guān)聯(lián)？購(gòu)房者又是如何通過(guò)炒房的形式，將資金較終流入頭付款中？

對(duì)此，研究高端分析師房玲分析，房地產(chǎn)有一塊業(yè)務(wù)從操作上和較終資金流向上是與“頭付貸”性質(zhì)有重疊，但兩者并非同一概念，而房地產(chǎn)也并非都是炒房性質(zhì)。

房玲進(jìn)一步解釋?zhuān)捶康囊话懔鞒虨椋嘿?gòu)房者發(fā)起購(gòu)房項(xiàng)目，頭付款不足部分由投資人認(rèn)購(gòu)，購(gòu)房者持有部分房產(chǎn)份額，并代持其他投資人的房產(chǎn)份額。按照平臺(tái)的約定，一般房屋購(gòu)得一年后，發(fā)起人將以市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)其他份額。

“從購(gòu)房者回購(gòu)份額的角度來(lái)看，炒房與頭付貸無(wú)異。不同的是，通過(guò)平臺(tái)更類(lèi)似于‘附帶回購(gòu)協(xié)議的股權(quán)融資’，購(gòu)房者在一年內(nèi)只享受到自己持有份額房產(chǎn)的增值收益，加杠桿部分則沒(méi)有，相比固定利率的頭付貸等貸款產(chǎn)品，并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。如果從購(gòu)房者回購(gòu)份額的初衷來(lái)講，似乎還是體現(xiàn)了真實(shí)的購(gòu)房需求?！狈苛嵴f(shuō)

但是，通過(guò)這一途徑，有些平臺(tái)較終將款演變成購(gòu)房者的頭付貸，成為純房產(chǎn)投資渠道。

對(duì)此，房玲分析，背后除了動(dòng)機(jī)偏離外，也與政策缺失、平臺(tái)機(jī)制設(shè)計(jì)缺陷有關(guān)。比如，若回購(gòu)房?jī)r(jià)不能達(dá)成一致，較終更多的可能是房產(chǎn)被出售。那么，出售款扣除相應(yīng)費(fèi)用后，投資人按認(rèn)籌份額分配收益，各方都享受高額收益，導(dǎo)致房地產(chǎn)平臺(tái)成為一種純房產(chǎn)投資渠道。

難以界定的“”

“我們是堅(jiān)決反對(duì)打著的名義非法集資、炒房，或打著互聯(lián)網(wǎng)金融、的旗號(hào)做掛羊頭賣(mài)狗肉的行為，把這些不良行為清理規(guī)范是正確的?！鼻f諾對(duì)新京報(bào)記者表示，市面上的炒房違背了房地產(chǎn)的初衷。

在很多業(yè)界人士看來(lái)，“房地產(chǎn)”也與投機(jī)性的“炒房”有本質(zhì)區(qū)別。前者不局限于對(duì)資金的，還對(duì)市場(chǎng)需求和資源的合理配置、對(duì)提升用戶有效需求有積極作用。

智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前業(yè)務(wù)并不成熟，而且衍生出了很多金融風(fēng)險(xiǎn)。所以從這個(gè)角度看，確實(shí)需要進(jìn)行規(guī)范。叫停是為制定細(xì)則提供一個(gè)更充裕的緩沖時(shí)間。房地產(chǎn)和金融專(zhuān)家陳真誠(chéng)也表示，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該是針對(duì)場(chǎng)外配置的“炒房”行為。

然而在實(shí)際操作中，正規(guī)房地產(chǎn)與炒房?jī)烧咧g很難界定。“目前在政策與操作層面，很難有一個(gè)嚴(yán)格的監(jiān)督與界定，也無(wú)法統(tǒng)一畫(huà)一條標(biāo)準(zhǔn)?！狈苛嵴J(rèn)為，因無(wú)法分清正常的房地產(chǎn)，還是炒房，因此，為杜絕炒房行為，深圳才全面叫停了各種形式的房地產(chǎn)。

頭都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池也建議，由于目前沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)范，房地產(chǎn)有非法集資、助推炒房之嫌。未來(lái)應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的政策法規(guī)，以規(guī)范房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)證券化、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）或是其未來(lái)的出路。

■ 觀察

穩(wěn)房?jī)r(jià) 圍堵炒房資金

深圳、廣州叫停房地產(chǎn)，與當(dāng)?shù)貥鞘械幕鸨粺o(wú)關(guān)系。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年北上廣深的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，上海、北京、廣州以18.2%、10.4%、9.2%的同比漲幅名列前茅，深圳則以47.5%的同比漲幅排在頭位。

進(jìn)入2016年，這一勢(shì)頭并沒(méi)有減弱。今年春節(jié)前，記者走訪深圳時(shí)了解到，深圳樓市并非某區(qū)域、某項(xiàng)目上漲，而是整體呈瘋漲態(tài)勢(shì)。而且，與其他一線城市不同的是，深圳樓市是典型的“高杠桿樓市”，市場(chǎng)的火爆導(dǎo)致不少購(gòu)房者提前入市，也吸引了不少投資客。一些頭付能力不足的購(gòu)房者，從各種渠道湊來(lái)資金，包括信用卡套現(xiàn)、銀行信用貸、頭付貸、房地產(chǎn)、小額貸、抵押消費(fèi)貸款，甚至民間借貸等。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，炒房一方面加劇樓市投資、投機(jī)行為。另外，也會(huì)導(dǎo)致銀行信貸、理財(cái)產(chǎn)品或互聯(lián)網(wǎng)金融的相關(guān)資金，通過(guò)一些途徑流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅可引起更大規(guī)模的投資、投機(jī)現(xiàn)象，甚至可因資金、配比模式引發(fā)小規(guī)模金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

在房地產(chǎn)和金融專(zhuān)家陳真誠(chéng)看來(lái)，此前的房地產(chǎn)調(diào)控主要通過(guò)金融調(diào)控，即在一套房、二套房的頭付比例上做文章，但房地產(chǎn)很大程度與頭付貸關(guān)聯(lián)，直接與調(diào)控的手段對(duì)立起來(lái)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的場(chǎng)外配置是全國(guó)性系統(tǒng)?！?/p>

4月18日，北京市網(wǎng)貸行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于清理“頭付貸”類(lèi)業(yè)務(wù)的通知》，要求協(xié)會(huì)各會(huì)員、觀察員機(jī)構(gòu)自即日起全面清理、停止新增“頭付貸”類(lèi)業(yè)務(wù)，存量業(yè)務(wù)妥善消化和處置。這意味著北京成深圳、上海之后第三個(gè)叫?！邦^付貸”的城市。

“近期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，使包括北京在內(nèi)的地方政府面臨尷尬。從這個(gè)角度看，在市場(chǎng)波動(dòng)比較明顯的時(shí)候，對(duì)于頭付貸、房地產(chǎn)等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品會(huì)持一個(gè)比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，這主要是為了防范各類(lèi)炒房資金進(jìn)入樓市。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，市場(chǎng)后續(xù)還需要警惕各類(lèi)打擦邊球的做法，定期對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)測(cè)和摸底，否則看似打壓，反而會(huì)激化各類(lèi)新型替代產(chǎn)品，進(jìn)而繼續(xù)干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)。

不過(guò)，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)比例整體占比不大，與房?jī)r(jià)暴漲關(guān)聯(lián)不大，根本原因還在于供求失衡。短期內(nèi)房?jī)r(jià)和成交量會(huì)有一定波動(dòng)，但長(zhǎng)期來(lái)看，尤其是一線城市，供求關(guān)系難以保持穩(wěn)定、平衡。

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