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房地產脆弱的繁榮 投資增長恐后繼乏力
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:海南在線 閱讀 580 次
在每一波樓市瘋漲的背后,開發(fā)商和投資客往往扮演著關鍵角色,合肥此次也不例外。
至于價格瘋漲的原因,記者近日調查發(fā)現,開發(fā)商的自我炒作及投資客的快速涌入都起到了哄抬房價的作用,另外就是合肥土地供應不足,以及與其城市的區(qū)域優(yōu)勢有關。
地產安徽公司李經理對記者表示,“此次合肥房價的上漲,開發(fā)商在其中也扮演了制造恐慌的角色,比如說捂盤惜售、半夜開盤等方式,還有就是捆綁銷售,通過別的渠道達到價格上漲的目的?!?/p>
據合肥市房地產管理局局長汪菊喜介紹,房價瘋漲主要有三大因素,分別是宏觀政策原因、合肥城市發(fā)展特點和地價上漲。宏觀政策,比如下調頭套房頭付比例,降低契稅和營業(yè)稅等;合肥城市發(fā)展特點,比如被列為全國交通樞紐城市等;地價也帶動了房價上漲。若房價繼續(xù)上漲,未來不排除會出臺更嚴厲的調控措施,如重啟限購限貸。
據記者了解,在此輪價格上漲過程中,合肥眾多開發(fā)商采取半夜開盤方式,制造出恐慌性的氛圍。“這種開發(fā)商制造出來的恐慌,在二三月份開盤的項目占比很大,其中采取半夜開盤的樓盤就不下5家,有的開發(fā)商把開盤弄得跟開演唱會一樣,萬人搶幾百套房源,這種恐慌性的營銷在近段時間的合肥樓市較為常見?!狈康禺a業(yè)內人士張斌對記者說。
此外,捂盤惜售也是合肥開發(fā)商采用的手段。安徽建筑大學房地產研究所所長李國昌認為,較近一段時間合肥房價的快速增長,主要是一些開發(fā)商捂盤惜售造成的,特別是政務區(qū)等熱門區(qū)域,地塊有限,出現了供求緊張。
為了控制房價過快上漲,今年4月份合肥房管局等四部門出臺的《關于進一步保持我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見》顯示,要加強住房價格監(jiān)管,嚴格明碼標價備案管理,物價部門要加強商品房住房銷售明碼標價備案管理。
按照合肥的房價備案制度,每隔3個月,開發(fā)商須把擬上市樓盤的詳細售價報備給房管局和物價部門。報備后未來3個月內,房價上下波動的范圍不能超過備案價的5%至10%。若要更大幅度調整售價,需等到3個月后再行報備。
為了規(guī)避備案制度達到漲價目的,合肥部分開發(fā)商在進入2月份后,實施了捆綁銷售。汪菊喜向記者介紹,“如果開發(fā)商資金緊張,就想別的辦法,如捆綁車位,比如之前的車位大概20萬元一個,現在漲到30萬元或50萬元,通過車位漲價曲線實現房價上漲。”
除了開發(fā)商的參與,投資者炒房也是這波合肥樓市火爆的重要推手。“目前合肥樓市主要購房者是以投資客為主,隨著樓市的瘋狂,也帶動了剛需的提前釋放。一些專業(yè)的投資者去年底購的房,其收益大都達到50%,有的甚至更高?!鼻笆隼罱浝韺τ浾弑硎荆澳旰鬄I湖和政務區(qū)上漲得特別快,投資客占比很大。合肥這波價格上漲是非理性的,投資者炒房導致很大一部分剛需恐慌性入市?!?/p>
不過,在汪菊喜看來,合肥這波房價上漲,投資者占比是有,但不是主要原因,“確實有不少投資者的參與,帶動了房價的快速上漲,但是也有合肥自身因素?!?/p>
如果說開發(fā)商和投資客助推房價上漲,那么合肥土地價格的大幅上漲也起到了重要作用。合肥學院房地產研究所所長朱德開認為,在合肥房價的上漲中,土地價格起了巨大的推動作用。
進入2016年,合肥土地使用權競拍更加瘋狂。在4月28日舉行的競拍中,6幅地塊中有5幅樓面價超過1萬元/平方米,溢價率都超過300%,面粉價格超過面包價格。其中,位于肥西縣的一副地塊樓面價達到10159元/平方米,但該地塊周圍精 源的價格才9000元/平方米。為此,該地塊周圍的項目紛紛封盤準備調整價格。
前述李經理向記者表示,“合肥樓市價格的上漲,和土地供應有很大關系。之前合肥的土地供應一直都很少,從去年開始出現地王并不斷涌現,這對房價上漲起到很大的助推作用?!?/p>
統(tǒng)計數據顯示,近3年合肥土地出讓總面積大幅下滑,其中2015年出讓面積僅為2013年的60%,比2014年總量減少了21%。“土地出讓量偏少導致了開發(fā)商搶地,地王的出現刺激了房價上漲,特別進入2016年合肥土地市場地王頻出是房價飆漲的關鍵?!狈康禺a行業(yè)專家張健初對《每日經濟新聞》記者說。
對于地價推動房價的說法,汪菊喜亦表示認同,“地價的上漲也是漲價的主要原因,合肥這十幾年來看,都沒有出現今年競拍情況,溢價率太高,地王的出現助推房價上漲?!?/p>
此外,人口導入量的持續(xù)增加也導致合肥樓市供不應求。統(tǒng)計數據顯示,2015年在合肥的購房者中,5.8%是安徽省以外的人,合肥戶籍購房者占比為35.8%,余下的是安徽省內其他城市來合肥的。數據還顯示,合肥常住人口從2011年的752萬增長到2015年末的779萬。
據記者了解,受益于安徽省要求做大合肥,安徽省的公共資金進一步向合肥集中,并且合肥目前也進入了長三角城市群,合肥外來人口也在進一步大幅增長。
“安徽是農業(yè)大省,進城購房大部分會選擇省會,周邊城市對合肥成交量占比較大。安徽一年有30萬大學生,其中有10萬人會到合肥找工作,這就需要安家落戶。按照市政府預計,從2016年開始合肥每年人口要增加30萬人,合肥在國家戰(zhàn)略上占據重要位置,吸引外來人口的能力不斷增強。”汪菊喜對記者說。
合肥學院房地產研究所副所長凌斌亦表示,合肥是安徽省省會,與發(fā)達省份不同,安徽省就合肥一個,單核發(fā)展,省內其他城市的樓市都比較疲軟,這些城市的購購力也不斷往產業(yè)、教育、醫(yī)療資源比較好的省會合肥轉移。
南京財經大學教授張健對《每日經濟新聞》記者表示,“周邊城市的購購力向合肥集中是必然的,因為合肥集中了安徽省杰出的教育、醫(yī)療等資源,再加上合肥自身的產業(yè)基礎以及資金量較為充沛,這些都利好房地產市場。”
為了應對合肥房價的過快上漲,4月份出臺的《關于進一步保持我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確表示,房地產主管部門將加強市場監(jiān)管,開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預售許可證》后,須在10日內全部公開房源并一次性對外銷售;對商品住房已達到預售條件,但不及時申請預售許可的項目,經督促拒不申報的,將要求開發(fā)企業(yè)現房銷售。
而針對此前市場出現的購購住房捆綁車位等銷售行為,合肥市在意見中明確提出,要規(guī)范車位(庫)等各類銷售管理,商品住房配套規(guī)劃建設的產權車位(庫),須在該住房項目竣工驗收后方可銷售和出租,不得銷售或通過長期租賃等方式變相銷售人防車位(庫)。
此外,合肥市還提出,2016年城區(qū)商品住房土地供應同比增加15%以上,并實行差異化供地政策,通過調節(jié)土地供應穩(wěn)定市場預期。
汪菊喜對《每日經濟新聞》記者表示,“推地力度會加大很多,接下來每個月至少保證不少于1000畝的土地供應,同時將加大商品房的供應量,保證市場房源的平穩(wěn)?!?/p>
如果上述政策出臺一段時間后,合肥樓市還是延續(xù)火爆態(tài)勢,那么不排除會出臺更嚴厲的措施,“政府在必要的時候,會進一步出臺更為嚴格的政策,不排除限購限貸的政策重新回歸。開發(fā)商要加快推盤速度,如果價格一直控制不下來,會加大政策力度進行調控。”汪菊喜補充說道。
汪菊喜還認為,“去年合肥土地供應量確實比較少,但開發(fā)商拿地有一些不理性,建議開發(fā)商高價拿地時要慎重。此外,投資客也要謹慎投資合肥樓市。”
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