令人意外的是,4月以來,北上深樓市銷售雖有所降溫,但土地市場升溫又再次引發(fā)社會關(guān)注,多地出現(xiàn)地王。盡管地王現(xiàn)象不完全代表未來市場售價,但業(yè)內(nèi)擔心,如果這種現(xiàn)象集中出現(xiàn),未來房價或會受到影響。

  在大部分人的預(yù)想中,調(diào)控升級的一線城市必會迎來一段沉寂期。令人意外的是,4月以來,北上深樓市銷售雖有所降溫,但土地市場升溫又再次引發(fā)社會關(guān)注,多地出現(xiàn)地王。盡管地王現(xiàn)象不完全代表未來市場售價,但業(yè)內(nèi)擔心,如果這種現(xiàn)象集中出現(xiàn),未來房價或會受到影響。

  值得注意的是,日前國土資源部下發(fā)《關(guān)于下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》,明確要求對建設(shè)用地的總量和強度進行雙控。業(yè)內(nèi)人士分析認為,這是政府收緊土地供應(yīng)量的信號,可能會對未來地價造成一定影響。

  現(xiàn)象 土地市場升溫

  近期地王頻出。就在18日的拍賣中,上海周浦純住宅地塊由保利以54.5億殺出重圍奪得,可售住宅樓板價5.45萬/平方米,這意味著保本售價將高達7.9萬/平方米!再度刷新了上周泗涇6萬/平方米保本價地王。本次參加競拍的開發(fā)商多達37家,也創(chuàng)下上海較多開發(fā)商競拍紀錄。

  5月5日,北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)、大興區(qū)黃村鎮(zhèn)共有三宗地塊出讓,經(jīng)過近3個公里的角逐,三宗地塊的純商品房部分拍出了3.38萬元/㎡、3.52萬/㎡、3.57萬/㎡的單價,均刷新各自區(qū)域“地王”價格。

  同樣是5月5日,在杭州,陽光城以19846.39元/㎡的樓面價刷新杭州市蕭山區(qū)的紀錄,成為蕭山地王。

  5月11日,上海舉行“3·25新政”之后的頭次集中土地使用權(quán)拍賣會,奉賢區(qū)、松江區(qū)三幅純宅地分別被象嶼聯(lián)合體、格力、融創(chuàng)以22625元/㎡、37674元/㎡、38291.33元/㎡的單價拿下,成交溢價均超過100%,且先后刷新各自區(qū)域的“地王”價格。

  無論北京還是上海,全部“面粉貴過面包”,按照上述的樓面價格,這些土地至少需要打造6萬/㎡的產(chǎn)品,地產(chǎn)商才可以回本。

  分析指出,一二線地王頻繁出現(xiàn),從北京、上海到南京、杭州等城市,均在一季度出現(xiàn)了多宗地王。中原地產(chǎn)研究部16日發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,5月上半月,合計一線二線熱點的20大城市住宅土地成交45宗,其中住宅地塊大部分為地王。

  地價迅速猛漲已引發(fā)業(yè)界擔憂。對于較近土地市場火熱的長三角,就連一向宣稱“不怕死”的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也表示擔憂:“這么多年了,蘇州的房價一直是在2萬元,南京的房價都沒有超過3萬元,一下子樓面價超過3萬元甚至到4萬元,這個肯定是不對的?！痹谒磥?這一輪地價漲這么快,已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了。

  探因 齊奔熱點城市 房企投資取向太趨同?

  政策收緊,為何依舊地王頻出?有地產(chǎn)研究機構(gòu)分析,投資價值認知嚴重趨同,熱點城市政策收緊仍難阻土地市場火熱。

  國務(wù)院發(fā)展研究研究員任興洲認為,市場預(yù)期是引起地價上漲的一個重要原因。中國人民大學教授劉元春則表示,開發(fā)商拼命搶地與土地供應(yīng)相關(guān)聯(lián)。

  記者注意到,近期新出讓地塊體量中等偏小,地方政府嚴控單宗地塊體量,甚至不惜將部分大體量地塊分割出讓,這在一定程度上加劇了一二線城市土地市場競爭。

  業(yè)內(nèi)專家分析,在樓市步入白銀時代的大背景下,房企投資方向逐漸趨同,聚焦一線及強二線城市,“僧多肉少”直接造成了強二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

  值得注意的是,囿于一、二線城市土地市場競爭過于激烈,土拍市場出現(xiàn)一個顯著特征:大型房企不愿拿,小型房企不敢拿,中型房企閉眼拿。

  觀點 地王頻出局面不會持續(xù)

  而日前國土資源部明確要求加強和改進土地計劃管理,對建設(shè)用地的總量和強度進行雙控,一線城市有可能減少住宅用地供應(yīng),導致后續(xù)市場將出現(xiàn)供應(yīng)短缺的風險。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期,在土地供應(yīng)不足、需求持續(xù)旺盛的大背景下,一線城市未來或有更多“地王”誕生。

  “地王”現(xiàn)象一方面反映的是地產(chǎn)商對土地的饑渴,另一方面也是未來房價的預(yù)兆。而這種地王繁現(xiàn)的現(xiàn)象,導致市場預(yù)期升溫。

  分析認為,“地王”的出現(xiàn)往往被視為房價上漲的信號,會刺激購房者的恐慌情緒,使之加速入市。如果房企和二手房業(yè)主選擇觀望的話,就會拉大供需缺口,醞釀新一輪上漲。目前看來,這種情況很有可能出現(xiàn)。

  不過,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,一線城市、部分核心二三線城市樓市“日光盤”頻現(xiàn)與“地王”頻出的局面不會一直持續(xù)。京滬深出臺樓市調(diào)控政策后,商品住宅市場交易量已經(jīng)出現(xiàn)下滑;盡管部分核心二三線城市樓市火爆,但三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺“窗口期”,下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。

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