這邊廂,開(kāi)發(fā)商踴躍購(gòu)地,多個(gè)城市再現(xiàn)“地王”,業(yè)內(nèi)直呼地價(jià)泡沫吹大;那邊廂,三四年前的“地王”項(xiàng)目紛紛以高端豪宅的面貌入市,開(kāi)發(fā)商坦言豪宅競(jìng)爭(zhēng)加劇。18日,保利地產(chǎn)以54.5億元的價(jià)格競(jìng)得上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元的A-03-11地塊,溢價(jià)率達(dá)296%,折合樓板價(jià)43607元/平方米。上周,世茂集團(tuán)以88億元,115%溢價(jià)率競(jìng)得南京建鄴區(qū)河西北部江東5號(hào)的2016G1地塊。業(yè)內(nèi)人士表示,地價(jià)上漲一方面反映了業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)回暖的看好,但另一方面,樓市后期暗藏調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。

豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

融創(chuàng)中國(guó)2013年拿下的北京地王項(xiàng)目近日入市,融創(chuàng)中國(guó)北京公司副總經(jīng)理樓艷青表示,5月周認(rèn)購(gòu)超過(guò)5億元,比預(yù)期要好。

2013年9月,融創(chuàng)中國(guó)以21億元總價(jià)、外加異地建設(shè)27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積的條件摘得東三環(huán)農(nóng)展館地塊,樓面單價(jià)為7.3萬(wàn)元/平方米。該地王項(xiàng)目被命名為“北京壹號(hào)院”。根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯示,北京壹號(hào)院7號(hào)樓在售,批準(zhǔn)銷售套數(shù)51套,預(yù)售均價(jià)16萬(wàn)元/平方米,目前已有12套簽約。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌說(shuō),由于地價(jià)太貴,北京很多項(xiàng)目都“被豪宅”。很多北京、上海的開(kāi)發(fā)商之所以遲遲沒(méi)有入市,就是因?yàn)橐坏┤胧芯陀锌赡芴澅?。他認(rèn)為,現(xiàn)在很多一線城市的項(xiàng)目利潤(rùn)空間比較小,尤其是地王,所以對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要求非常高。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策表示,地王入市,一般都會(huì)對(duì)整體樓市有正向促進(jìn)作用,相當(dāng)于提升了項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期,但是如果市場(chǎng)遇冷,開(kāi)發(fā)商推盤不受客戶待見(jiàn),則開(kāi)發(fā)商也面臨高位被套風(fēng)險(xiǎn)。

很多地王現(xiàn)象在今年市場(chǎng)較好的情況下,僥幸解套。研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),比如上海大寧部分高端住宅項(xiàng)目,基本上是盈虧平衡點(diǎn)。另外,今年地王現(xiàn)象中,需要警惕的是,明年盲目抬高價(jià)格可能會(huì)引起各類政策打壓。價(jià)格上漲太猛,容易引起市場(chǎng)不穩(wěn)定因素的增加,所以明年產(chǎn)品定價(jià)方面會(huì)有一定的難處。

研究報(bào)告認(rèn)為,在行業(yè)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、城市市場(chǎng)加劇分化的時(shí)代,每一個(gè)城市甚至區(qū)域的市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變,每一個(gè)項(xiàng)目操盤者想法和能力都不同,較終使得每一幅地王的“錢景”都充滿不確定性。“地王”收入囊中,開(kāi)發(fā)商則需頂住壓力,在項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、銷售推廣、社區(qū)服務(wù)等所有后繼環(huán)節(jié)應(yīng)盡可能化解之前“沖動(dòng)”的后果,較終形成一個(gè)良性循環(huán)的閉環(huán)。

孫宏斌表示,豪宅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)難度也很大,競(jìng)爭(zhēng)很激烈,單套總價(jià)3000萬(wàn)元以上的項(xiàng)目,購(gòu)房群體的選擇空間也很大,幾乎可以在全世界選擇,融創(chuàng)中國(guó)開(kāi)發(fā)“北京壹號(hào)院”用了三年時(shí)間,就是出于應(yīng)對(duì)頂豪市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

“之前很多開(kāi)發(fā)商扎堆去二線城市的時(shí)候,我們堅(jiān)守北京和上海,今年開(kāi)發(fā)商回到北京上海等一線城市的時(shí)候,我們已經(jīng)提前在熱點(diǎn)二線市場(chǎng)布局了?！睂O宏斌表示,今年一季度,融創(chuàng)中國(guó)完成合約銷售額250.9億元,完成近三分之一的全年銷售目標(biāo)。同時(shí),也對(duì)完成今年的目標(biāo)很有信心,決勝策略之一便是對(duì)土地市場(chǎng)的正確判斷。

土地市場(chǎng)持續(xù)升溫

近期,不僅僅是北京、上海等一線城市,南京、合肥等二線城市的土地市場(chǎng)也在快速升溫。

對(duì)于房企在一線城市高價(jià)拿地的現(xiàn)象,劉策認(rèn)為,這意味著一線城市土地爭(zhēng)奪進(jìn)入白熱化狀態(tài),將引來(lái)行業(yè)新的洗牌。未來(lái)一線城市準(zhǔn)入門檻將越來(lái)越高,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局可能會(huì)被重塑。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,“地王”現(xiàn)象背后有四個(gè)因素:一是部分地方政府有意識(shí)地進(jìn)行供地,這時(shí)房企拿地較積極,也容易因?yàn)檎摹梆囸I營(yíng)銷”策略而報(bào)高價(jià);二是房企銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò),資金面比預(yù)期好,因而拿地會(huì)更積極;三是此類區(qū)域后續(xù)投資價(jià)值依然被看好,房企拿地更有底氣;四是積極補(bǔ)倉(cāng)的需求,此類城市庫(kù)存規(guī)模已經(jīng)不足,拿地本身沒(méi)有太多問(wèn)題。但房企思路基本一致,所以會(huì)抬高價(jià)格。

研究報(bào)告指出,2015年以來(lái),行業(yè)信貸面持續(xù)趨寬,銷售持續(xù)向好,熱點(diǎn)城市庫(kù)存量一路走低,使得一二線城市土地市場(chǎng)熱度一再升溫。2016年年初以來(lái),熱點(diǎn)城市總價(jià)、單價(jià)“地王”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到72幅之多。

過(guò)去地王現(xiàn)象出現(xiàn),更多是一種狂熱的拿地模式。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“今年的地王是房企回歸一二線城市驅(qū)動(dòng)使然。另外,過(guò)去的地王主要是市區(qū)高溢價(jià)土地出讓的現(xiàn)象,而現(xiàn)在很多地王,越來(lái)越趨于郊區(qū)化,反映了房企拿地策略和項(xiàng)目定位思路的轉(zhuǎn)變?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),新地王帶來(lái)了后續(xù)豪宅產(chǎn)品集中入市的可能,這也使得后續(xù)房產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)有繼續(xù)上漲的可能。但如果此類高端產(chǎn)品沒(méi)有差異性競(jìng)爭(zhēng)策略,并且后續(xù)整個(gè)房地產(chǎn)周期步入降溫通道,則風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較大。

地王頻現(xiàn)警示風(fēng)險(xiǎn)

研究高端分析師楊科偉表示,與往年不同的是,2016年總價(jià)地王更多出現(xiàn)在二三線城市,并且大多溢價(jià)率較高,綜合考量投資機(jī)會(huì)和房?jī)r(jià)上漲速度,資金實(shí)力雄厚的企業(yè)也越來(lái)越多愿意在二線城市投資。2016年二線城市地王集中迸發(fā)、數(shù)量較多,“三高”地塊占比均超過(guò)七成,其中南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市更是地王頻出,幾乎“逢拍必地王”。

南京中原地產(chǎn)研究經(jīng)理何智杰表示,在此輪樓市調(diào)整周期內(nèi),政府一直沒(méi)有放寬對(duì)一線城市的政策,三四線城市庫(kù)存大、銷售難,這也使得開(kāi)發(fā)商望而卻步,這就導(dǎo)致熱點(diǎn)的二線城市成為開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐的焦點(diǎn)。作為南京而言,規(guī)劃起點(diǎn)高,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快,房地產(chǎn)市場(chǎng)健康,因此大量開(kāi)發(fā)商涌入南京爭(zhēng)搶土地,推動(dòng)南京地價(jià)飛速上揚(yáng),從而出現(xiàn)地價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)的逆市場(chǎng)現(xiàn)象,這就影響了潛在購(gòu)房者對(duì)樓市價(jià)格的預(yù)期,從而導(dǎo)致樓市出現(xiàn)搶房潮。

研究報(bào)告認(rèn)為,除了一線城市限購(gòu)以及二線城市發(fā)展?jié)摿薮笠酝?土地供應(yīng)量的差異也是原因之一。一線城市新增城市建設(shè)用地的難度較大,二線城市邊界仍在快速擴(kuò)張,土地供應(yīng)充裕。此外,南京、蘇州、武漢等熱點(diǎn)城市產(chǎn)品線還相對(duì)單一,高品質(zhì)產(chǎn)品也有著差異化生存空間。

劉策表示,行業(yè)發(fā)展已經(jīng)從“攤大餅”的發(fā)展模式向“擴(kuò)縱深”的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變,因此,一二線城市成為各房企的主戰(zhàn)場(chǎng)不足為奇,而地價(jià)房?jī)r(jià)會(huì)有傳導(dǎo)現(xiàn)象,當(dāng)房企在一線城市拿不到地,自然會(huì)將轉(zhuǎn)向次好的一線非核心區(qū)域或者二線城市,而在一二線城市的拿地?cái)?shù)量、時(shí)間和成本,直接決定開(kāi)發(fā)商未來(lái)幾年的發(fā)展走向。

但嚴(yán)躍進(jìn)也表示了擔(dān)憂,當(dāng)下二線城市樓市存有很大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。由于二線城市市場(chǎng)交易持續(xù)火熱,使得房企持續(xù)看好。但是此類城市后續(xù)政策可能會(huì)收緊,這和全國(guó)市場(chǎng)有所不同。此類地塊價(jià)格持續(xù)上漲,可能引起財(cái)務(wù)費(fèi)用居高不下的風(fēng)險(xiǎn)。

楊科偉認(rèn)為,一線城市的總價(jià)地王,房企在溢價(jià)率上表現(xiàn)得更為謹(jǐn)慎,一方面是由于限制條件較多,另一方面是“頂豪”項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)入滯漲期,未來(lái)銷售不容樂(lè)觀。孫宏斌同樣認(rèn)為,當(dāng)前國(guó)內(nèi)部分城市土地市場(chǎng)過(guò)熱,已經(jīng)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。

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