“2015年全國(guó)存量房成交量已經(jīng)占了新房、新建商品房成交量約40%，全國(guó)21個(gè)城市存量房的成交面積已經(jīng)超過了新建商品房?！痹诮铡?016年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會(huì)”上，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)杜鵑表示。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，近年來，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)飛速發(fā)展。盡管該行業(yè)已經(jīng)誕生少數(shù)巨頭公司，但分析人士指出，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中，仍然存在“藍(lán)海”。其中，在產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、按揭服務(wù)、資金監(jiān)管等方面，市場(chǎng)仍有大量空間。

待監(jiān)管的行業(yè)

杜鵑在上述會(huì)議上表示，近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量為主，轉(zhuǎn)為存量為主，以及一二手聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)的開展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)促成交易規(guī)模不斷增長(zhǎng)，比例不斷提高。

據(jù)估算，2015年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)促成的交易額已經(jīng)超過了5萬億，一線城市通過經(jīng)紀(jì)行業(yè)促成交易比例已經(jīng)超過80%。

根據(jù)科技發(fā)布的《2016中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人生存現(xiàn)狀報(bào)告》，2013年，房地產(chǎn)代理收入增幅一度達(dá)到30%的歷史水平。2014年后雖然受到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量下滑的影響，房地產(chǎn)代理收入增長(zhǎng)率下滑較大，但是2015年受益于良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)業(yè)務(wù)量大幅上漲。該機(jī)構(gòu)估計(jì)，2015年全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)傭金收入約960億元。

與之相應(yīng)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量也有明顯增長(zhǎng)。據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，擁有全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格者共54033人，其中登記人數(shù)30725人。

網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的上述報(bào)告還顯示，該行業(yè)的從業(yè)者以男性為主，年齡多在30歲以下。69.1%的經(jīng)紀(jì)人平均月薪在3000至1萬元之間，從全國(guó)范圍來看，高于一般市民。但經(jīng)紀(jì)人的工作時(shí)間較長(zhǎng)，僅有14%的經(jīng)紀(jì)人每天工作時(shí)間在8公里以內(nèi)，87.4%的經(jīng)紀(jì)人每周休息時(shí)間少于。

但如此大體量的行業(yè)，仍然存在各種問題。杜鵑指出，主要體現(xiàn)在：行業(yè)交易信息披露不真實(shí)、不完整，產(chǎn)權(quán)調(diào)查不及時(shí)不準(zhǔn)確，交易資金監(jiān)管不到位、不規(guī)范。同時(shí)，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)違規(guī)提供頭付貸，進(jìn)行場(chǎng)外配資，少數(shù)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)推行購(gòu)房，違規(guī)集資放大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

今年5月4日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。為經(jīng)紀(jì)行業(yè)提出了新的方向。6月，住建部在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治工作，并通報(bào)了7起房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員違法違規(guī)典型案例。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，未來三年，整個(gè)行業(yè)的規(guī)則將會(huì)在探討基礎(chǔ)之上更加開放和市場(chǎng)化，且更加有規(guī)則，一旦這樣，中國(guó)存量市場(chǎng)才真正起步。

據(jù)記者了解，有關(guān)部門和企業(yè)正在呼吁對(duì)房地產(chǎn)租賃、二手房購(gòu)賣等進(jìn)行立法，從而更好地進(jìn)行規(guī)范。近期監(jiān)管層也可能率先出臺(tái)相關(guān)的規(guī)章制度。

資管“藍(lán)海”

按照網(wǎng)絡(luò)的分類，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的業(yè)務(wù)主要分為新房服務(wù)業(yè)務(wù)（與新房服務(wù)相關(guān)的代理銷售業(yè)務(wù)、電子商務(wù)業(yè)務(wù)以及金融服務(wù)）和后地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)（二手房經(jīng)紀(jì)服務(wù)、房屋租賃服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)）。

根據(jù)國(guó)泰君安的預(yù)測(cè)，如果房地產(chǎn)銷售額平均每年保持10%的增長(zhǎng)速度，到2020年，一手房代理市場(chǎng)的規(guī)模預(yù)計(jì)能夠達(dá)到800億?，F(xiàn)在中國(guó)代理市場(chǎng)規(guī)模為360億，距離800億的市場(chǎng)規(guī)模還有較大空間。

以二手房經(jīng)紀(jì)以及租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為核心的后地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)規(guī)?？蛇_(dá)到千億級(jí)。其中，租賃經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的傭金業(yè)務(wù)規(guī)模約在300-500億，二手房傭金規(guī)模約在900-1400億，市場(chǎng)容量很大，前景樂觀。

據(jù)了解，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中，以新房代理為主的世聯(lián)行已經(jīng)在2009年實(shí)現(xiàn)上市。多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來該行業(yè)將會(huì)吸納更多的資本進(jìn)入。

業(yè)內(nèi)人士在“2016年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會(huì)”上表示，過去兩年時(shí)間，粗略估計(jì)有超過250億人民幣進(jìn)入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，并推動(dòng)該行業(yè)的快速進(jìn)步。

左暉還表示，從2010年到2015年，全國(guó)房地產(chǎn)交易額增長(zhǎng)100%。其中，二手房交易額由1萬億增長(zhǎng)到4萬億。預(yù)計(jì)到2020年，二手房市場(chǎng)可達(dá)到6萬億的規(guī)模。

他還認(rèn)為，除了做一手房和二手房代理以外，就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)而言，還可以在資管領(lǐng)域有所作為?！敖裉熘袊?guó)大概150萬億到200萬億存量資產(chǎn)，我們中國(guó)存量資產(chǎn)規(guī)模超過美國(guó)人資產(chǎn)規(guī)模。”基于此的房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，具有較大的發(fā)展空間。

陳勁松持有類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，房地產(chǎn)存量領(lǐng)域已經(jīng)迎來“大風(fēng)口”，未來在產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、按揭服務(wù)、信用評(píng)級(jí)、資產(chǎn)管理等房地產(chǎn)金融領(lǐng)域大有可為。雖然目前金融領(lǐng)域的準(zhǔn)入門檻較高，但逐步開放將是大趨勢(shì)。

具體而言，他認(rèn)為，如果租賃被作為解決房地產(chǎn)庫(kù)存的重要渠道，REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）市場(chǎng)必須要發(fā)展起來。與此同時(shí)，資產(chǎn)證券化也應(yīng)當(dāng)逐步放開，從而更好地助力資產(chǎn)管理領(lǐng)域。一旦這些政策門檻放開，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的更多細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒀杆侔l(fā)展。

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