較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，國內(nèi)50大城市合計土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了9655.9億元，比去年同期大幅飆升了38.5%。對此，分析人士指出，今年以來高總價、高單價、高溢價率的“三高地塊”普遍出現(xiàn)在一二線城市，持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場，樓面價超過房價已經(jīng)成為常態(tài)。

    今年上半年，各地再度進(jìn)入拍地高潮，高價地也不斷涌現(xiàn)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至6月28日，國內(nèi)50大城市合計土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了9655.9億元，比去年同期大幅飆升了38.5%。值得注意的是，今年以來高價地頻出的大城市中，二線城市占據(jù)了主流位置，這與當(dāng)下領(lǐng)漲全國房價的城市已經(jīng)由一線城市轉(zhuǎn)至二線城市接棒的趨勢一致。統(tǒng)計顯示，蘇州、南京、杭州、合肥已經(jīng)成為上半年高價地出現(xiàn)較頻繁的區(qū)域。

    現(xiàn)狀

    部分城市平均樓面價漲幅超100%

    從國內(nèi)50大城市的拿地數(shù)據(jù)可以看出，超半數(shù)的城市平均樓面價同比漲幅超過30%，其中深圳、蘇州、杭州、佛山、寧波、廈門、南京、南寧等城市的平均樓面價漲幅超過了100%。從成交金額漲幅的城市看，其中貴陽、深圳、寧波、杭州、蘇州、佛山、合肥、南京、柳州、威海、溫州、紹興等城市成交金額漲幅翻倍。這其中，多數(shù)城市的平均樓面價和成交金額都出現(xiàn)翻倍，體現(xiàn)出“熱點(diǎn)更熱”的趨勢。此外，上半年溢價率較高的四個城市分別為：合肥、廈門、南京、蘇州，溢價率平均超過了90%，二線城市“四小龍”占據(jù)了地王榜前列。

    截至目前，全國已經(jīng)出現(xiàn)了200宗單宗地超過10億的高總價地塊，其中3宗甚至超過100億元的總價，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。值得注意的是，在200宗地塊中，國企獲得的比例多達(dá)106宗，占比高達(dá)54%。

    觀點(diǎn)

    今年已成高價地較密集年份

    中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉評價稱，2016年是中國有史以來高價地較密集的年份，高總價、高單價、高溢價率的“三高地塊”普遍出現(xiàn)在一二線城市，持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場。而他認(rèn)為，地價超過房價的現(xiàn)象已經(jīng)從一線城市蔓延到二線城市，對后市房地產(chǎn)市場帶來巨大風(fēng)險。

    他以北京為例，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬元的地塊合計有59宗，這59宗高價地合計土地出讓金為1919.38億元。而截止到今年6月16日，銷售額只有224.8億。從高價地的平均成本價看，樓面價平均高達(dá)3.8萬元/平方米的話，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬元/平方米左右。但目前北京商品房銷售均價在3.5萬元/平方米左右，意味著這部分高價地入市的難度非常大。

    預(yù)期

    未來新上市商品房定價將走高?

    “對于這些1919.38億元的高價地來說，未來三年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項目的資金鏈斷裂風(fēng)險?！睆埓髠フJ(rèn)為。對于一二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，拿了高價地的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將造成非常大的風(fēng)險。因此未來新上市的商品房定價很可能將出現(xiàn)高端化趨勢，很多過去認(rèn)為是非豪宅區(qū)的區(qū)域也會供應(yīng)大量豪宅項目。

    “樓面價超過房價已經(jīng)成為常態(tài)。已經(jīng)出現(xiàn)了高價地遍地的現(xiàn)象，雖然高價地不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響。”他認(rèn)為，尤其是二線城市高價地頻繁出現(xiàn)，將影響后續(xù)這些城市房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。特別是南京、合肥、廈門、蘇州這些高價地較密集的二線城市，房價如果沒有約束性政策，很可能會爆發(fā)式上漲。文/本報記者張欽供圖/視覺中國

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    中糧高價拿下迪士尼周邊地塊

    繼半個月前上海嘉定再造高價地之后，昨天上午，中糧地產(chǎn)(中糧萬科長陽半島中糧祥云國際生活區(qū))在上海浦東新場以總價24.4億元再造高價地神話。該地塊樓面價35744元/平方米，溢價率高達(dá)235.62%。據(jù)了解，目前該區(qū)域房價僅為26000元至30000元/平方米，是上海房地產(chǎn)少有的價格洼地。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，扣除不可售部分，中糧拿下該地塊的實(shí)際樓面價達(dá)到了38266元/平方米，未來售價至少要達(dá)到58000元/平方米才能保本。

    據(jù)了解，昨天拍賣的地塊編號為“上海浦東新區(qū)新場旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊”，包括新城、東原、碧桂園等眾多地產(chǎn)企業(yè)均參與現(xiàn)場競拍。經(jīng)過多輪競拍，中糧地產(chǎn)較終以24.4億元拿下該地塊。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，該地塊之所以產(chǎn)生如此之大的溢價率，很可能是“迪士尼效應(yīng)”產(chǎn)生的影響。本次出讓的新場地塊距離浦東迪士尼板塊約5公里，是迪士尼輻射區(qū)域之一。在此前同樣位于迪士尼板塊周邊的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊上，保利地產(chǎn)當(dāng)時以溢價超300%拿下，未來項目售價預(yù)計將達(dá)到80000元/平方米。因此迪士尼的威力不容小視。

    據(jù)悉，目前新場區(qū)域內(nèi)房價大多在30000元/平方米以內(nèi)，較貴的是萬科旗下的萬科清林徑。另有東方冠郡、絲廬雅苑、匯錦城都在26000元/平方米左右。

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