2016年下半年樓市走勢又將如何?政策會不會持續(xù)保持寬松?會不會繼續(xù)維持量升價漲格局?二線城市表現(xiàn)又會如何?一線城市有無重新奪回“領頭羊”的可能……諸多問題需要找到答案。

    謎題1:政策寬松到何時

    下半年樓市政策是不是會繼續(xù)保持寬松，這對接下來的樓市走勢至關(guān)重要。

    考慮到當前市場仍然面臨巨大庫存壓力，今年下半年樓市政策整體保持寬松態(tài)勢的可能性極大。截止到目前，國內(nèi)樓市庫存約有7億平方米，但專家估計，這只是待售面積數(shù)量，如果加上在建面積，以及保障房、單位自建等，庫存壓力會更大。在這種情況下，今年下半年的基調(diào)仍然是“去庫存”，所以保持政策寬松，有利于刺激住房需求。

    不過在“分類調(diào)控、因城施策”的總體調(diào)控思路下，對于過熱城市，調(diào)控有可能會收緊。自3月份以來，包括上海、深圳、蘇州、南京、合肥等城市出臺調(diào)控政策，分別從土地、銀行信貸、限購等多個方面來進行調(diào)控。未來一段時間內(nèi)，包括廈門、青島等城市，如果房價出現(xiàn)過快上漲情形，調(diào)控極有可能會收緊。

    謎題2:二線樓市會繼續(xù)瘋狂嗎

    二線城市接棒一線城市上漲，這種態(tài)勢在今年下半年會不會繼續(xù)下去?

    根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份中國70座大中城市房價上漲6.9%，較4月份的6.2%出現(xiàn)加速，其中二線城市貢獻更大。沿海城市廈門同比上漲28%，南京、蘇州和合肥漲幅也超過20%，高于北京房價漲幅。中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認為，在上半年多輪救市政策刺激下，需求大量透支，這一輪量價齊升較多持續(xù)到今年上半年，下半年開始的新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能來臨。

    謎題3:一線樓市會否再起蓬頭

    受制于政策調(diào)控的一線城市，房價漲勢已經(jīng)放緩，但當前供不應求局面并未改變，那么在今年下半年房價會不會再次大漲?

    一線城市房價漲幅放緩。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的《2016年5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對一二三線70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進行簡單算術(shù)平均計算得知，5月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅分別為2.0%、1.3%和0.4%，而4月份分別為2.8%、1.4%和0.6%。三類城市的增幅均有收窄，其中一線城市收窄幅度更大。

    不過專家表示，由于一線城市供不應求局面還將持續(xù)，所以房價仍有望上漲。據(jù)了解，除了深圳之外，包括北上廣三大一線城市，其存銷比在7~9個月，低于10~15個月的合理水平，處于供不應求區(qū)間?；谀壳耙痪€城市可售房源嚴重不足的事實，后續(xù)房價將繼續(xù)上漲。但受相應政策調(diào)控的影響，增幅或繼續(xù)收窄，因此基本沒有可能會大漲。

    謎題4:“地王”會否批量出現(xiàn)

    “地王”會不會繼續(xù)批量出現(xiàn)?成為今年下半年樓市又一受關(guān)注的謎題。

    用“大熱”來形容2016年上半年的土地市場再貼切不過。今年前5個月，全國共出現(xiàn)118個“地王”，僅5月份就誕生了69個“地王”，其中位于二三線城市的共有56個。觀察今年的“地王”現(xiàn)象，特點非常明顯，不僅數(shù)量多，而且溢價率也很高，對市場預期也造成了不可低估的影響。

    不過地方政府已經(jīng)關(guān)注到了這種現(xiàn)象，已經(jīng)出手干預。如蘇州推出“熔斷”措施，合肥出臺政策調(diào)整土地價款繳納時間，南京也表示正對地價過高現(xiàn)象進行干預。雖然地方政府對于土地財政的依賴程度在短期內(nèi)不會降低，但出于民生考慮也不會允許地價上漲過快，所以在今年下半年還會有“地王”出現(xiàn)，但大規(guī)模出現(xiàn)的可能性會已經(jīng)不大。

    謎題5:樓市走勢放緩會否加劇

    雖然樓市仍處在量升價漲階段，但卻出現(xiàn)放緩跡象，這種情形會不會進一步加劇，并形成反轉(zhuǎn)?

    根據(jù)國家統(tǒng)計局較近公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，房屋新開工面積同比增速從4月的25.9%降至10.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速從4月的9.6%降至6.5%;今年1~5月，全國商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比前4月回落3.3%，商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2%。有市場分析人士指出，政策刺激推動下的房地產(chǎn)市場復蘇可能無法持久，并有可能在今年三季度迎來轉(zhuǎn)折點。不過考慮到當前政府仍在致力于去庫存，所以不太可能會允許放緩加劇，并導致出現(xiàn)新一輪的低潮。

    謎題6:豪宅走熱會到何時

    在改善型需求的推動下，滬上豪宅市場仍然火熱異常，這種情形還能持續(xù)多久?

    據(jù)上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至6月中旬，上海新房市場中高端豪宅(成交均價10萬元/㎡以上)成交量為630多套，與去年同期相比大幅上漲4倍，并且已超去年全年成交量，再創(chuàng)歷史新高。投資渠道的缺失，以及改善型需求的放量，使得市場對豪宅的需求進一步放量。不過預計這種情形還會持續(xù)一段時間至今年年底，等待市場需求完全釋放之后，會逐漸趨于平穩(wěn)。

    謎題7:房企座次會否發(fā)生改變

    城頭變幻大王旗，今年集團有哪些房企會掉隊?又有哪些房企會“彎道超車”?

    根據(jù)億翰智庫發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月份，萬科以1440.0億元排名榜頭，有可能會捍衛(wèi)老大地位。緊隨其后的是恒大地產(chǎn)，達到1122.3億元，碧桂園以949.2億元排名第3，而去年的年度亞軍綠地集團，僅以835.0億元排名第4，僅超出第5名保利地產(chǎn)23億元。掉隊的房企可能是萬達等，目前萬達集團銷售排名已經(jīng)跌出前10，以350.4億元排在第11位;而此前兩年名聲鵲起的新貴泰禾集團，已經(jīng)滑落至第56位，銷售額僅91.5億元。

    謎題8:房租還會上漲嗎

    房價的上漲傳導到了房租市場，并導致房租持續(xù)上漲，這種情況還會持續(xù)多久?

    自2015年初以來，房租開啟了上漲模式，并持續(xù)至今。數(shù)據(jù)表明，北京、上海、深圳三地房租達到70元/平方米·月，意味著租住一套兩房，月租金超過7000元，相當于一個普通白領的月收入。有調(diào)查顯示，目前工薪租房開銷已經(jīng)達到月收入的3~4成，接近了上限，這會阻礙租金水平進一步上漲，所以房租上漲態(tài)勢有望放緩。

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