幾個(gè)熱點(diǎn)城市的調(diào)控底牌，清楚表明了地方政府的投鼠忌器和繼續(xù)依賴(lài)地產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟(jì)的企圖。

    近期，三大暴漲的二線(xiàn)城市合肥、蘇州、南京都出臺(tái)調(diào)控政策了。初看起來(lái)聲勢(shì)不小，但細(xì)看之下，這些政策十分溫柔，更多是微調(diào)，很難對(duì)樓市產(chǎn)生根本影響。

    不妨總結(jié)一下核心條款：蘇州的政策相對(duì)比較嚴(yán)厲，成為重啟限購(gòu)的二線(xiàn)城市。外地人購(gòu)二套房需交1年社保。已有2套房及以上則停止貸款。

    合肥弱一些。首付款比例有了較大提高，而且采取了更多限貸措施，對(duì)開(kāi)發(fā)商繳納土地款的時(shí)間進(jìn)行了約束。

    而南京新政則更加輕微。主要是稍微提高了一下首付，改變了土地出讓政策，更像是面對(duì)熔斷尷尬的無(wú)奈之舉。

    所以，對(duì)比2011年的限購(gòu)政策，這些政策只能算溫柔一刀。對(duì)于這些城市的火爆局面來(lái)說(shuō)，難有實(shí)質(zhì)作用。

    而目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境，銀行利率之低和貨幣發(fā)行之高都遠(yuǎn)超當(dāng)年，這樣的市場(chǎng)本身就瘋狂多了。幾個(gè)熱點(diǎn)城市的調(diào)控底牌，清楚表明了地方政府的投鼠忌器和繼續(xù)依賴(lài)地產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟(jì)的企圖。

    高層迄今沒(méi)有任何聲音，住建部約談了幾個(gè)大企業(yè)后，再無(wú)下文，仿佛一切都沒(méi)發(fā)生過(guò)。這樣的局面下，融資成本低、手握大把錢(qián)的地產(chǎn)商們自然有恃無(wú)恐，敢于放手搶地，即便國(guó)資委的約談讓國(guó)企收斂搶地行為，民企也照樣會(huì)補(bǔ)上空缺。

    所以，我們看到了的尷尬局面，一方面地方政府調(diào)控聲高，另一方面各大城市地王依舊瘋狂，地價(jià)又創(chuàng)新高。

    雖然，采取了調(diào)控措施的幾個(gè)二線(xiàn)城市尚未出讓土地，但要判斷新效應(yīng)如何，看看上海就知道了。在調(diào)控政策五個(gè)月后，上海新地王在原來(lái)北京地王和深圳地王價(jià)格的7萬(wàn)上翻了一番達(dá)到14萬(wàn)，基本上和香港地價(jià)接軌了。

    而且地王在八月繼續(xù)呈蔓延之勢(shì)，中部除了合肥，發(fā)展不錯(cuò)的鄭州、武漢、甚至南昌都出現(xiàn)了地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，地王遍地開(kāi)花。尤其是鄭州地王價(jià)格已超過(guò)廣州，達(dá)到36900元。經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的中部地區(qū)產(chǎn)生如此高價(jià)，真有點(diǎn)驚心動(dòng)魄。

    這樣的局面何時(shí)才能終結(jié)？

    解決方法還要在供求關(guān)系上做內(nèi)容。首先在需求上，去年以來(lái)的改善性需求升溫，加上今年的投資性需求猛增，一直存在的剛需，三大客群在貨幣放水政策的背景和房?jī)r(jià)高漲的殘酷現(xiàn)實(shí)下蜂擁而至。導(dǎo)致熱點(diǎn)城市供求關(guān)系迅速逆轉(zhuǎn)，加上地王刺激，房?jī)r(jià)進(jìn)一步快漲，導(dǎo)致越漲越購(gòu)的循環(huán)效應(yīng)發(fā)作，局面不可收拾。

    如前所述，調(diào)控也只能擠掉一部分投資客，大多數(shù)需求還在。只能靠地方政府增加土地供應(yīng)來(lái)緩解，而這也需要時(shí)間。更何況今年出讓的土地多為地王，未來(lái)房?jī)r(jià)必然居高不下。到那時(shí)剛需已夠不到，投資者忌憚高位風(fēng)險(xiǎn)，改善者持幣而觀(guān)，加上經(jīng)濟(jì)不振等因素，樓市整體需求萎縮，才有可能使樓市再現(xiàn)拐點(diǎn)。

    這就是市場(chǎng)機(jī)制的自我調(diào)整，核心是地王的曲高和寡讓供需再次逆轉(zhuǎn)。所以地王出現(xiàn)得越多，地價(jià)上漲越快，臨界點(diǎn)的到來(lái)也就越快。

    □張百忍（地產(chǎn)學(xué)者）

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(xiàn)（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最?lèi)?ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！