今年上半年,當(dāng)一二線城市迎來(lái)了一輪樓市“盛宴”時(shí),大多數(shù)三四線城市感受到的卻是“冰火兩重天”。記者了解到,由于庫(kù)存高企,以及購(gòu)房需求面臨著被“抽血”和“截流”的雙重困境,三四線城市就像是“夾心層”一樣,去庫(kù)存仍然前路漫漫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,基于這種分化格局,地方政府因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,將是下半年樓市政策主線。

    城市分化愈演愈烈

    近日,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布中國(guó)住房2016年中期報(bào)告稱,全國(guó)房地產(chǎn)目前出現(xiàn)嚴(yán)重分化,一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)迅猛增長(zhǎng),但是三四線城市房?jī)r(jià)上漲較慢,甚至是負(fù)增長(zhǎng)。

    尤其值得關(guān)注的是,部分熱點(diǎn)二線城市,取代一線城市成了上半年房?jī)r(jià)上漲的“急先鋒”。據(jù)統(tǒng)計(jì),5月份,廈門、合肥、南京新房環(huán)比漲幅均超過(guò)4%,相比之下深圳新房環(huán)比漲幅只有0.5%,二手房連續(xù)2個(gè)月沒(méi)有上漲。

    土地市場(chǎng)上,熱點(diǎn)二線城市“地王”頻現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2016年以來(lái),二線城市成為地王出現(xiàn)較多的區(qū)域,其中較主要集中在南京、蘇州、合肥等幾個(gè)城市,而這些城市恰好是房?jī)r(jià)上漲較迅速的城市。

    作為典型的中部二線城市,安徽合肥算得上是全國(guó)樓市的一匹“黑馬”。據(jù)報(bào)道,今年春節(jié)后,合肥新房、二手房?jī)r(jià)格一路飛漲,出現(xiàn)了一房難求的局面。5月份,合肥九區(qū)均價(jià)為11049元/平方米,環(huán)比大漲11.43%,同比上漲35.1%。一時(shí)之間,合肥被業(yè)界評(píng)價(jià)為“樓市新四小龍之頭”。

    有分析指出,下半年二線城市仍是房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn),市場(chǎng)熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導(dǎo)。

    相比之下,三四線城市仍在去庫(kù)存的泥潭中“掙扎”。報(bào)告顯示,一二線城市商品住宅庫(kù)存壓力已基本釋放,三四線庫(kù)存仍相對(duì)較高。根據(jù)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù),一二線熱點(diǎn)城市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5個(gè)月以內(nèi),而多數(shù)三四線城市去化時(shí)間仍超過(guò)15個(gè)月,如湛江、運(yùn)城、江陰等城市短期庫(kù)存去化時(shí)間在20個(gè)月以上。

    從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份數(shù)據(jù)來(lái)看,唐山、丹東、岳陽(yáng)等三四線城市房?jī)r(jià)集體下跌。有分析人士認(rèn)為,很多三四線城市,尤其是東北和中西部的三四線城市仍然面臨價(jià)格下調(diào)壓力。

    國(guó)信證券分析師董德志認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性庫(kù)存問(wèn)題可能非但沒(méi)有減緩,反而日益嚴(yán)重了。

    三四線城市被“抽血”和“截流”

    三四線城市去庫(kù)存為何總是“在路上”?從需求側(cè)來(lái)看,這主要是因?yàn)槿木€城市面臨著被上“抽血”和被下“截流”的雙重困境,購(gòu)房需求總是顯得不溫不火。

    董德志認(rèn)為,由于中國(guó)住房需求轉(zhuǎn)移單邊性的特點(diǎn),一線城市居民一般不會(huì)去二線城市購(gòu)房,二線一般不會(huì)去三線購(gòu)房。三四線城市居民需求被嚴(yán)重透支和轉(zhuǎn)移,這意味著未來(lái)房地產(chǎn)去庫(kù)存會(huì)更加艱難。

    多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示,一方面,隨著高速公路、高鐵的日益發(fā)達(dá),以及省會(huì)城市聚集了優(yōu)質(zhì)教育資源,大量具有較強(qiáng)購(gòu)購(gòu)力的人群選擇到省會(huì)購(gòu)房。而且,在經(jīng)濟(jì)下行背景下,一二線城市由于財(cái)力相對(duì)雄厚,可以進(jìn)行更多的基礎(chǔ)設(shè)施和公共投入來(lái)吸納消費(fèi)人群,三四線城市的樓市購(gòu)購(gòu)力被進(jìn)一步“抽血”。

    另一方面,國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略中,“就近城鎮(zhèn)化”是重要組成部分。就近城鎮(zhèn)化過(guò)程中,一些小城鎮(zhèn)也開(kāi)發(fā)了較高品質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,使得原本流向縣市的購(gòu)購(gòu)力被“截流”。

    在湖南南部某縣,一家本地開(kāi)發(fā)商在多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局商品房建設(shè)。其中一個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)4期共3000多套商品房,目前已建成1500多套,70%的房子已經(jīng)銷售出去。而該開(kāi)發(fā)商在縣城的項(xiàng)目早在2013年10月建好,今年上半年還剩下200多套沒(méi)有賣完,去化壓力顯得更大。

    記者看到,這家開(kāi)發(fā)商建設(shè)了以往在鄉(xiāng)鎮(zhèn)少見(jiàn)的電梯房,周邊的步行街、大型超市、公園、學(xué)校、地下停車場(chǎng)等配套齊全,項(xiàng)目品質(zhì)可以和縣城相媲美。幾位購(gòu)房農(nóng)民表示,現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活和工作條件很好,離老家近,因此不會(huì)考慮去縣城安家。

    雙重?cái)D壓下的需求不足,導(dǎo)致三四線城市去庫(kù)存壓力難減。記者在湖南多個(gè)地級(jí)市和縣城采訪了解到,當(dāng)前的商品房去化周期普遍達(dá)到2至3年。部分地區(qū)樓盤的資金鏈緊繃,開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步拿地和開(kāi)發(fā)的意愿大幅降低。以郴州市為例,今年以來(lái)供地量大幅減少,1至5月城區(qū)出讓14宗土地,相比去年同期的50宗減少了3/4,而且這14宗土地中絕大多數(shù)是工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地。

    面對(duì)需求受到擠壓的困境,三四線城市祭出各種“救市”招數(shù)。比如四川瀘州的購(gòu)房補(bǔ)貼較高可達(dá)每平方米400元,而當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)只有每平方米5100多元,政府補(bǔ)貼資金占房?jī)r(jià)比重高達(dá)12%。

    然而,需求基本面決定了短期刺激政策后勁不足。在山東某地級(jí)市,今年2月以來(lái)二手房市場(chǎng)明顯回暖,上半年城區(qū)二手房交易量增長(zhǎng)30%以上。但剛性需求集中釋放后,樓市進(jìn)入6月之后便進(jìn)入了平淡期。

    因城施策將是樓市政策主線

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)分化不斷加劇,地方政府因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,這將是下半年樓市政策主線。”報(bào)告分析稱,層面的房地產(chǎn)政策已開(kāi)始趨于穩(wěn)定,地方因城施策力度將不斷加大。

    日前,合肥和廈門等地均出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,內(nèi)容包括調(diào)整土地供應(yīng)方式和供應(yīng)條件以及執(zhí)行差別化的信貸政策等。分析人士認(rèn)為,這開(kāi)啟了二線城市政策收緊的“信號(hào)燈”,未來(lái)二線城市將正式拉開(kāi)政策調(diào)控、抑制需求的序幕,南京、蘇州等熱點(diǎn)城市可能紛紛效仿。

    對(duì)于庫(kù)存水平依然偏高的三四線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激政策將持續(xù)出臺(tái)。比如,今年5月,郴州市專門出臺(tái)了房地產(chǎn)去庫(kù)存和促進(jìn)住房消費(fèi)的實(shí)施意見(jiàn),提出2016年至2018年,消化商品房庫(kù)存面積500萬(wàn)平方米,將全市房地產(chǎn)庫(kù)存去化到合理的區(qū)間。下一步,郴州市還將進(jìn)一步采取有效措施支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

    郴州市房產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)胡美華表示,激發(fā)購(gòu)房群體的消費(fèi)需求,郴州市主要從四個(gè)方面出臺(tái)了針對(duì)性政策,一是鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房,二是推進(jìn)棚改貨幣化安置,三是激發(fā)改善性、剛性需求,三是組織外地購(gòu)房團(tuán)來(lái)郴州看房購(gòu)房。

    記者統(tǒng)計(jì)各地去庫(kù)存政策發(fā)現(xiàn),“工具箱”中,“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房”為各地政府所倚重,但還難以馬上見(jiàn)效。湖南臨湘市房地產(chǎn)管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,2009年至2013年,受戶籍改革的影響,農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房的比較多。但在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣的背景下,農(nóng)民工購(gòu)房的障礙,還是“兜里沒(méi)錢”。

    “只有真正提高城市居民和農(nóng)民的收入,三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能進(jìn)入良性循環(huán)?！敝曛奘谐?wù)副市長(zhǎng)趙文彬認(rèn)為,一方面要通過(guò)市場(chǎng)化改革和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步,進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)勞動(dòng)生產(chǎn)率提升,從而帶動(dòng)居民收入水平的提高;另一方面,要探索農(nóng)民宅基地和住房的資產(chǎn)化,使得農(nóng)民獲得更多財(cái)產(chǎn)性收入,從而具備到城市購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

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