地產(chǎn)央企整合的路徑分為兩種：集團(tuán)內(nèi)部重組、外部資產(chǎn)整合，其較終目的直指資本市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“白銀時(shí)代”，這些央企正在迎來(lái)一個(gè)崛起的機(jī)會(huì)，并可能對(duì)未來(lái)市場(chǎng)格局產(chǎn)生重大影響。

與六年前的情形類似，在市場(chǎng)回暖、“地王”頻出的時(shí)刻，國(guó)企再度成為市場(chǎng)主角。

某地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，全國(guó)共誕生219宗價(jià)格超過(guò)10億元的土地，其中有半數(shù)被國(guó)企獲得。國(guó)企對(duì)土地市場(chǎng)的強(qiáng)力推動(dòng)作用，堪比2010年3月15日的“一日三地王”。

不同的是，在上一輪“地王潮”出現(xiàn)后的2010年3月下旬，國(guó)資委發(fā)文，要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)，也即“退房令”。

如今，央企在土地市場(chǎng)不僅沒(méi)有受到約束，其整合重組的步伐反而有可能催生新的“巨無(wú)霸”。今年以來(lái)，共出現(xiàn)3組央企之間整合的案例，分別是中海 和中信、五礦和中冶、保利和中航，中交、魯能則啟動(dòng)對(duì)集團(tuán)內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組。按照這些央企的體量和資源整合能力，新的巨頭有可能正在孕育中。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央企整合的路徑分為兩種：集團(tuán)內(nèi)部重組、外部資產(chǎn)整合，其較終目的直指資本市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“白銀時(shí)代”，這些央企正在迎來(lái)一個(gè)崛起的機(jī)會(huì)，并可能對(duì)未來(lái)市場(chǎng)格局產(chǎn)生重大影響。

思路之變

"退房令’發(fā)布以后，國(guó)資委曾找到相關(guān)央企開(kāi)會(huì)，較后發(fā)現(xiàn)，每家的實(shí)際情況都不一樣，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也不是件容易的事情。”某央企地產(chǎn)公司相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于涉及眾多問(wèn)題，央企“退房”在實(shí)際操作中面臨了極為復(fù)雜的局面。

據(jù)國(guó)資委此前公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，78家被要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企旗下共有房地產(chǎn)子公司227家，約占央企全部三級(jí)以上房地產(chǎn)公司數(shù)量的60%。但其資產(chǎn)總額僅占比15%，銷售收入和利潤(rùn)占比分別為15%和7%。

就在外界質(zhì)疑這一過(guò)程“名大于實(shí)”之時(shí)，國(guó)資委又增加了5家獲得準(zhǔn)許經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，分別是魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)、新興集團(tuán)。

上述人士表示，很多央企并沒(méi)有完全退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，他們只是延長(zhǎng)了現(xiàn)有項(xiàng)目的操作周期。但這些央企在公開(kāi)市場(chǎng)上拿地的動(dòng)作基本絕跡。

近年來(lái)，國(guó)資委并未公開(kāi)提及“退房令”，也未對(duì)央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)作做出額外要求。按照該人士的說(shuō)法，國(guó)資委的思路正在發(fā)生變化，傾向于以“市場(chǎng)化”的思路作為主導(dǎo)。

今年以來(lái)出現(xiàn)的地產(chǎn)央企整合大潮，被認(rèn)為與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)兼并整合的大勢(shì)相吻合，尤其在“資產(chǎn)荒”時(shí)代，國(guó)有資本出于保值、增值目的，更需要尋找優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。但在蘭德咨詢總裁宋延慶看來(lái)，還有另外兩個(gè)重要背景。

其一，國(guó)企改革試點(diǎn)全面鋪開(kāi)，一些央企承擔(dān)著在不同領(lǐng)域試點(diǎn)的任務(wù)。在實(shí)施試點(diǎn)之前，必須將旗下業(yè)務(wù)厘清，其中就包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其二，不少央企在去年剛做完“十三五”規(guī)劃，今年作為開(kāi)局之年，往往都會(huì)有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。

除企業(yè)外，部分地方國(guó)企也啟動(dòng)了地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合。7月初，南山控股提出了發(fā)行股票吸收合并深赤灣B及配套融資方案，在去年南山地產(chǎn)借殼上市之后，擬再度聚集集團(tuán)內(nèi)土地及項(xiàng)目資源，打造“地產(chǎn)+物流”產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。

直指資本市場(chǎng)

從現(xiàn)有案例來(lái)看，央企整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方式主要有兩種：集團(tuán)內(nèi)部重組、外部資產(chǎn)整合。其中，中海和中信、五礦和中冶、保利和中航都是外部整合的典型案例，中交、魯能則是集團(tuán)內(nèi)部整合。

內(nèi)部整合的目的在于梳理旗下業(yè)務(wù)線，更好地利用資源，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)；外部整合則容易實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，并使企業(yè)做大做強(qiáng)。這兩種路徑并不沖突，有些企業(yè)都做過(guò)嘗試。

在與中海合作之前，中信曾多次嘗試對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，但由于各種原因未能實(shí)現(xiàn)。加之旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)不佳，干脆直接轉(zhuǎn)手給中海。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，在這一資產(chǎn)交接后，中信旗下的主要地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)——中信地產(chǎn)和中信泰富地產(chǎn)暫時(shí)不會(huì)合并。

至于保利，由于其需保留兩個(gè)上市平臺(tái)，因此被認(rèn)為沒(méi)有對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)（保利地產(chǎn)和保利置業(yè)）做內(nèi)部整合的必要。

相比之下，做出內(nèi)部整合的企業(yè)，進(jìn)展似乎都不順利。魯能此次對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合，已是2009年以來(lái)的第三次，且由于標(biāo)的規(guī)模過(guò)大，擬將采取較為復(fù)雜的借殼上市方式操作。中交系的重組則因債權(quán)人反對(duì)而暫時(shí)擱淺。

專家認(rèn)為，很多央企內(nèi)部股權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，歷史問(wèn)題較多，且容易受到行政因素干擾，因此內(nèi)部整合過(guò)程并不順利。相比之下，外部整合僅涉及點(diǎn)對(duì)點(diǎn)交易，操作相對(duì)容易。

在專家看來(lái)，地產(chǎn)央企內(nèi)部重組進(jìn)程并沒(méi)有想象的快。因?yàn)殡m然政策上仍然鼓勵(lì)此類重組，但規(guī)范仍然不夠，且有可能造成重組后地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心地位的喪失。專家表示，這也給了其他有意進(jìn)行重組業(yè)務(wù)的房企一個(gè)警示。

宋延慶表示，相比民企間整合，央企之間的整合并不難操作，因?yàn)檠肫蟮呢?cái)務(wù)通常較為規(guī)范，資產(chǎn)包容易厘清。且央企之間的整合并不存在“國(guó)有資產(chǎn)流失”的因素，這就避免了很多法律風(fēng)險(xiǎn)。

平安證券指出，在做大做強(qiáng)的目標(biāo)下，資本市場(chǎng)可能將成為主要助力者?！霸谘肫笳系拇蟊尘跋拢?dāng)前央企旗下的地產(chǎn)上市平臺(tái)未來(lái)或?qū)⑹芤?，且有集團(tuán)整體上市預(yù)期?！?/p>

崛起的時(shí)機(jī)

隨著整合的推進(jìn)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局有可能發(fā)生重大變化。據(jù)悉，除中海和中信等少數(shù)企業(yè)外，近期實(shí)施地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的央企，大多都在國(guó)資委獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的21家企業(yè)中。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，盡管表面上21家央企已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”，但經(jīng)過(guò)今后2-3年的整合，較后剩余的數(shù)量極有可能會(huì)低于15家。

宋延慶也表示，較終留下的央企數(shù)量并不重要，因?yàn)槲磥?lái)市場(chǎng)格局終會(huì)改變，越來(lái)越多的中小企業(yè)將被淘汰。但房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向是，回歸到兩個(gè)屬性：資本屬性和產(chǎn)品屬性。

在這兩個(gè)方面，國(guó)企和民企可謂各有優(yōu)劣。張宏偉表示，地產(chǎn)央企、國(guó)企有融資能力和社會(huì)資源，但缺乏靈活的體制、充足的人力資源和系統(tǒng)的市場(chǎng)能 力；民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)在融資能力和社會(huì)資源方面存在先天缺陷，但其具有靈活的機(jī)制、充足的人才儲(chǔ)備、敏銳的市場(chǎng)嗅覺(jué)，尤其是產(chǎn)品研發(fā)能力是央企所欠缺的。

張宏偉表示，整合還將出現(xiàn)一種趨勢(shì)，即“國(guó)有系統(tǒng)房企重組后，實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，通過(guò)并購(gòu)民營(yíng)房企（類似中交收購(gòu)綠城股份），實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占有率進(jìn)一步提升?！?/p>

他認(rèn)為，與國(guó)企合作后，民企可以利用央企在融資渠道及政府關(guān)系上的便利，但也可能會(huì)在項(xiàng)目操作上受制于地產(chǎn)央企（國(guó)企）的資源性壟斷特征。在雙方合作過(guò)程中，民營(yíng)企業(yè)有可能逐漸被地產(chǎn)央企（國(guó)企）進(jìn)行控股。

事實(shí)上，今年以來(lái)，即使沒(méi)有并購(gòu)整合的央企，仍然在土地市場(chǎng)有較大動(dòng)作。葛洲壩、電建、中水電等企業(yè)均大肆圈地，意圖做大做強(qiáng)。而同樣有國(guó)資背景的信達(dá)地產(chǎn)，則被稱作“地王制造商”。

張宏偉指出，眾央企拿地均較為激進(jìn)，甚至出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的結(jié)果。如果按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，這些地塊短期內(nèi)不可能盈利。但從央企地 產(chǎn)整合的角度來(lái)看，如果一家央企沒(méi)有充裕的土地儲(chǔ)備，并且從企業(yè)估值角度來(lái)看處于“弱勢(shì)”，極有可能會(huì)被其他央企合并。因此，其出發(fā)點(diǎn)更多是謀求在整合與 重組過(guò)程中增加“話語(yǔ)權(quán)”。

多數(shù)受訪者還指出，隨著房地產(chǎn)告別規(guī)模擴(kuò)張時(shí)代，資源整合能力成為決定企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。因此，占有眾多資源優(yōu)勢(shì)的央企，正在迎來(lái)做大的契機(jī)，未來(lái)國(guó)資企業(yè)有可能在新房市場(chǎng)占據(jù)更多主導(dǎo)地位。

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