大約三年前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)，曾對(duì)政府、開(kāi)發(fā)商、銀行的角色做了入木三分的描繪。

    他說(shuō)，政府才是的開(kāi)發(fā)商，以土地和稅源開(kāi)發(fā)為主。地產(chǎn)商從來(lái)都是隨從，博弈者。而地方政府和地產(chǎn)商是同盟者。政府抬高了民眾預(yù)期，而老百姓是房?jī)r(jià)上漲的受益者，但卻總“吃肉罵娘”。專家學(xué)者是捧臭腳的，沒(méi)有任何公眾態(tài)度。 而媒體肆意歪曲信息，誤導(dǎo)大眾。銀行雖然按照公司法注冊(cè)，名義上是公司但實(shí)際上是政府手中的工具，而不是盈利主體，是政府調(diào)節(jié)社會(huì)公平的工具。

    任志強(qiáng)的話雖有玩笑成分，三年時(shí)間過(guò)去了，一切似乎都沒(méi)有變。盡管十八屆三中全會(huì)指明了改革的方向，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的作用，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍籠罩在嚴(yán)厲的“行政調(diào)控”氛圍內(nèi)，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理方式仍留有濃重色彩。先進(jìn)的變化可能是同盟者的關(guān)系更加緊密了，合作無(wú)處不在。

    博弈與合作：市場(chǎng)與政府的地產(chǎn)爭(zhēng)奪戰(zhàn)

    新型合作關(guān)系行政調(diào)控帶來(lái)的后果恐怕是房?jī)r(jià)連年上漲。

    邏輯一直沒(méi)被打破。任志強(qiáng)觀察到，當(dāng)開(kāi)發(fā)商有大量庫(kù)存時(shí)，因政策調(diào)控不得不適度降價(jià)以回收現(xiàn)金，但不會(huì)在沒(méi)有市場(chǎng)預(yù)期時(shí)進(jìn)一步擴(kuò)大生產(chǎn)，于是當(dāng)解決了現(xiàn)金流的時(shí)候，市場(chǎng)中的庫(kù)存也開(kāi)始下降了，就將剩余的產(chǎn)品用高價(jià)出售，以彌補(bǔ)前期降價(jià)的損失，于是價(jià)格又開(kāi)始回升了。

    回看歷史，2008年至2009年的降價(jià)潮，既有金融危機(jī)的成分又有限購(gòu)政策的原因。為什么調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，但卻再也未出現(xiàn)大的降價(jià)潮？

    綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾不止一次批判政府的“失信”，拿地之初并沒(méi)有告訴他，會(huì)有限購(gòu)政策出臺(tái)。綠城成了那一輪調(diào)控中較受傷的企業(yè)。后來(lái)，如何應(yīng)對(duì)調(diào)控帶來(lái)的不確定性成為所有房地產(chǎn)企業(yè)的必修課，企業(yè)開(kāi)始具備免疫力。想用措手不及的行政命令讓市場(chǎng)降價(jià)，幾乎不可能。

    即使是限定了房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)，許多城市也未完成。當(dāng)年出臺(tái)限購(gòu)等重大調(diào)控措施，北京市房協(xié)立馬召開(kāi)通氣會(huì)，對(duì)政策進(jìn)行解讀，并對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“安撫”。不止一位開(kāi)發(fā)商感慨，比房?jī)r(jià)上漲更猛烈的是地價(jià)。開(kāi)發(fā)商心知肚明，地方政府并不希望房?jī)r(jià)大降。穩(wěn)中有升的房?jī)r(jià)既照顧了各方利益，又能完成既定的任務(wù)。

    而城市運(yùn)營(yíng)商的隆重登場(chǎng)，意味著地方政府和開(kāi)發(fā)商之間的合作關(guān)系更加緊密。這并非新生事物，但在新的時(shí)代里要求新型關(guān)系出現(xiàn)。

    2000年前后，在中國(guó)非常流行大盤(pán)模式。所謂“大盤(pán)模式”，就是投資人以十分低廉的價(jià)格從政府手中大規(guī)模購(gòu)入土地，這些土地都是沒(méi)有配套設(shè)施的“生地”，開(kāi)發(fā)商需要從規(guī)劃做起，建道路、建管網(wǎng)、建學(xué)校、建商場(chǎng)，隨著土地逐步成熟，配套設(shè)施也漸趨完善，房子價(jià)格不斷攀升，豐厚利潤(rùn)也就隨之而來(lái)。因此，在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境下地產(chǎn)商似乎較歡迎“無(wú)為”的政府。

    但開(kāi)發(fā)商受到資金實(shí)力、利益邊界、收益模式等條件的影響，決定了其不可能把城市很好的運(yùn)營(yíng)下去。大盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：大盤(pán)開(kāi)發(fā)完成后，周邊環(huán)境依然沒(méi)有得到改善，大盤(pán)里的公共服務(wù)設(shè)施投入乏力，公共資源產(chǎn)權(quán)邊界混亂，甚至仍有大片的土地屯在開(kāi)發(fā)商手中常年得不到開(kāi)發(fā)。而政府當(dāng)初以低廉價(jià)格出讓的土地，事后再想彌補(bǔ)各種社會(huì)公共服務(wù)功能的不足，卻發(fā)現(xiàn)自己手里已經(jīng)沒(méi)有了可用的資源。

    隨著土地“招拍掛”政策的出臺(tái)，大盤(pán)時(shí)代宣告結(jié)束，但新的城市運(yùn)營(yíng)商時(shí)代隨之而來(lái)臨。伴隨于此的是，中國(guó)加速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程和大規(guī)模的城市建設(shè)。

    但問(wèn)題也隨之而來(lái)，以新城建設(shè)為例，許多城市出現(xiàn)了相似的問(wèn)題。，城市產(chǎn)業(yè)缺乏或產(chǎn)業(yè)亟待升級(jí)調(diào)整，造成城市產(chǎn)業(yè)荒漠化、空心化嚴(yán)重，導(dǎo)致就業(yè)機(jī)會(huì)嚴(yán)重不足；，進(jìn)城農(nóng)民對(duì)城市就業(yè)、住房、教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等公共服務(wù)產(chǎn)品需求大量增加，城市公共產(chǎn)品相對(duì)短缺；第三，城市社會(huì)管理能力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，造城區(qū)人口過(guò)于密集、交通擁堵、環(huán)境污染、水資源緊缺、房?jī)r(jià)飆升、空氣質(zhì)量下降等各種“城市病”。

    地方政府發(fā)現(xiàn)，單靠政府解決這些問(wèn)題是無(wú)力的，必須借助市場(chǎng)力量。新的合作關(guān)系也隨之而來(lái)。比如，找更有資金實(shí)力的央企合作，還有一些有資源的企業(yè)。企業(yè)不僅幫助政府進(jìn)行城市公共產(chǎn)品的建設(shè)，也同時(shí)植入產(chǎn)業(yè)。

    這樣的選擇亦是雙方向的。企業(yè)也在選擇能夠提供更優(yōu)質(zhì)資源、更好服務(wù)的創(chuàng)新型政府。

    在一次“長(zhǎng)陽(yáng)模式”研討會(huì)上，北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶曾表示，當(dāng)初之所以選中長(zhǎng)陽(yáng)來(lái)投資，“頭先是看中了這里的交通，其次是良好而成熟的市政資源，第三就是政府的執(zhí)政能力。不論是跟規(guī)劃部門(mén)的接觸，還是跟政府其他部門(mén)的接觸，效率都非常高。他認(rèn)為，長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)在這些方面的突出優(yōu)勢(shì)能極大地減少開(kāi)發(fā)商的隱性風(fēng)險(xiǎn)。”

    如果說(shuō)和過(guò)去有不同，則體現(xiàn)在地方政府和企業(yè)的利益捆綁得更深，無(wú)論是政府的執(zhí)政水平，還是企業(yè)的開(kāi)發(fā)水平都更高。與此同時(shí)，博弈的局面變得更復(fù)雜。博弈不僅體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商和地方政府的談判中間，也體現(xiàn)在共同抵御政策風(fēng)險(xiǎn)上，甚至是城市群和城市群之間的競(jìng)爭(zhēng)。

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