樓市新聞?dòng)侄嗥饋?lái)了。從深圳等一線城市房?jī)r(jià)的暴漲，到合肥、南京、蘇州等二線城市持續(xù)火熱，再到政治局會(huì)議提出要抑制資產(chǎn)泡沫。前不久，蘇州、南京等城市再次祭出限購(gòu)限貸政策，還有其它城市在討論是否跟進(jìn)，而剛剛上海又誕生了有史以來(lái)*牛的地王。經(jīng)過(guò)2003年到2013年“十年九調(diào)成空調(diào)”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入了新一個(gè)漲價(jià)與調(diào)控的博弈周期。 

  在因城施策的大思路下，新的房地產(chǎn)調(diào)控仍然難以成功。原因無(wú)非兩點(diǎn)：一是只要貨幣信貸過(guò)度，市場(chǎng)就會(huì)不斷泡沫化，直到市場(chǎng)內(nèi)在張力到達(dá)極限，令放松政策的邊際效果降到零時(shí)才會(huì)止步；二是當(dāng)前一些地方的調(diào)控從本質(zhì)上來(lái)講是左右手互搏，沒(méi)有人希望房?jī)r(jià)跌，調(diào)控只是地方政府面臨外部約束時(shí)采取的消極應(yīng)對(duì)措施。 

  十幾年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)不斷地上漲，根本原因就是貨幣超發(fā)。對(duì)這個(gè)簡(jiǎn)單的判斷，大多數(shù)人既相信又不相信，特別是近三年來(lái)各地房?jī)r(jià)分化之后，有漲有跌的事實(shí)讓更多人相信了房?jī)r(jià)上漲城市必定存在基本面的支撐，媒體上充斥著對(duì)土地供應(yīng)、人口流入、杠桿率等數(shù)據(jù)的新聞，予人一種科學(xué)分析的感覺(jué)。熟悉股市的人都知道，任何一輪市場(chǎng)泡沫都不是所有股票齊頭并進(jìn)。

    目前房?jī)r(jià)上漲的一、二線城市，不論是房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比很多比房?jī)r(jià)疲軟地區(qū)更糟糕，但有一點(diǎn)，它們的信用杠桿是用得*高的，7月份，信貸幾乎全部是家庭部門的房貸，而那些房?jī)r(jià)漲得*猛的一、二線城市又是房貸的主力。 

  在“因城施策”的政策框架下，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲面前，和地方的利益與行為有一定的差異。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，它不希望房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，因?yàn)檫^(guò)度上漲未來(lái)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要由其承擔(dān)，但它也不希望房?jī)r(jià)下跌或明顯下跌，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)困難來(lái)得更快。

    從政策工具方面看，“因城施策”之后基本已經(jīng)放棄了行政調(diào)控的做法，只剩下貨幣政策這惟一的工具，但由于貨幣政策的作用對(duì)象不僅 于房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)它也缺乏動(dòng)用貨幣政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)的決心，盡管這是*有效的工具。所以，政府對(duì)房?jī)r(jià)容忍上限是不讓它未來(lái)出現(xiàn)不可控的危機(jī)，下限是不讓它給眼前的經(jīng)濟(jì)困難增加額外的壓力。 

  地方政府也有上限和下限，但與政府又不同。在不動(dòng)用貨幣政策抑制房?jī)r(jià)的情況下，房?jī)r(jià)漲與跌的主動(dòng)權(quán)基本掌握在地方政府手中。理論上，地方政府是希望房?jī)r(jià)越高越好，但也不是完全沒(méi)有上限，它的抑制因素一是輿論壓力，包括來(lái)自社會(huì)上的輿論壓力和可能來(lái)自上級(jí)政府的行政壓力；二是來(lái)自高房?jī)r(jià)對(duì)該地其它產(chǎn)業(yè)可能的打擊作用。但這兩個(gè)因素都具有飄忽不定的特點(diǎn)，社會(huì)輿論捉摸不定，對(duì)其它產(chǎn)業(yè)的打擊也可能是溫水煮青蛙，難以立馬體現(xiàn)出來(lái)，也難以準(zhǔn)確歸因。

    所以，觀察可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)某地有大企業(yè)搬遷或當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)的某項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)特別難看時(shí)，常傳出當(dāng)?shù)卣鍪终{(diào)控房?jī)r(jià)，但過(guò)后不久，該消息又煙消云散。相反，地方政府對(duì)房?jī)r(jià)的下限要求非常高，只要房?jī)r(jià)稍有不漲，或財(cái)政稍有運(yùn)轉(zhuǎn)困難，地方就難以容忍。 

  所以，地方政府的調(diào)控只是自己的左右手互搏而已，而且一手出實(shí)招一手出虛招。市場(chǎng)是聰明的，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的信念并不是天下掉下來(lái)的。不論是購(gòu)房者、投資者不竭的信心，還是開(kāi)發(fā)商們總是用比面包更高的價(jià)格購(gòu)入面粉，這些令人驚嘆和百思不解的行為背后，其實(shí)只有兩個(gè)字：信念！2015年，深圳在房?jī)r(jià)趨于理性之后，急忙推出“330新政”，政策力度不大但房?jī)r(jià)短短時(shí)間內(nèi)漲了60%以上，這種令人驚嘆的行為看似不可理喻，但其實(shí)與其它金融市場(chǎng)上的規(guī)律完全一致。深圳也許只是一個(gè)極端的樣本，但規(guī)律在全國(guó)都適用。基于市場(chǎng)參與者利益與行為動(dòng)機(jī)的分析，這一次部分城市的調(diào)控重演“十年調(diào)控成空調(diào)”故事是大概率事件。

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