前中國經(jīng)濟壓力大,L形走勢處在緩慢探底期。在此大背景下,與宏觀經(jīng)濟形勢緊密相連的房地產(chǎn)市場矛盾凸顯,地王頻現(xiàn),離婚買房等新聞成為人們關(guān)注的熱點話題。

    此輪房價上漲的原因

    住房作為消費品*重要的是居住功能,而現(xiàn)在卻逐漸成為一種投資工具,其深層次的原因是什么?房地產(chǎn)背后凝聚了大量的貨幣,附著了龐大資金鏈,很容易在資本市場上變成資本性產(chǎn)品與金融工具聯(lián)系起來。而這一輪房價漲幅大,速度快的原因是多重的。

    首先,貨幣發(fā)行量加大。從國際環(huán)境來看,2008年從美國開始的金融危機波及到全世界,直至今日主要發(fā)達的經(jīng)濟體仍然復蘇乏力。

    為了刺激消費,拉動經(jīng)濟運行,美國從2008年開始執(zhí)行量化寬松政策,已經(jīng)對世界經(jīng)濟產(chǎn)生了很大的影響。隨著中國經(jīng)濟全球化的腳步加大,中國與國際的經(jīng)濟貿(mào)易往來相互交融,西方國家的貨幣政策必然對中國經(jīng)濟產(chǎn)生影響。

    西方經(jīng)濟體發(fā)行貨幣,助長了中國加大貨幣發(fā)行量。2002年,中國的貨幣供應量M2僅有18.3萬億,而今年已經(jīng)接近150萬億(央行數(shù)據(jù)顯示,今年僅前半年M2已經(jīng)超過149萬億中新經(jīng)緯注)。

    在商品市場中,貨幣量始終要與商品的價格相對等,因此貨幣供應量的增加勢必帶動商品價格的提高。而房地產(chǎn)作為消費品的一種,也在商品價格提高的過程中水漲船高。

    其次,貨幣追求保值增值的屬性通過房地產(chǎn)市場釋放。房地產(chǎn)市場今天出現(xiàn)的種種矛盾,恰恰是中國經(jīng)濟從過去高速增長進入中高速增長的必然表現(xiàn)。

    發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、資源配置的不合理等綜合因素,導致實體經(jīng)濟的率越來越低,大量資金開始在市場上尋找投資對價物。而房地產(chǎn)的保值增值相對較好。

    尤其是主要的一線城市,人才、資源集聚,房屋購買力大,因此大量資金進入一線城市的房地產(chǎn)市場,房屋從消費品變成投資品,成為資本的*佳投資途徑,恰恰是資金在市場中的理性選擇。

    供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提出了五大任務“三去、一降、一補”,即去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿,降成本,補短板。其中去庫存主要是解決三四線城市房地產(chǎn)供過于求的問題。

    由于三四線城市人口增長緩慢,居民收入偏低導致購買力不足,需求減少,加上此前房產(chǎn)商在三四線城市的供應量不斷增加,因此積累了過多的庫存。

    中國人民銀行負責人在年初表示,全國近7.2億平米庫存房屋中,70%存在于三四線城市,現(xiàn)在一時難以消化。今年年初,許多三四線城市為了刺激去庫存采取了降低購房首付款等多項舉措,隨后,房地產(chǎn)市場寬松的政策預期傳導到一二線城市。

    年初,以深圳、上海、北京為代表的一線城市城市開啟新一輪猛漲。受此影響,其他一二線城市房價的心理預期提升,從而打開了諸如南京、杭州、蘇州等其他一二線城市房價的上漲空間。

    購房者產(chǎn)生了“財富效應”,追漲心理明顯增加。大量的資金在房地產(chǎn)市場追逐利潤,從心理和資金上都形成了正向的上漲循環(huán),房產(chǎn)成為資本市場具有保值增值屬性的投資品。

    從根源上來看,政策實施的結(jié)果與制定政策的預期出現(xiàn)了背離,顯露了經(jīng)濟運行中的許多矛盾。

    破解高房價之痛路在何方

    房地產(chǎn)是經(jīng)濟運行重重矛盾中的難點。據(jù)統(tǒng)計,四大銀行上半年過半新增貸款發(fā)放給個人房貸,房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生“地震”,資金鏈的斷裂傳導到金融系統(tǒng),勢必會產(chǎn)生系統(tǒng)性風險,對中國經(jīng)濟的影響是不可估計的。

    比如,上世紀九十年代初期,日本不動產(chǎn)市場開始垮塌,巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂,許多中小銀行先后破產(chǎn),金融危機迅速蔓延至日本全境,這就是我們經(jīng)常提到的日本失去的二十年。

    房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度怎么把握成為了關(guān)鍵,如何才能實現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控合理、可控,*終實現(xiàn)“軟著陸”而非“硬剎車”呢?

    首先,要疏解大城市資源。疏解大城市資源要實現(xiàn)瘦身健體,產(chǎn)業(yè)、功能、人口都要做減法,不能讓資源在一個地方、一個部門長時間聚集。推動小城鎮(zhèn)的發(fā)展與疏解大城市功能相結(jié)合,使資源實現(xiàn)雙向、多向流動,從而降低一線城市的住房需求,同時推動周邊城市房地產(chǎn)去庫存。

    其次,要通過財政、稅收等多種手段扶持實體經(jīng)濟發(fā)展。今年去深圳調(diào)研時發(fā)現(xiàn),國內(nèi)某知名的家電制造公司,雖然擁有多項行業(yè)的技術(shù)和研發(fā)標準,但平均每一臺產(chǎn)品的利潤率僅有令人意想不到的3%。

    因此要利用十三五規(guī)劃重要的窗口期,打破市場格局,真正破除各種有形和無形的壁壘,充分利用財政補貼、稅收優(yōu)惠、貸款貼息等手段,鼓勵和支持民間資本進入實體經(jīng)濟。這樣才能使被房地產(chǎn)“綁架”的實體經(jīng)濟真正得到松綁,從而降低資金在房地產(chǎn)市場和銀行之間的循環(huán)流動,

    再次,通過制度創(chuàng)新解決高房價帶來的收入分配問題。房價的快速上漲,會產(chǎn)生新情況下的收入分配不公平,一名購房者可能在短期內(nèi)成為富翁,但是一個家庭也可能因為房價過高而背上沉重的負擔。

因此要通過科學合理的財稅制度的設(shè)計,拉平分配差距,提供一個符合市場規(guī)律和人類文明進程的制度。這是一個長期過程,也是必須做的。同時,還要創(chuàng)造尊重勞動致富、創(chuàng)新致富的社會氛圍,重視知識分子、創(chuàng)新人員和企業(yè)家的價值,減少資本市場的暴力致富。

    房地產(chǎn)現(xiàn)階段的矛盾,有其自身消費屬性和投資屬性的博弈,背后凝聚了整個社會轉(zhuǎn)型升級改革創(chuàng)新中的問題。因此政策制定者要通過合理的政策制定,給民眾穩(wěn)定的、理性的預期,謹慎、溫和地解決好房地產(chǎn)市場的矛盾。

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