前中國(guó)經(jīng)濟(jì)壓力大,L形走勢(shì)處在緩慢探底期。在此大背景下,與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相連的房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾凸顯,地王頻現(xiàn),離婚買(mǎi)房等新聞成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

    此輪房?jī)r(jià)上漲的原因

    住房作為消費(fèi)品*重要的是居住功能,而現(xiàn)在卻逐漸成為一種投資工具,其深層次的原因是什么?房地產(chǎn)背后凝聚了大量的貨幣,附著了龐大資金鏈,很容易在資本市場(chǎng)上變成資本性產(chǎn)品與金融工具聯(lián)系起來(lái)。而這一輪房?jī)r(jià)漲幅大,速度快的原因是多重的。

    首先,貨幣發(fā)行量加大。從國(guó)際環(huán)境來(lái)看,2008年從美國(guó)開(kāi)始的金融危機(jī)波及到全世界,直至今日主要發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體仍然復(fù)蘇乏力。

    為了刺激消費(fèi),拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,美國(guó)從2008年開(kāi)始執(zhí)行量化寬松政策,已經(jīng)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了很大的影響。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)全球化的腳步加大,中國(guó)與國(guó)際的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來(lái)相互交融,西方國(guó)家的貨幣政策必然對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

    西方經(jīng)濟(jì)體發(fā)行貨幣,助長(zhǎng)了中國(guó)加大貨幣發(fā)行量。2002年,中國(guó)的貨幣供應(yīng)量M2僅有18.3萬(wàn)億,而今年已經(jīng)接近150萬(wàn)億(央行數(shù)據(jù)顯示,今年僅前半年M2已經(jīng)超過(guò)149萬(wàn)億中新經(jīng)緯注)。

    在商品市場(chǎng)中,貨幣量始終要與商品的價(jià)格相對(duì)等,因此貨幣供應(yīng)量的增加勢(shì)必帶動(dòng)商品價(jià)格的提高。而房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的一種,也在商品價(jià)格提高的過(guò)程中水漲船高。

    其次,貨幣追求保值增值的屬性通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放。房地產(chǎn)市場(chǎng)今天出現(xiàn)的種種矛盾,恰恰是中國(guó)經(jīng)濟(jì)從過(guò)去高速增長(zhǎng)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)的必然表現(xiàn)。

    發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、資源配置的不合理等綜合因素,導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)的率越來(lái)越低,大量資金開(kāi)始在市場(chǎng)上尋找投資對(duì)價(jià)物。而房地產(chǎn)的保值增值相對(duì)較好。

    尤其是主要的一線城市,人才、資源集聚,房屋購(gòu)買(mǎi)力大,因此大量資金進(jìn)入一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),房屋從消費(fèi)品變成投資品,成為資本的*佳投資途徑,恰恰是資金在市場(chǎng)中的理性選擇。

    供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提出了五大任務(wù)“三去、一降、一補(bǔ)”,即去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿,降成本,補(bǔ)短板。其中去庫(kù)存主要是解決三四線城市房地產(chǎn)供過(guò)于求的問(wèn)題。

    由于三四線城市人口增長(zhǎng)緩慢,居民收入偏低導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力不足,需求減少,加上此前房產(chǎn)商在三四線城市的供應(yīng)量不斷增加,因此積累了過(guò)多的庫(kù)存。

    中國(guó)人民銀行負(fù)責(zé)人在年初表示,全國(guó)近7.2億平米庫(kù)存房屋中,70%存在于三四線城市,現(xiàn)在一時(shí)難以消化。今年年初,許多三四線城市為了刺激去庫(kù)存采取了降低購(gòu)房首付款等多項(xiàng)舉措,隨后,房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松的政策預(yù)期傳導(dǎo)到一二線城市。

    年初,以深圳、上海、北京為代表的一線城市城市開(kāi)啟新一輪猛漲。受此影響,其他一二線城市房?jī)r(jià)的心理預(yù)期提升,從而打開(kāi)了諸如南京、杭州、蘇州等其他一二線城市房?jī)r(jià)的上漲空間。

    購(gòu)房者產(chǎn)生了“財(cái)富效應(yīng)”,追漲心理明顯增加。大量的資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)追逐利潤(rùn),從心理和資金上都形成了正向的上漲循環(huán),房產(chǎn)成為資本市場(chǎng)具有保值增值屬性的投資品。

    從根源上來(lái)看,政策實(shí)施的結(jié)果與制定政策的預(yù)期出現(xiàn)了背離,顯露了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的許多矛盾。

    破解高房?jī)r(jià)之痛路在何方

    房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行重重矛盾中的難點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),四大銀行上半年過(guò)半新增貸款發(fā)放給個(gè)人房貸,房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦發(fā)生“地震”,資金鏈的斷裂傳導(dǎo)到金融系統(tǒng),勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是不可估計(jì)的。

    比如,上世紀(jì)九十年代初期,日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始垮塌,巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開(kāi)始破裂,許多中小銀行先后破產(chǎn),金融危機(jī)迅速蔓延至日本全境,這就是我們經(jīng)常提到的日本失去的二十年。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度怎么把握成為了關(guān)鍵,如何才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控合理、可控,*終實(shí)現(xiàn)“軟著陸”而非“硬剎車(chē)”呢?

    首先,要疏解大城市資源。疏解大城市資源要實(shí)現(xiàn)瘦身健體,產(chǎn)業(yè)、功能、人口都要做減法,不能讓資源在一個(gè)地方、一個(gè)部門(mén)長(zhǎng)時(shí)間聚集。推動(dòng)小城鎮(zhèn)的發(fā)展與疏解大城市功能相結(jié)合,使資源實(shí)現(xiàn)雙向、多向流動(dòng),從而降低一線城市的住房需求,同時(shí)推動(dòng)周邊城市房地產(chǎn)去庫(kù)存。

    其次,要通過(guò)財(cái)政、稅收等多種手段扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。今年去深圳調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn),國(guó)內(nèi)某知名的家電制造公司,雖然擁有多項(xiàng)行業(yè)的技術(shù)和研發(fā)標(biāo)準(zhǔn),但平均每一臺(tái)產(chǎn)品的利潤(rùn)率僅有令人意想不到的3%。

    因此要利用十三五規(guī)劃重要的窗口期,打破市場(chǎng)格局,真正破除各種有形和無(wú)形的壁壘,充分利用財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、貸款貼息等手段,鼓勵(lì)和支持民間資本進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這樣才能使被房地產(chǎn)“綁架”的實(shí)體經(jīng)濟(jì)真正得到松綁,從而降低資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行之間的循環(huán)流動(dòng),

    再次,通過(guò)制度創(chuàng)新解決高房?jī)r(jià)帶來(lái)的收入分配問(wèn)題。房?jī)r(jià)的快速上漲,會(huì)產(chǎn)生新情況下的收入分配不公平,一名購(gòu)房者可能在短期內(nèi)成為富翁,但是一個(gè)家庭也可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而背上沉重的負(fù)擔(dān)。

因此要通過(guò)科學(xué)合理的財(cái)稅制度的設(shè)計(jì),拉平分配差距,提供一個(gè)符合市場(chǎng)規(guī)律和人類(lèi)文明進(jìn)程的制度。這是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程,也是必須做的。同時(shí),還要?jiǎng)?chuàng)造尊重勞動(dòng)致富、創(chuàng)新致富的社會(huì)氛圍,重視知識(shí)分子、創(chuàng)新人員和企業(yè)家的價(jià)值,減少資本市場(chǎng)的暴力致富。

    房地產(chǎn)現(xiàn)階段的矛盾,有其自身消費(fèi)屬性和投資屬性的博弈,背后凝聚了整個(gè)社會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)改革創(chuàng)新中的問(wèn)題。因此政策制定者要通過(guò)合理的政策制定,給民眾穩(wěn)定的、理性的預(yù)期,謹(jǐn)慎、溫和地解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾。

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