對于房地產(chǎn)市場來說，2016年是跌宕起伏的一年，過山車般的行情讓業(yè)內(nèi)驚嘆不已。那么，2017年的中國房地產(chǎn)市場，將會呈現(xiàn)怎樣的走勢，將會面臨哪些挑戰(zhàn)與機遇呢?

面臨多重挑戰(zhàn)

縱觀世界經(jīng)濟發(fā)展趨勢，歷史總是驚人的相似。有規(guī)律的、周期性的波動是經(jīng)濟運行的基本特征。經(jīng)濟危機的根源就是經(jīng)濟的周期性波動。在全球貿(mào)易一體化的大趨勢下，國家間經(jīng)濟危機的同步性愈發(fā)明顯。從近幾十年的經(jīng)濟危機周期性來看，次石油危機，次石油危機，第三次石油危機，1997年亞洲金融危機及2008年的全球金融危機，十年成為經(jīng)濟危機的一個“魔咒”。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，首先，如今世界又走到了臨近十年“魔咒”的時間點——2018年。在當下歐洲債務危機還沒有解除的背景下，陸續(xù)爆發(fā)了“英國脫歐”“意大利公投”等黑天鵝事件，受美元走強的影響，新興經(jīng)濟體面臨貨幣貶值、資本大規(guī)模流出、國際儲備降低以及外債增多等挑戰(zhàn)。

從歷史上看，當美國面臨經(jīng)濟過熱或通脹風險時，美聯(lián)儲的貨幣政策通常轉(zhuǎn)向緊縮，聯(lián)邦基金利率和國債收益趨于上升，美元指數(shù)走強，國際資本回流美國本土市場，造成全球資金面緊張和利率上升。2017年到2018年美聯(lián)儲加息可能將成為潛在經(jīng)濟危機爆發(fā)的導火索。

未來一至兩年，中國的房地產(chǎn)市場還面臨觸底局面。根據(jù)M1-M2增速差與房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關關系，可以判斷2016年7月M1-M2增速差處于高位，緊接著各城市樓市收緊政策集中出臺，那么在2017年下半年，M1-M2增速差將處于低位，屆時商品住宅市場量價低迷，房地產(chǎn)市場有可能進入觸底期。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，未來一年還面臨著借貸兌付壓力。2015年“330新政”之后，在信貸政策相對寬松與利率下行的市場背景下，房企通過“加杠桿”來謀求市場擴張。2015年下半年成為房企“加杠桿”的集中時間點。由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2-3年左右，也就是說2017年下半年將是這些“加杠桿”資金集中到期的時間。并隨著時間的推移與調(diào)控的深入，金融機構會強化對于房企的“風險控制”，也會采取一些“降杠桿”的措施。

屆時，銀行等金融機構將通過嚴格執(zhí)行放貸企業(yè)標準、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對“風險”房企或項目進行“風險控制”，防止樓市出現(xiàn)債務違約，控制自身壞賬率。而當市場進入房地產(chǎn)政策調(diào)控期的2017年，房地產(chǎn)市場需求被抑制，開發(fā)商去化速度下降，由于2016年短期借債到期，同時疊加2015年中期貸款的集中兌付，2017年下半年至2018年開發(fā)商將集中出現(xiàn)借貸兌付壓力。

2017年的房地產(chǎn)市場還面臨購房者配資還款壓力。在樓市火熱的狀態(tài)下，投資、投機者通過“加杠桿”(首付貸、二次抵押貸等)進行購房，讓部分能力不足或者想借力投機的人獲得買房融資。根據(jù)相關調(diào)研，本輪一線城市、核心二線城市投資、投機購房者集中進場時間在2015下半年左右。投資客配資購房模式的前提是房價持續(xù)上漲。一旦房價下跌，投資客棄房違約的概率就會增大，如果房價下跌超過10%，部分投資、投機者將資不抵債，棄房違約是大概率事件。按照樓市調(diào)整周期，違約期可能發(fā)生在一年半到兩年后，即違約情況可能在2017年下半年到2018年出現(xiàn)，屆時投資、投機購房者集中違約以及由此產(chǎn)生的連鎖反應可能產(chǎn)生巨大的負面影響。

張宏偉認為，如果這些問題集中爆發(fā)，我國房地產(chǎn)市場將會面臨深度調(diào)整。

機會與危機并存

盡管今年中國房地產(chǎn)市場存在危機，但凡事都有兩面性，在危機存在的同時，機會也蘊藏在市場當中。

張宏偉認為，各城市商品住宅成交量同比增速周期的下一輪波谷期大多集中在2017年到2018年上半年，商品住宅成交價格同比增速周期的下一輪波谷期大多集中在2017年到2018年底，市場將處于深度調(diào)整期，這對于房地產(chǎn)行業(yè)將是一個艱難的挑戰(zhàn)，但深度調(diào)整之后就意味著新一輪的市場機會將來臨。

2018年為了提振宏觀經(jīng)濟，樓市“救市”的大旗可能會重新被扛起，屆時，新一輪的樓市上行周期極有可能來臨。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)也將迎來拿地窗口期和營銷窗口期。盡管2017年下半年和2018年處于房地產(chǎn)市場觸底時期，但對于房企來說仍然存在著機會，商品住宅銷售價格的觸底意味著拿地窗口期的到來，商品住宅銷售價格處于波谷時，市場冷淡，房價出現(xiàn)下跌，房企要變危為機，積極拿地布局，拿地后嚴控開工和銷售的節(jié)奏，待市場回到波峰時，企業(yè)也將通過房價上漲獲得收益。

數(shù)據(jù)顯示，從房企商品住宅銷售金額0門檻來看，2014年房企商品住宅銷售金額0門檻為658億元，而2016年1—11月，房企商品住宅銷售金額0門檻達到了804億元，反映出房地產(chǎn)市場規(guī)模在逐漸增大，市場集中度向規(guī)模房企靠攏。

張宏偉認為，當房地產(chǎn)市場遭遇寒冬時，對于品牌房企來說或許是一個逆勢發(fā)展、實現(xiàn)規(guī)?；瘮U張的機會。根據(jù)2016年1月到11月房企商品住宅總銷售金額數(shù)據(jù)，萬科、恒大、碧桂園三家房企2016年商品住宅銷售金額總和預計達到1.1萬億元左右，占到全國行業(yè)市場份額的12%-15%，市場集中度越來越高。

隨著樓市進入下半場，2017年年中樓市進入新一輪市場調(diào)整期，樓市的深度調(diào)整將導致更多的中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)或被收購，而這對于綜合競爭實力較強的房企來講則成為逆勢發(fā)展的機會，尤其是對于大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續(xù)“大魚吃小魚”“快魚吃慢魚”，增強自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)?；瘍?yōu)勢。

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