綜合多方面消息顯示，2014年全年龍頭房企銷售業(yè)績?nèi)匀还怩r亮麗，其中，綠地、萬科、萬達(dá)、保利、碧桂園、恒大和中海已經(jīng)突破千億銷售業(yè)績，2014年全年“千億軍團(tuán)”房企的數(shù)量仍然和去年一致，維持在7家左右。同時(shí)，領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強(qiáng)化競爭優(yōu)勢，進(jìn)一步拉大了與中小房企的距離，分化發(fā)展格局愈加明確。

　　龍頭房企：規(guī)?；瘧T性背后“老大”之爭的危機(jī)

　　從今年龍頭房企變化特征來看，在2014年市場低谷期，龍頭房企的規(guī)模不但沒有下降，反而利用市場低谷期重新洗牌市場，實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績逆勢增長，出現(xiàn)“大者恒大”市場集中度不斷提高的局面，甚至出現(xiàn)兩家兩千億銷售規(guī)模的房企；從各自不同的統(tǒng)計(jì)口徑來看，綠地的銷售業(yè)績趕超萬科與萬科仍然保持行業(yè)“老大”的信息并存，萬科和綠地暫時(shí)成為不同統(tǒng)計(jì)口徑的房地產(chǎn)行業(yè)“老大”；龍頭房企相比中小房企而言，銷售業(yè)績目標(biāo)完成率較高，或者基本完成或略超過銷售業(yè)績指標(biāo)。

　　但是，上述表現(xiàn)并不意味著萬事大吉，2014年全年龍頭房企銷售業(yè)績?nèi)匀还怩r亮麗只是表面的，并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續(xù)沿用規(guī)模化的擴(kuò)張模式繼續(xù)前行。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2014年期間，在行業(yè)低谷期，由于降價(jià)、銷售業(yè)績指標(biāo)等因素，龍頭房企規(guī)模繼續(xù)變大的背后是利潤率的降低，甚至有的龍頭房企為了實(shí)現(xiàn)短期規(guī)?；?yīng)，基本貼著成本跑量，導(dǎo)致利潤率下滑明顯，房企規(guī)?；澈蠓科蟮娜兆右呀?jīng)不再那么好過；龍頭房企銷售業(yè)績繼續(xù)變大的同時(shí)，其持有型物業(yè)的收入占整個(gè)營收的比例較低，此時(shí)，房企的轉(zhuǎn)型之路勢必會(huì)受到影響。對于房企來講，如果沒有及時(shí)調(diào)整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉(zhuǎn)型，房企極有可能在轉(zhuǎn)型道路上面臨“生死劫”。

　　從數(shù)據(jù)上來看亦是如此。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)以住宅開發(fā)為主的全國性品牌開發(fā)商租金收入占到營業(yè)收入比例僅僅為1-3%，很少有超過5%的；以商業(yè)地產(chǎn)為主的開發(fā)商租金收入占到營業(yè)收入比例為也并不高，2014年上半年萬達(dá)為29.88%、SOHO中國為3.45%、寶龍地產(chǎn)為7.24%，較多也沒有超過30%，品牌房企尤其是以住宅為主的房企的轉(zhuǎn)型更多的是停留在戰(zhàn)略層面，或者媒體輿論層面，執(zhí)行層面并非如各大開發(fā)商所言去持有運(yùn)營，或者在轉(zhuǎn)型運(yùn)營商 過程中顯得力不從心。

　　從這個(gè)角度來看，我們不能只看龍頭房企銷售業(yè)績規(guī)模的表現(xiàn)多么光鮮亮麗，還應(yīng)該看其真實(shí)的內(nèi)在指標(biāo)，比如利潤率，持有型物業(yè)租金收入占比等等，這些指標(biāo)反映的是房企規(guī)?；瘧T性背后“老大”之爭的危機(jī)問題，這才是當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場應(yīng)該關(guān)注的核心問題。

　　樓市下半場誰是“龍頭老大”已不重要

　　毫無疑問，對于千億軍團(tuán)的房企來講，無論“白銀時(shí)代”來臨與否，未來幾年仍然是其規(guī)模化擴(kuò)張的階段，千億房企的數(shù)量及市場集中度仍然會(huì)受到市場的關(guān)注，尤其是對于未來誰當(dāng)龍頭老大將顯得更加敏感。

　　其實(shí)，較近幾年市場上對于未來誰當(dāng)龍頭老大已經(jīng)有多輪討論，并且已經(jīng)有多家房地產(chǎn)公司挑戰(zhàn)萬科的行業(yè)“老大”地位。其中，順馳、綠城、中海、恒大等房企均稱要趕超當(dāng)時(shí)龍頭老大萬科，但事實(shí)證明，這些房企因種種原因，仍然事與愿違，無法實(shí)現(xiàn)這樣的目標(biāo)。2014年，雖然從有些機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來看綠地暫時(shí)超越萬科成為中國房地產(chǎn)市場“老大”，但筆者認(rèn)為，在樓市下半場，誰當(dāng)中國房地產(chǎn)市場“老大”意義已經(jīng)不大。

　　頭先，不同機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑差異較大，甚至筆者發(fā)現(xiàn)，即使是使用統(tǒng)一數(shù)據(jù)系統(tǒng)的兩家機(jī)構(gòu)兩家統(tǒng)計(jì)的結(jié)果也差異較大，對于綠地與萬科誰是行業(yè)“老大”上也是各執(zhí)一詞。筆者認(rèn)為，這不免讓業(yè)內(nèi)外人士懷疑統(tǒng)計(jì)結(jié)果的真實(shí)性，或者這些統(tǒng)計(jì)結(jié)果僅僅是為了引起媒體討論誰是行業(yè)“老大”的輿論，而真實(shí)的情況不一定如其發(fā)布的排行榜的表現(xiàn)。

　　其次，2014年龍頭老大之爭并不是較終結(jié)局，筆者預(yù)計(jì)，2015-2016年及未來誰將是龍頭老大的問題，仍將成為市場及媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，未來仍將有其他房企繼續(xù)挑戰(zhàn)萬科或綠地的行業(yè)老大的地位，預(yù)計(jì)2015-2016誰也難穩(wěn)坐中國房地產(chǎn)市場“老大”的寶座，市場仍然繼續(xù)處于博弈與競爭的狀態(tài)。

　　第三，在樓市下半場，住宅市場價(jià)格走勢會(huì)相對平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房價(jià)過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢；市場不再會(huì)有普遍性的規(guī)?；鲩L機(jī)會(huì)，對于大多數(shù)房企來講，依靠高周轉(zhuǎn)策略繼續(xù)實(shí)現(xiàn)快速增長的策略將難以為繼。此時(shí)，對于龍頭房企來講，規(guī)?；卣鞅憩F(xiàn)越突出，其實(shí)是房企運(yùn)營過程中累積的市場風(fēng)險(xiǎn)就越大，甚至規(guī)模化的慣性會(huì)將企業(yè)拖至短期內(nèi)突然一夜之間崩塌的境地。因此，在樓市下半場，繼續(xù)討論房企規(guī)?；呀?jīng)沒有任何意義，同樣，百億房企、千億房企銷售門檻的變高與變低也沒有太多實(shí)際意義。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，2014年及未來誰當(dāng)龍頭老大其實(shí)不重要，品牌房企的規(guī)模變得多大也不是較重要的，因?yàn)槭袌隹偸窃谧兓?，市場競爭過程中發(fā)生的市場地位的變化也是正常的。此外，人們往往關(guān)注企業(yè)規(guī)模怎么樣，其實(shí)，在規(guī)?；瘮U(kuò)張的同時(shí)，市場更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤率，如何提高利潤率才是較關(guān)鍵的問題，同時(shí)，也應(yīng)該關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃?。這才是企業(yè)當(dāng)前規(guī)?；澈竺恳粋€(gè)房企亟待解決的困局，也是規(guī)?；姆科蠡猱?dāng)前運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的必然要考慮的問題。

　　未來房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大長什么樣？

　　頭先，從中長期來看，在樓市進(jìn)入“新常態(tài)化”的今天，開發(fā)企業(yè)不再會(huì)有之前那樣“黃金十年”的發(fā)展機(jī)會(huì)和豐厚的利潤空間，傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)走向“白銀十年”。在“白銀十年”這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，房價(jià)走勢會(huì)相對平穩(wěn)，房企很難在土地升值或者房價(jià)過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐漸下滑也是趨勢。因此，房企在規(guī)模化擴(kuò)張的同時(shí)，市場更應(yīng)該關(guān)注企業(yè)利潤率，如何提高利潤率？如何成為較賺錢的房企？如何做利潤率較高的房企“老大”有可能 成為未來較關(guān)注的話題之一。

　　其次，當(dāng)房企規(guī)?；_(dá)到一定階段，勢必會(huì)面臨多元化轉(zhuǎn)型的問題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”的大背景下，房企更應(yīng)該著眼未來，關(guān)注房企在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿υ趺礃樱季謶?zhàn)略型產(chǎn)業(yè)，謀求轉(zhuǎn)型發(fā)展，營造未來贏利機(jī)會(huì)。

　　比如2013年以來，越來越多的房企開始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略并轉(zhuǎn)型，從轉(zhuǎn)型路線上各家也有所差異，但均顯示出房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場格局是在逐步發(fā)生變化的，未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位不一定以“住宅市場”為標(biāo)準(zhǔn)，也不一定以規(guī)模化為標(biāo)準(zhǔn)。未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位標(biāo)準(zhǔn)可能更加多元化，在房地產(chǎn)行業(yè)多元化領(lǐng)域多個(gè)“老大”同時(shí)出現(xiàn)。比如傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域“老大”、商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 “老大”、養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”，或者其他細(xì)分地產(chǎn)領(lǐng)域“老大”。

　　因此，總的來看，在未來，盡管房企仍然會(huì)關(guān)注行業(yè)“老大”的角逐，但是房企角逐的不一定是傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域的房企“老大”，也不一定是規(guī)模意義上的“老大”。隨著“白銀時(shí)代”的來臨及房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的逐步落實(shí)，房企對于“老大”的注意力在不斷發(fā)生改變，未來房地產(chǎn)市場“老大”極有可能會(huì)呈現(xiàn)出多個(gè)領(lǐng)域的“老大”，并且單個(gè)房企很難在多個(gè)領(lǐng)域并駕齊驅(qū)做“老大”。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！