賈康認(rèn)為至少還有15年左右，不用擔(dān)心北京五環(huán)以內(nèi)會(huì)有多大的價(jià)位回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康呼吁，房地產(chǎn)稅應(yīng)加快走完立法過程，先從“火”的城市開始執(zhí)行

在剛結(jié)束不久的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確指出要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。在業(yè)界看來，金融、土地、財(cái)稅、投資、立法五個(gè)方面的推進(jìn)工作缺一不可，這是否意味著每年都雷聲大雨點(diǎn)小的房地產(chǎn)稅將會(huì)加快推進(jìn)？近日，全國(guó)政協(xié)委員、政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)委員、新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首任院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康接受了新京報(bào)專訪，就房地產(chǎn)稅、長(zhǎng)效機(jī)制、保障房建設(shè)等問題做了較詳盡的闡釋。

稅制并非，沒有它卻萬萬不能

新京報(bào)：距離2017年全國(guó)兩會(huì)還有兩個(gè)多月時(shí)間，目前房產(chǎn)稅推進(jìn)的進(jìn)度是怎樣的？目前房地產(chǎn)稅的起征點(diǎn)和稅率有沒有相關(guān)思路？

賈康：2016年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)了要構(gòu)建市地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。我所理解的基礎(chǔ)性制度里至少需要包括土地制度、住房制度、投融資制度，還有就是稅收制度。稅制并不是的，但作為一個(gè)基礎(chǔ)制度中的必要選項(xiàng)，沒有它又是萬萬不能的。把基礎(chǔ)性制度搭建好，有效制度供給的事情做好，就是以房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的制度建設(shè)形成行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的可靠支撐。前些年我們努力在政策層面調(diào)節(jié)市場(chǎng)，但實(shí)際表現(xiàn)卻總是治標(biāo)未治本，導(dǎo)致市場(chǎng)在冰火兩重天之間搖擺，政策實(shí)行了幾輪行政性限購(gòu)限貸、又取消限購(gòu)限貸甚至給予補(bǔ)貼的“過山車”。所以必須進(jìn)行通盤考慮配套改革，這個(gè)配套改革提供有效的制度供給，才會(huì)形成行業(yè)可持續(xù)健康運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。

房地產(chǎn)稅在2016年兩會(huì)時(shí)已歸入全國(guó)人大的一類立法項(xiàng)目，但后來沒有看到具體推進(jìn)。按照一般程序，在法律草案正式宣布進(jìn)入一審后，需要征求社會(huì)意見，可以預(yù)想各方面的不同意見會(huì)引出觀點(diǎn)碰撞，推進(jìn)到二審、三審過程中會(huì)有非常激烈的爭(zhēng)議。但這將是個(gè)陽(yáng)光化的“稅收法定”過程，既然改革的大方向明確，又時(shí)不我待，我認(rèn)為應(yīng)該按照十一屆三中全會(huì)重要指導(dǎo)精神“加快”走完立法過程，然后在國(guó)內(nèi)各個(gè)城市，可依照各自情況，先從“火”的城市開始陸續(xù)依法執(zhí)行。

按人均面積還是套數(shù)扣除征稅有爭(zhēng)議

新京報(bào)：現(xiàn)在業(yè)內(nèi)提到房產(chǎn)稅往往會(huì)以國(guó)外尤其是美國(guó)的房產(chǎn)稅制度為參考，美國(guó)模式的哪些方面可供參考？

賈康：美國(guó)模式里的房地產(chǎn)稅屬于直接稅，征收直接覆蓋到消費(fèi)住房的持有環(huán)節(jié)，它對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)、盤活存量有重要意義。中國(guó)過去沒有這個(gè)稅種，現(xiàn)在也只有上海、重慶兩地在試點(diǎn)征收。美國(guó)模式在其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有共性，在與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)配套的基礎(chǔ)性制度建設(shè)方面，對(duì)我們有重要借鑒意義，但具體的稅制設(shè)計(jì)還不可在中國(guó)照搬，需結(jié)合中國(guó)國(guó)情與發(fā)展階段，做出中國(guó)的“定制化”設(shè)計(jì)。

新京報(bào)：國(guó)內(nèi)在房地產(chǎn)稅立法過程中需要針對(duì)性解決哪些特殊問題？

賈康：在中國(guó)，住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，要考慮以免稅條款對(duì)應(yīng)住房基本保障、設(shè)計(jì)扣除“單位”的具體標(biāo)準(zhǔn)，具體而言是按人均面積扣，還是按套數(shù)扣，是有爭(zhēng)議的。社科院曾經(jīng)提出方案，設(shè)計(jì)為人均40平米，但也有不同意見，立法中大家需尋求*大公約數(shù)。有人會(huì)認(rèn)為應(yīng)60平米，有人會(huì)認(rèn)為應(yīng)該從套房扣除，但也有人說扣除套房會(huì)催生離婚潮，后來就有建議說干脆以單親家庭套房、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開始征，這樣誰(shuí)都躲不開。我認(rèn)為這也不失為一個(gè)在“攻堅(jiān)克難”中先建框架、起步時(shí)相對(duì)寬松平穩(wěn)的合理選擇，*容易為中國(guó)社會(huì)所接受。

推行房地產(chǎn)稅需要沖破利益固化藩籬

新京報(bào)：房地產(chǎn)稅這幾年一直處于類似“狼來了”的狀態(tài)，你覺得推行*大的阻力是什么？

賈康：就是如何“沖破利益固化的藩籬”。比如自己有房子的人，肯定不希望交稅。暫時(shí)沒有房子的人，自然也不希望未來買了房子后要交稅。大家都從自己這個(gè)角度來考慮問題也是很自然的，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和人民群眾來看，中國(guó)走向現(xiàn)代社會(huì)，必須有現(xiàn)代稅制，房地產(chǎn)稅稅制建設(shè)問題的解決，勢(shì)在必行。

新京報(bào)：因?yàn)榇蠹叶加X得買了房子要交稅，就要多出錢，但實(shí)際上房地產(chǎn)稅一旦推行，對(duì)市場(chǎng)各方來說會(huì)有收益的,收益都有哪些？

賈康：將是有多方面正方效應(yīng)和收益的。有了這個(gè)稅制，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期會(huì)更長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定而健康，購(gòu)房人會(huì)更多地出于居住需求去選擇房產(chǎn)，讓房子進(jìn)一步回到居住屬性，更多考慮中小戶型，提高土地集約利用程度。同時(shí)，房屋空置率會(huì)明顯減少，空置房屋持有者要么會(huì)考慮出手多余房產(chǎn)，要么會(huì)考慮出租以沖抵稅收負(fù)擔(dān)。這樣就實(shí)現(xiàn)了優(yōu)化資源配置、盤活存量的效果，改善住房市場(chǎng)的供需情況，減少市場(chǎng)泡沫，未來的市場(chǎng)也就不再那么容易大起大落。

另一方面，房地產(chǎn)稅會(huì)給地方政府提供穩(wěn)定、大宗收入來源，引導(dǎo)地方政府更好地將自身職能落到優(yōu)化本地投資環(huán)境和做好本地公共服務(wù)上面。地方政府只要做好這些服務(wù)，轄區(qū)不動(dòng)產(chǎn)就進(jìn)入升值軌道，每隔幾年重評(píng)一次稅基，就會(huì)以與自身職能“內(nèi)洽”的方式解決它的財(cái)源建設(shè)問題。再有，房地產(chǎn)稅會(huì)優(yōu)化社會(huì)成員的收入分配與財(cái)產(chǎn)配置格局，配合中國(guó)社會(huì)提升直接稅比重、減少間接稅比重的進(jìn)步過程。

有建議說干脆以單親家庭套房、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開始征，這樣誰(shuí)都躲不開。

有了房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期會(huì)更長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定而健康，購(gòu)房人會(huì)更多地出于居住需求去選擇房產(chǎn)，讓房子進(jìn)一步回到居住屬性，更多考慮中小戶型，提高土地集約利用程度。

■ 市場(chǎng)談

北京五環(huán)內(nèi)*抗跌

新京報(bào)：北京、上海等一線城市的房?jī)r(jià)水平和土地供給，導(dǎo)致剛需一族面臨可選擇房源越來越少。如何解決中低收入群體的住房問題？

賈康：經(jīng)過多年探索，未來低端住房保障的兩個(gè)建設(shè)方向是公租房和共有產(chǎn)權(quán)房。公租房解決的是*靠下的低收入的“住有所居”問題，而共有產(chǎn)權(quán)房則更能針對(duì)性地解決許多年輕白領(lǐng)（“夾心層”）的住房問題。

在資金和建設(shè)方面，要做好政府從規(guī)劃到政策配套，以及調(diào)動(dòng)政府以外的社會(huì)資金參與建設(shè)等一系列工作。這方面，僅僅依靠政府財(cái)政投入是不可能如愿的，政府大包大攬模式也不是一個(gè)能保證較高效率的好模式。應(yīng)該積極引進(jìn)PPP等創(chuàng)新模式，由政府引導(dǎo)、拉動(dòng)非政府資金參與建設(shè)。

新京報(bào)：去年以來北京樓市調(diào)控政策再次收緊，未來一段時(shí)間北京樓市走向如何？哪些區(qū)域?qū)⒈憩F(xiàn)出明顯的抗跌性？

賈康：前面十余年歷次調(diào)控*嚴(yán)厲、整個(gè)市場(chǎng)下行時(shí)，北京五環(huán)以內(nèi)房地產(chǎn)成交價(jià)的抗跌程度是*高的。未來較長(zhǎng)時(shí)間段，在北京五環(huán)以內(nèi)，仍是相當(dāng)穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)板塊，伴隨著以后城鎮(zhèn)化在中國(guó)的繼續(xù)推進(jìn)和社會(huì)各方面的發(fā)展，我認(rèn)為至少還有15年左右，不用擔(dān)心北京五環(huán)以內(nèi)會(huì)有多大的價(jià)位回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，這幾乎不可能出現(xiàn)。如果中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化過程基本走完，未來過了某個(gè)臨界點(diǎn)，往下調(diào)整成為主流，北京五環(huán)以內(nèi)也將是全國(guó)*抗跌的區(qū)域。

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