期房的價(jià)格比現(xiàn)房低

消費(fèi)者都愿意購(gòu)現(xiàn)房，為什么現(xiàn)在九成以上的商品房還是以期房的形式進(jìn)行銷售呢？除了開發(fā)商和市場(chǎng)的原因之外，期房的價(jià)格低也是其中很重要的原因。

　　中天置業(yè)總經(jīng)理黎乃超告訴記者，一般而言，現(xiàn)房比期房貴1000元／平方米左右。假設(shè)一個(gè)10萬(wàn)平方米的小區(qū)，有5棟塔樓，建設(shè)周期為2年，期房的售價(jià)為6000元／平方米，均價(jià)為6500元／平方米。要是只能賣現(xiàn)房的話，它的售價(jià)約為6800元／平方米，均價(jià)可能達(dá)到7300元／平方米。

　　購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房要比期房貴1000元

　　購(gòu)期房雖然有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但因?yàn)橹荒芸纯磻粜蛨D和沙盤，所以需要注意的方面就要比現(xiàn)房多很多。業(yè)內(nèi)人士提出了以下八點(diǎn)注意事項(xiàng)：

　　1.對(duì)公司的信譽(yù)、實(shí)力要細(xì)細(xì)考證。引發(fā)出期房購(gòu)購(gòu)煩惱的大多是購(gòu)購(gòu)者選擇了那些實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)不好的開發(fā)商，從而造成不能按時(shí)交房，質(zhì)量太差。因此，購(gòu)房者頭先要選好公司，選擇那些信譽(yù)好，實(shí)力強(qiáng)的大企業(yè)，到他們公司購(gòu)房。這些公司考慮到信譽(yù)，大都能做到按期、按質(zhì)交房。即便出現(xiàn)問(wèn)題，他們也會(huì)積極解決。

　　2.簽訂預(yù)售合同要盡量細(xì)致。各種書面資料體現(xiàn)或口頭承諾的規(guī)劃、配套、交樓時(shí)間等不確定因素涉及的項(xiàng)目都寫進(jìn)預(yù)售合同。

　　3.合同簽訂必須請(qǐng)律師。購(gòu)房是一件大事，少則十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)，多則上百萬(wàn)元。如今購(gòu)房引發(fā)的糾紛也越來(lái)越多，在購(gòu)期房中，其潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，那么如何避免它，或者在發(fā)生糾紛時(shí)，如何對(duì)自己有利呢？為了實(shí)現(xiàn)上述目的，業(yè)內(nèi)人士建議，購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要請(qǐng)律師去辦理，以保障自己的合法權(quán)益。

　　4.關(guān)注開發(fā)商的物業(yè)管理承諾。影響人們購(gòu)期房積極性的一個(gè)重要原因，則是對(duì)未來(lái)物業(yè)管理的擔(dān)憂。通常而言，現(xiàn)房的物業(yè)管理好壞易于看出來(lái)，畢竟這時(shí)的物業(yè)公司已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)。而期房則不一樣，那么它將來(lái)被誰(shuí)管理、怎么管理、如何收費(fèi)，都是一個(gè)未知數(shù)。如果購(gòu)了套物業(yè)管理不好的房子，不僅不安全，也生活不舒適。因此，購(gòu)期房時(shí)，必須先要向開發(fā)商了解將來(lái)的物業(yè)管理構(gòu)想，并要他們給予一定的承諾，以保證將來(lái)入住時(shí)，享受到良好的物業(yè)管理。

　　5.關(guān)注大環(huán)境和小細(xì)節(jié)。購(gòu)房時(shí)沒(méi)注意的問(wèn)題，交房時(shí)變得非常明顯：高架噪音，比原先想象中的高得多；變電房離窗戶太近構(gòu)成污染；廚房、衛(wèi)生間管道走向不合理，使用不便……因此，一定要通過(guò)其他渠道了解周邊環(huán)境的規(guī)劃，盡可能向開發(fā)商索取房屋的管線布局圖等一切與房屋相關(guān)的文字資料，并作為合同的附件。

　　6.應(yīng)盡量主張看原件。因?yàn)閺?fù)印件比較容易篡改和偽造。除此之外，常見的欺詐手段還有用一期項(xiàng)目手續(xù)賣二期商品房或用甲手續(xù)賣乙商品房等。

　　7.約定不可抗力。延期交房是期房購(gòu)賣中的常見問(wèn)題，為避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及不可抗力的有關(guān)條款進(jìn)行約定。

　　8.謹(jǐn)慎簽署管理公約。物業(yè)管理收費(fèi)混亂已成為業(yè)主投訴的一個(gè)熱點(diǎn)。為防止這方面的問(wèn)題，在開始簽訂合同時(shí)就要注意，身為業(yè)主，一定要明白自己有權(quán)對(duì)不平等的合約提出修改意見，一時(shí)大意可能會(huì)引來(lái)長(zhǎng)久的煩惱。

　　名詞解釋

　　期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

　　現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)應(yīng)簽訂出售合同。

　　普通住房本市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上單套建筑面積在140(含)平方米以下實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

　　頭次上市交易的已購(gòu)公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，均視同普通住房。納稅人銷售平房住宅，凡實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的，也視同普通住房。

　　賬房先生

　　5年以上普宅轉(zhuǎn)手，只交印花稅

　　出售商品房舉例：幾年之前，李先生在京城北部的亞運(yùn)村區(qū)域附近購(gòu)購(gòu)了一套商品普通住宅，商品建筑容積率為2.0，該房屋面積為100平米，當(dāng)時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格為5100元／平方米，則其房屋購(gòu)購(gòu)總價(jià)為51萬(wàn)元。2005年，李先生要將這套房產(chǎn)以6500元／平方米出售，其售房收入為65萬(wàn)元?，F(xiàn)在李先生想把這套房子賣了，除了需要交納325元的印花稅之后，還要根據(jù)持有房產(chǎn)時(shí)間不同交納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

　　1.假如房子在2年之內(nèi)(看產(chǎn)權(quán)證日期或契稅完稅日期)，需要按售房收入5%交納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按一定差額(售房收入-購(gòu)房總額-合理費(fèi)用)的20%交個(gè)人所得稅。其中的“合理費(fèi)用”是營(yíng)業(yè)稅、城建稅(營(yíng)業(yè)稅的7%)、教育費(fèi)附加稅(營(yíng)業(yè)稅的3%)和印花稅的總和。

　　2.假如是2年(含)以上5年(含)以下的普通住宅，營(yíng)業(yè)稅、城建稅以及教育費(fèi)附加均可以免交，但還需要按一定差額(售房收入-購(gòu)房總額-合理費(fèi)用)的20%交個(gè)人所得稅。

　　3.5年以上的普通住宅，將不涉及新政之下的任何稅費(fèi)，只需要交納印花稅。


（北京娛樂(lè)信報(bào)）

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