在新浪房產(chǎn)的“央行建議取消期房預(yù)售制度調(diào)查”顯示，87.16%的人投了贊成票，還有86.28%的人認(rèn)為北京應(yīng)該取消期房預(yù)售制度，77.45%的人表示現(xiàn)在是取消期房預(yù)售制度的較佳時(shí)機(jī)，甚至有53.51%的人覺得取消期房預(yù)售制度將降低房?jī)r(jià)，而高達(dá)75.73%的人認(rèn)為取消期房預(yù)售不會(huì)導(dǎo)致北京房源緊缺。那么，消費(fèi)者和發(fā)展商、專家又是怎么看待的呢？

正方觀點(diǎn)

購房者：貴點(diǎn)也要購現(xiàn)房

一般而言，現(xiàn)房的價(jià)格要比期房貴。但是，很多消費(fèi)者卻愿意為此購單。在某報(bào)社工作的劉女士向記者表示，只要價(jià)差不是很離譜，比如在1000元以內(nèi)，自己頭選現(xiàn)房。持同樣觀點(diǎn)的還有在銀行工作的付先生，他認(rèn)為，現(xiàn)房如果比期房貴10%到15%，應(yīng)該很正常，畢竟你提前住了。更重要的是，兩人都表示，眼見為實(shí)，現(xiàn)房比期房購著更踏實(shí)、放心！貴點(diǎn)也無妨！準(zhǔn)備在這一兩年購房的劉女士還再三向記者打聽這個(gè)政策什么時(shí)候能在北京實(shí)施，她現(xiàn)在該不該等。近段時(shí)間一直在處理房屋交付糾紛的一位業(yè)主聽聞此消息后激動(dòng)地說：“如果原來就實(shí)行現(xiàn)房銷售，那么我們近期的糾紛就有可能避免了?！?p>取消房屋預(yù)售，北京的消費(fèi)者大多表示歡迎。在中關(guān)村一家IT公司工作的李先生向記者表示，老百姓誰不愿意購現(xiàn)房？看得清楚，心里明白，購得自然也就放心。至于房?jī)r(jià)是否會(huì)因此上漲，他認(rèn)為，如果開發(fā)商只能賣現(xiàn)房，有大批的房子等著出手，那就不會(huì)定價(jià)太高。相反，賣期房使開發(fā)商有了更長(zhǎng)的銷售期，從而增加了操縱房?jī)r(jià)的機(jī)會(huì)。

專家：取消期房是治本步

中國社會(huì)科學(xué)院研究員易憲容指出，要化解目前內(nèi)地房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)還得從內(nèi)地整個(gè)金融市場(chǎng)入手，而不僅僅是取消預(yù)售。內(nèi)地的金融市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后。一方面內(nèi)地有大量?jī)?chǔ)蓄資金以低收益的方式存在于銀行，另一方面又有許多中小企業(yè)由于資金缺乏而不能得到持續(xù)發(fā)展。因此，建立多元化的金融體系恰是內(nèi)地房地產(chǎn)金融得以持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士蘇振華也撰文表示，為什么農(nóng)產(chǎn)品可以期貨交易，而房地產(chǎn)不可以呢？因?yàn)樵谄谪浗灰字校瑸榱嘶赓徺u雙方的信息不對(duì)稱，交易的商品必須是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，而這與商品的物理屬性有關(guān)，房產(chǎn)并不具備這個(gè)特性。購房者在購房時(shí)，對(duì)房產(chǎn)的真實(shí)信息其實(shí)并沒有真正掌握，如果事后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商進(jìn)行了虛假宣傳，而這時(shí)購房者已經(jīng)支付了全部的房款，事實(shí)上購房者就處于了完全的不利地位。取消預(yù)售制度，是規(guī)避這類事件的根本性辦法。

反方觀點(diǎn)

開發(fā)商：取消期房時(shí)機(jī)不成熟

SOHO中國總裁潘石屹公開表示，人民銀行提出取消房屋預(yù)售的建議只是一個(gè)建議，這不是政策。世界上所有的國家和地區(qū)都允許銷售期房，只是期房銷售有條件，如中國香港、韓國、馬來西亞、新加坡、日本，這些國家和地區(qū)市場(chǎng)中的期房銷售合同要得到政府的承認(rèn)，才可以在期房期間得到銀行的按揭貸款。再如在紐約剛建成的時(shí)代華納的公寓部分的銷售方式就是采用預(yù)售的方式。

中國香港、新加坡、馬來西亞的預(yù)售，有嚴(yán)格的監(jiān)管，預(yù)售收入款不能放在房地產(chǎn)發(fā)展商獨(dú)立的賬號(hào)上，而是銀行共管的賬號(hào)。然后，什么時(shí)候放款有兩道監(jiān)管，道監(jiān)管叫工料測(cè)量師行，這個(gè)相當(dāng)于我們內(nèi)地的預(yù)算部門。預(yù)算部門看到你工程進(jìn)展多少，需要花多少錢了，再出具意見。道是再讓律師出具意見。這樣款才能夠交給房地產(chǎn)發(fā)展商用在房子的建設(shè)上去。

國瑞城銷售總監(jiān)張軍認(rèn)為，“取消期房預(yù)售”三年內(nèi)不可行。，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)正處于發(fā)育發(fā)展階段，發(fā)展商的自身實(shí)力有限，開發(fā)項(xiàng)目的資金主要來源于金融信貸、上市、投資機(jī)構(gòu)等，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到現(xiàn)房交付至少需要三年的時(shí)間，發(fā)展商無疑會(huì)背負(fù)沉重的利息負(fù)擔(dān)及計(jì)劃內(nèi)、計(jì)劃外的各項(xiàng)支出，開發(fā)成本大大提高，直接會(huì)造成現(xiàn)房的銷售價(jià)格“水漲船高”。，時(shí)機(jī)尚未成熟。目前的內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)待培育和監(jiān)管的“青少年”，現(xiàn)在撒手不管就像一個(gè)不負(fù)責(zé)任的家長(zhǎng)將自己調(diào)皮的孩子推出家門一樣。第三，現(xiàn)在內(nèi)地房地產(chǎn)商的綜合實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、管理水平參差不齊，各地方相應(yīng)的法制法規(guī)也尚待健全，實(shí)際造成購房人的潛在風(fēng)險(xiǎn)并未減輕。(記者 蔡雪婧)

新聞鏈接

北京暫不停止期房預(yù)售

北京市建委副主任苗樂如近日表示，目前北京不會(huì)停止期房預(yù)售。苗樂如稱，禁止期房預(yù)售是央行的建議，目前北京市建委還沒有接到任何有關(guān)取消預(yù)售商品房的通知，一切都按照原定程序操作。市建委某部門負(fù)責(zé)人透露，截止到現(xiàn)在，市建委沒有舉辦任何關(guān)于取消期房預(yù)售的研討會(huì)。該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)在取消期房預(yù)售顯然不合時(shí)宜。

重慶繼續(xù)執(zhí)行預(yù)售制度

重慶市國土房管局房地產(chǎn)發(fā)展處處長(zhǎng)曾強(qiáng)介紹，商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度是由法律確定的，國家《城市房地產(chǎn)管理法》、《商品房銷售管理辦法》和《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》都對(duì)此作了規(guī)定。曾強(qiáng)透露，重慶市每年的預(yù)售房屋交易量都在總量的2／3以上。商品房預(yù)售制度不但推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還為廣大市民提供了適中、適宜的商品住房，對(duì)滿足他們的住房需求起到了積極的作用。因此，商品房預(yù)售制度還要繼續(xù)執(zhí)行下去。

深圳的房子封頂才銷售

人民銀行曾在2003年6月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中規(guī)定，商業(yè)銀行只能對(duì)購購主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。不過，這一文件后來并沒有得到有效執(zhí)行。在深圳，開發(fā)商只有在樓盤封頂之后才能發(fā)售，否則購房者也不會(huì)去購。

期房的價(jià)格比現(xiàn)房低

消費(fèi)者都愿意購現(xiàn)房，為什么現(xiàn)在九成以上的商品房還是以期房的形式進(jìn)行銷售呢？除了開發(fā)商和市場(chǎng)的原因之外，期房的價(jià)格低也是其中很重要的原因。

中天置業(yè)總經(jīng)理黎乃超告訴記者，一般而言，現(xiàn)房比期房貴1000元／平方米左右。假設(shè)一個(gè)10萬平方米的小區(qū)，有5棟塔樓，建設(shè)周期為2年，期房的售價(jià)為6000元／平方米，均價(jià)為6500元／平方米。要是只能賣現(xiàn)房的話，它的售價(jià)約為6800元／平方米，均價(jià)可能達(dá)到7300元／平方米。

購購現(xiàn)房要比期房貴1000元

購期房雖然有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但因?yàn)橹荒芸纯磻粜蛨D和沙盤，所以需要注意的方面就要比現(xiàn)房多很多。業(yè)內(nèi)人士提出了以下八點(diǎn)注意事項(xiàng)：

1.對(duì)公司的信譽(yù)、實(shí)力要細(xì)細(xì)考證。引發(fā)出期房購購煩惱的大多是購購者選擇了那些實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)不好的開發(fā)商，從而造成不能按時(shí)交房，質(zhì)量太差。因此，購房者頭先要選好公司，選擇那些信譽(yù)好，實(shí)力強(qiáng)的大企業(yè)，到他們公司購房。這些公司考慮到信譽(yù)，大都能做到按期、按質(zhì)交房。即便出現(xiàn)問題，他們也會(huì)積極解決。

2.簽訂預(yù)售合同要盡量細(xì)致。各種書面資料體現(xiàn)或口頭承諾的規(guī)劃、配套、交樓時(shí)間等不確定因素涉及的項(xiàng)目都寫進(jìn)預(yù)售合同。

3.合同簽訂必須請(qǐng)律師。購房是一件大事，少則十幾萬、幾十萬，多則上百萬元。如今購房引發(fā)的糾紛也越來越多，在購期房中，其潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，那么如何避免它，或者在發(fā)生糾紛時(shí)，如何對(duì)自己有利呢？為了實(shí)現(xiàn)上述目的，業(yè)內(nèi)人士建議，購房者在與開發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，要請(qǐng)律師去辦理，以保障自己的合法權(quán)益。

4.關(guān)注開發(fā)商的物業(yè)管理承諾。影響人們購期房積極性的一個(gè)重要原因，則是對(duì)未來物業(yè)管理的擔(dān)憂。通常而言，現(xiàn)房的物業(yè)管理好壞易于看出來，畢竟這時(shí)的物業(yè)公司已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)。而期房則不一樣，那么它將來被誰管理、怎么管理、如何收費(fèi)，都是一個(gè)未知數(shù)。如果購了套物業(yè)管理不好的房子，不僅不安全，也生活不舒適。因此，購期房時(shí)，必須先要向開發(fā)商了解將來的物業(yè)管理構(gòu)想，并要他們給予一定的承諾，以保證將來入住時(shí)，享受到良好的物業(yè)管理。

5.關(guān)注大環(huán)境和小細(xì)節(jié)。購房時(shí)沒注意的問題，交房時(shí)變得非常明顯：高架噪音，比原先想象中的高得多；變電房離窗戶太近構(gòu)成污染；廚房、衛(wèi)生間管道走向不合理，使用不便……因此，一定要通過其他渠道了解周邊環(huán)境的規(guī)劃，盡可能向開發(fā)商索取房屋的管線布局圖等一切與房屋相關(guān)的文字資料，并作為合同的附件。

6.應(yīng)盡量主張看原件。因?yàn)閺?fù)印件比較容易篡改和偽造。除此之外，常見的欺詐手段還有用一期項(xiàng)目手續(xù)賣二期商品房或用甲手續(xù)賣乙商品房等。

7.約定不可抗力。延期交房是期房購賣中的常見問題，為避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口。為防止這方面的損失，購房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及不可抗力的有關(guān)條款進(jìn)行約定。

8.謹(jǐn)慎簽署管理公約。物業(yè)管理收費(fèi)混亂已成為業(yè)主投訴的一個(gè)熱點(diǎn)。為防止這方面的問題，在開始簽訂合同時(shí)就要注意，身為業(yè)主，一定要明白自己有權(quán)對(duì)不平等的合約提出修改意見，一時(shí)大意可能會(huì)引來長(zhǎng)久的煩惱。

名詞解釋

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購購商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。

現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證的商品房，消費(fèi)者在這一階段購購商品房時(shí)應(yīng)簽訂出售合同。

普通住房本市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上單套建筑面積在140(含)平方米以下實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

頭次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房，均視同普通住房。納稅人銷售平房住宅，凡實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的，也視同普通住房。

賬房先生

5年以上普宅轉(zhuǎn)手，只交印花稅

出售商品房舉例：幾年之前，李先生在京城北部的亞運(yùn)村區(qū)域附近購購了一套商品普通住宅，商品建筑容積率為2.0，該房屋面積為100平米，當(dāng)時(shí)購房?jī)r(jià)格為5100元／平方米，則其房屋購購總價(jià)為51萬元。2005年，李先生要將這套房產(chǎn)以6500元／平方米出售，其售房收入為65萬元?，F(xiàn)在李先生想把這套房子賣了，除了需要交納325元的印花稅之后，還要根據(jù)持有房產(chǎn)時(shí)間不同交納相應(yīng)的營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

1.假如房子在2年之內(nèi)(看產(chǎn)權(quán)證日期或契稅完稅日期)，需要按售房收入5%交納營業(yè)稅，同時(shí)按一定差額(售房收入-購房總額-合理費(fèi)

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