到時(shí)候你們就哭吧。

　　公里候，每當(dāng)媽媽沖進(jìn)屋、拉開(kāi)正和兄弟們扭打在一起的我時(shí)，這是她較常說(shuō)的話之一。近來(lái)，當(dāng)我思考如今過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，這句話重新浮現(xiàn)在我的腦海里。

　　現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)狂熱的地步，市場(chǎng)參與者的言行舉止無(wú)不荒謬之極。你難道想讓對(duì)房地產(chǎn)的投資成為一段慘痛的經(jīng)歷么？聽(tīng)我一句苦口良言吧：千萬(wàn)別忘了以下7條真理。

　　1. 投資單一房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法分散。

盡管今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片紅火，但誰(shuí)也不能保證大筆投資一定會(huì)只賺不賠。沒(méi)錯(cuò)，我們都聽(tīng)說(shuō)了，聯(lián)邦住房貸款抵押公司(Freddie Mac)的數(shù)據(jù)顯示不少地方的房?jī)r(jià)都大幅上漲，加州、羅得島和華盛頓特區(qū)三地過(guò)去5年間的房?jī)r(jià)漲幅甚至超過(guò)了一倍。

　　但其他州的房?jī)r(jià)并不都像這三個(gè)州一樣火爆。實(shí)際上，亞拉巴馬、艾奧瓦、印地安納、密西西比、北卡羅來(lái)納、內(nèi)布拉斯加、俄亥俄、田納西、猶他幾個(gè)州過(guò)去5年來(lái)的累計(jì)房?jī)r(jià)漲幅只有不到25%。

　　2. 房地產(chǎn)價(jià)格并不會(huì)只升不降。

　　本輪房地產(chǎn)泡沫破滅之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退或許和2000年至2002年股價(jià)大幅下挫的熊市不大一樣。相反，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格有可能會(huì)溫和下滑，與之相伴的是房屋銷售的急劇萎縮，這是因?yàn)闃I(yè)主在認(rèn)為出價(jià)沒(méi)有到達(dá)他們心目中的合理價(jià)位之前是不會(huì)把房屋售出的。

　　要想推測(cè)房?jī)r(jià)可能的跌幅，不妨看看今日比較炙手可熱的兩個(gè)地方－－波士頓和洛杉磯房地產(chǎn)市場(chǎng)在上世紀(jì)90年代初期的表現(xiàn)吧。聯(lián)邦住房貸款抵押公司的數(shù)據(jù)顯示，截至1992年年中的30個(gè)月波士頓及其周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌了10%，而洛杉磯的房?jī)r(jià)在6年間累計(jì)下跌了21%。

　　3.房?jī)r(jià)下跌時(shí)住房信貸會(huì)給你造成沉重負(fù)擔(dān)。

　　大部分業(yè)主往往會(huì)開(kāi)玩笑地說(shuō)銀行才是房子的真正主人。當(dāng)然，這是無(wú)稽之談。不論他們抵押貸款占房?jī)r(jià)的比例是60%、80%還是95%，貸款者都是房屋的主人，因此不論是房?jī)r(jià)升值1美元還是貶值1美元，他們的財(cái)富都會(huì)隨之起起伏伏。

　　通常來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)值得高興的理由。假設(shè)你購(gòu)了一棟30萬(wàn)美元的房子，頭付了6萬(wàn)美元，向銀行借入了24萬(wàn)美元的抵押貸款。如果你的房?jī)r(jià)升值20%至36萬(wàn)美元，那么你的房屋凈值就從6萬(wàn)美元增至12萬(wàn)美元。

　　不過(guò)，按揭貸款也會(huì)讓你損失慘重。假設(shè)你在上世紀(jì)90年代初期洛杉磯購(gòu)了一棟30萬(wàn)美元的房子，但之后房?jī)r(jià)下跌了21%。于是你的房?jī)r(jià)市值縮水至23.7萬(wàn)美元，這意味著你的頭付也就等于付之東流了。

　　要是你必須出售怎么辦？通過(guò)每個(gè)月的按揭還款，一大筆按揭貸款已經(jīng)得到償付。盡管如此，一旦你計(jì)算出你為出售房子所需支付的經(jīng)紀(jì)手續(xù)費(fèi)，你可能較后還是兩手空空而歸。

　　4. 房地產(chǎn)是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資。

　　由于出售房地產(chǎn)代價(jià)高昂，而且抵押貸款加上房?jī)r(jià)下跌可能造成毀滅性的影響，因此除非你計(jì)劃至少5年內(nèi)按兵不動(dòng)，否則你不應(yīng)購(gòu)房，而如果你打算在今年充滿泡沫的市場(chǎng)上購(gòu)房的話，你等待的時(shí)間甚至要更長(zhǎng)。

　　但時(shí)下，處處可見(jiàn)人們購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)以期在幾個(gè)月之內(nèi)出手的例子。我能說(shuō)什么呢？幾年后，當(dāng)我們回頭現(xiàn)在，我們將對(duì)這樣的愚蠢感到驚訝。

　　5. 賺大錢的地方是租金。

　　與今天房地產(chǎn)市場(chǎng)的“短線交易員”不同，多數(shù)成功的長(zhǎng)線房地產(chǎn)投資者購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)的目的不僅僅是為了升值。

　　這些投資者關(guān)注他們能夠收回的租金收入以及租金與房貸月供款、地產(chǎn)稅和其他成本的比較關(guān)系。

　　對(duì)于住房購(gòu)購(gòu)者來(lái)說(shuō)，這是值得學(xué)習(xí)的一課。購(gòu)房一個(gè)的理由是，那樣一來(lái)，你實(shí)際上可以把房子租給自己。確實(shí)，這種“估算的租金”價(jià)值可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于你從升值中獲得的收益。

　　底線：你在購(gòu)房的時(shí)候要關(guān)注找到一個(gè)你喜歡居住的地方，而且它是你可以預(yù)見(jiàn)將在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持不動(dòng)的地方－－并把任何升值看作額外的收益。

　　6. 家居裝飾不是投資。

　　許多業(yè)主認(rèn)為重新修繕廚房，裝飾或替換一個(gè)屋頂也構(gòu)成一項(xiàng)投資。事實(shí)并非如此。2004年，Remodeling雜志對(duì)18個(gè)家居裝飾項(xiàng)目進(jìn)行了分析。在所有18個(gè)項(xiàng)目中，該雜志發(fā)現(xiàn)業(yè)主不大可能在出售的時(shí)候收回全部的成本。

　　換言之，如果你將房子修繕一新并在一年后出售，你可能只能收回80%或90%的裝修費(fèi)用。你等待出售的時(shí)間越長(zhǎng)，你能夠收回的部分就越少，因?yàn)槟愕募揖友b飾看起來(lái)將日益陳舊。.

　　這并不意味著你不應(yīng)修繕?lè)孔?，尤其是你將從隨之而來(lái)的改進(jìn)中得到很多快樂(lè)。但要把這些裝修看作支出，而不是投資。

　　7. 抵押貸款必須還清。

　　這些天，我常常聽(tīng)到人們將房產(chǎn)作為抵押借錢度假或購(gòu)置新車的故事。

　　他們的理由：只要借款金額低于房?jī)r(jià)升值，他們?nèi)匀豢梢哉瓶鼐謩?shì)。

　　不過(guò)到較后，所有這些抵押貸款都必須償清。但是什么時(shí)候呢？在許多情況下，業(yè)主計(jì)劃在退休的時(shí)候折價(jià)出售房產(chǎn)，并利用出售所得來(lái)償清貸款余額。

　　這樣的計(jì)劃可能會(huì)行得通。但記住折價(jià)出售可能牽扯不快的選擇。為了償清抵押貸款，而同時(shí)購(gòu)購(gòu)一處相當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)，你可能不得不移居另外一個(gè)州。

　　另一方面，你可以選擇在同一個(gè)地方購(gòu)購(gòu)一所小一點(diǎn)的房子。問(wèn)題是，你可能會(huì)傾向于在一個(gè)鄰里環(huán)境較好或者風(fēng)景較佳的地區(qū)購(gòu)購(gòu)房子。俄亥俄州Medina的財(cái)務(wù)顧問(wèn)法雷利(Charles Farrell)稱，他已經(jīng)促使人們降低對(duì)房子大小的要求?！暗珒r(jià)格并沒(méi)有降低，仍具有相當(dāng)?shù)目杀刃?。?br>

（人民網(wǎng)）

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