產(chǎn)權(quán)證是業(yè)主擁有房屋的合法證明，早辦妥，早安心。但產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間難以保證已經(jīng)是普遍問(wèn)題，辦理過(guò)程中涉及的費(fèi)用問(wèn)題更是眾多糾紛的導(dǎo)火索。隨著新版合同的推出，業(yè)主自辦產(chǎn)權(quán)證成為可能。

自辦產(chǎn)權(quán)30天可以取證

　　據(jù)記者調(diào)查，開(kāi)發(fā)商 產(chǎn)權(quán)證一般需要一年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。對(duì)于急需辦理產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主來(lái)說(shuō)，較節(jié)省時(shí)間的辦法就是自行辦理。一般來(lái)說(shuō)，只要開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，業(yè)主通常在30天內(nèi)就可以拿到房產(chǎn)證，海淀區(qū)房管局甚至做到立等可取。新版合同出臺(tái)后，合同中明確規(guī)定業(yè)主可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商自行辦理產(chǎn)權(quán)證，這使得業(yè)主自辦產(chǎn)權(quán)證成為可能。

產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用在400-5000元之間

　　除了節(jié)約時(shí)間，自辦產(chǎn)權(quán)證還可以節(jié)省一筆 費(fèi)用。記者咨詢了部分 機(jī)構(gòu)、律師和開(kāi)發(fā)商后發(fā)現(xiàn)，專業(yè)機(jī)構(gòu) 收取600-1500元的費(fèi)用，律師 需要1000-5000元，開(kāi)發(fā)商 一般在400-1000元左右，而業(yè)主自行辦理通常只要花100多元。應(yīng)該說(shuō)，只要不耽誤工作，自己辦理產(chǎn)權(quán)證是目前較省時(shí)省錢的選擇。

一般適用于一次性付款業(yè)主

　　惠誠(chéng)律師事務(wù)所袁前嶺律師指出，自辦房產(chǎn)證一般是適用于一次性付款的業(yè)主，貸款的業(yè)主因?yàn)橘J款合同有關(guān)于開(kāi)發(fā)商協(xié)助將產(chǎn)權(quán)證收押的約定，一般都需要開(kāi)發(fā)商代為辦理。但需要提醒廣大業(yè)主的是，貸款合同并沒(méi)有規(guī)定開(kāi)發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該收取 費(fèi)，除非購(gòu)房合同有特殊約定，否則業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)，而不繳納 費(fèi)。

事先應(yīng)了解辦證流程、費(fèi)用和資料

　　業(yè)主自辦房產(chǎn)證的時(shí)候通常會(huì)遇到一些困難，頭先是對(duì)流程不清楚，其次是不知道自己和開(kāi)發(fā)商在辦理產(chǎn)權(quán)證的過(guò)程中應(yīng)該分別承擔(dān)哪些責(zé)任，很多業(yè)主往往會(huì)因?yàn)槟骋豁?xiàng)手續(xù)沒(méi)有配合好，導(dǎo)致走彎路甚至前功盡棄。因此，建議業(yè)主在自辦產(chǎn)權(quán)證之前，詳細(xì)了解整個(gè)辦證流程、所需費(fèi)用和資料，這些資料分別通過(guò)哪些渠道取得，如何在合同中約定開(kāi)發(fā)商配合的義務(wù)等等。一般來(lái)說(shuō)，如果一切手續(xù)具備，業(yè)主自辦產(chǎn)權(quán)證只需要往返各區(qū)權(quán)屬登記三次，一個(gè)月內(nèi)可以辦完。

　　■案例解答

可書(shū)面撤銷開(kāi)發(fā)商委托辦證

　　劉小姐：我原先委托開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在想自己辦理。在和開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商提出：“他們只是予以配合，其他一切責(zé)任由我自己承擔(dān)?！蔽蚁Ｍ由稀叭缫蜷_(kāi)發(fā)商不能獲得大產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致我無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)”。但開(kāi)發(fā)商不同意，請(qǐng)問(wèn)這樣的補(bǔ)充協(xié)議我是否可以簽？

　　律師解答：如果單純簽訂開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充條款，開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)借此逃避原本應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，比如不提供大產(chǎn)權(quán)資料等等，因此，這樣的補(bǔ)充協(xié)議不能簽。

　　此外，雖然劉小姐曾經(jīng)委托開(kāi)發(fā)商 產(chǎn)權(quán)，但是開(kāi)發(fā)商也只是基于授權(quán)才能代業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記，如果劉小姐真的想自己辦理產(chǎn)權(quán)證，完全可以用書(shū)面通知的方式撤銷對(duì)開(kāi)發(fā)商的授權(quán)，結(jié)束雙方之間的委托代理關(guān)系，而不需要另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

委托他人辦證先簽授權(quán)書(shū)

　　王先生：我在東城購(gòu)了一套房子，但我可能馬上要出國(guó)工作幾年，在這期間開(kāi)發(fā)商有可能會(huì)通知辦理房產(chǎn)證。請(qǐng)問(wèn)，我可以請(qǐng)人代理辦理嗎？需要辦理什么手續(xù)？

　　律師解答：新版商品房購(gòu)賣合同規(guī)定，在辦理產(chǎn)權(quán)證的方式上，業(yè)主有兩種選擇：一個(gè)是委托開(kāi)發(fā)商、代理機(jī)構(gòu)或律師等代為辦理；另一個(gè)是自行辦理。目前業(yè)主較多選擇種方式，但需要向代理人支付一定數(shù)額的代理費(fèi)。

　　王先生在出國(guó)之前，也可以將辦理產(chǎn)權(quán)證的事項(xiàng)委托給其他人代為辦理。王先生在確定代理人選之后，需要和代理人簽訂委托代理合同并向其出具授權(quán)委托書(shū)。不僅要在授權(quán)委托書(shū)上寫(xiě)清楚委托事項(xiàng)和授權(quán)范圍，更重要的是，由于王先生要出國(guó)幾年，所以較好對(duì)委托代理合同和授權(quán)委托書(shū)進(jìn)行公證，以證明授權(quán)委托意思表示的真實(shí)有效。

辦不了“大產(chǎn)權(quán)”業(yè)主可退房

　　陳女士：我購(gòu)了一套房子，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)被法院查封，辦不了大產(chǎn)權(quán)，我們業(yè)主的小產(chǎn)權(quán)也因此辦不了。這種情況業(yè)主該怎么辦？

　　律師解答：這屬于由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е聵I(yè)主不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證。開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)被查封后可能有兩種結(jié)果：一是開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)了結(jié)訴訟使法院盡快解除查封，從而導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記；另一種是開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)查封雖然被解除了，但還是導(dǎo)致業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記超過(guò)約定時(shí)間。無(wú)論是哪一種結(jié)果，業(yè)主都可以按照合同約定以及相關(guān)法規(guī)，或者要求開(kāi)發(fā)商退房并賠償損失，或者根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記延遲時(shí)間要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。另外，開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)被法院查封前業(yè)主已經(jīng)收房的，業(yè)主可以在退房前繼續(xù)使用房屋。

　　律師信箱

集資房由一方付款產(chǎn)權(quán)歸婚前付款人

　　吳女士：夫妻雙方在婚前以男方名義付清全部房款，由于是單位集資籌建住房，未能及時(shí)取得房產(chǎn)證?；楹笠欢螘r(shí)間才開(kāi)始辦理房產(chǎn)證。請(qǐng)問(wèn)該房產(chǎn)屬共有還是哪一方私有？

　　律師解答：依據(jù)《婚姻法》、《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》等法律法規(guī)和國(guó)家的房改政策，案例中如果男方在婚前自己出資付清了房款，并且已經(jīng)入住，那么即使在婚后才取得房產(chǎn)證，該房屋也應(yīng)屬男方婚前財(cái)產(chǎn)。

合同沒(méi)約交房時(shí)間也不可以無(wú)限拖延

　　雷小姐：我在一家房產(chǎn)中介公司看中一處二手房，并和中介公司簽了合同，按合同我預(yù)付了些押金；但現(xiàn)在房主要求交房推遲到5月，但在合同里，對(duì)入住的時(shí)間沒(méi)有明確的規(guī)定，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)該怎么辦？

　　律師解答：《合同法》規(guī)定：“履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。”根據(jù)這一規(guī)定，雖然合同中沒(méi)有約定入住時(shí)間，但承租人可以隨時(shí)要求出租人在合理期限內(nèi)將房屋交付使用。

有房再購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)部門一般不審批

　　王先生：如果我已經(jīng)購(gòu)購(gòu)了一套商品房，還有資格購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房嗎？

　　律師解答：2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》十條規(guī)定了申請(qǐng)購(gòu)購(gòu)或承租一套經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭所應(yīng)符合的條件：一個(gè)是沒(méi)有住房或住房困難，另一個(gè)是收入較少且低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因此，已經(jīng)擁有一套商品房的家庭一般不具備購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的資格。

所簽合同沒(méi)預(yù)售登記可解除合同后轉(zhuǎn)讓

　　劉先生：我相中一處房產(chǎn)與開(kāi)發(fā)商簽訂了合同，并且付了頭付款，但沒(méi)有辦理按揭手續(xù)，現(xiàn)在我想將合同轉(zhuǎn)讓，可以嗎？需要如何操作呢？

　　律師解答：如果開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有辦理預(yù)售登記，則直接向開(kāi)發(fā)商要求退款，并重新簽訂合同即可，如果已經(jīng)辦理預(yù)售備案，需要開(kāi)發(fā)商注銷所有手續(xù)，一般開(kāi)發(fā)商不會(huì)協(xié)助。

交訂金不能簽合同只能要求返還原款

　　陸小姐：去年8月份，我交了2萬(wàn)元訂金預(yù)訂了一套南城的房子，當(dāng)時(shí)只簽訂了一份內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)。前兩天，聽(tīng)銷售人員說(shuō)我預(yù)訂的房子可能不蓋了，請(qǐng)問(wèn)我應(yīng)該怎么辦？

　　律師解答：由于預(yù)訂房子交的是訂金而不是定金，所以只能要求開(kāi)發(fā)商退還訂金而不能像定金條款那樣要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還。其次，如果和開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了相應(yīng)的違約責(zé)任，可以要求開(kāi)發(fā)商在返還訂金的同時(shí)承擔(dān)違約責(zé)任。

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（新京報(bào)/張家齊）

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