調(diào)查顯示，目前購(gòu)購(gòu)商鋪的上海人中，出于自營(yíng)目的的占３５％，５５％是為了出租而投資商鋪，還有１０％的人純粹是為了在購(gòu)賣中賺取差價(jià)。數(shù)據(jù)顯示，目前上海住宅投資收益率為８％左右，而商鋪投資收益率為１０％－１４％。

　　商鋪以其潛在的升值空間，成為市民繼股票、住宅之后新的投資熱點(diǎn)。對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，商鋪的投資熱點(diǎn)這幾年也在悄然發(fā)生變化——商鋪市場(chǎng)雖然繼續(xù)看好，但是風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)增大；而隨著ＣＢＤ商務(wù)規(guī)劃區(qū)的成型和社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，此類新型“旺鋪”潛在的升值空間已是觸手可及，正成為投資人追逐的新風(fēng)向。

　　上海商鋪的租金自１９９９年降到谷底后開始回升，其中有兩類熱銷的商鋪?zhàn)饨鸷褪蹆r(jià)是一路走高。一類是連鎖大賣場(chǎng)等新業(yè)態(tài)的大商鋪。作為注入房產(chǎn)市場(chǎng)的新元素，這些大型優(yōu)質(zhì)商鋪供給的稀缺，使近期公開租售的大商鋪的租金繼續(xù)保持上升勢(shì)頭。

　　另一類，則是上海市級(jí)商業(yè)區(qū)的“經(jīng)典”旺鋪，租金更是成倍增長(zhǎng)，，一經(jīng)推出即被投資者購(gòu)租一空。如位于南京東路的上海圣德娜購(gòu)物開業(yè)時(shí)，底樓商鋪每平方米日租金定為５０元，累計(jì)一年租金超過(guò)１．８萬(wàn)元，商鋪的售價(jià)定為每平方米７．８萬(wàn)元。投資方２億多元的資金投入不到３個(gè)月就全部收回。甚至像上海豫園商城的商鋪，每平方米日租金竟高達(dá)５５元，平均日租金價(jià)格幾乎是全市較高。

　　商鋪投資專家分析認(rèn)為，在目前的市場(chǎng)上，這類位置佳、地段好的所謂“經(jīng)典旺鋪”，其價(jià)格已經(jīng)被抬升到一個(gè)危險(xiǎn)的價(jià)位區(qū)間，投資者如果現(xiàn)在入市，存在巨大的套牢風(fēng)險(xiǎn)，務(wù)必三思而后行。不少商鋪一而再，再而三地被暴炒，租金的價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)離譜，誰(shuí)成為較后接手的經(jīng)營(yíng)者，等于“抱個(gè)炸彈在懷里”。

在商鋪投資市場(chǎng)上， 購(gòu)家的訣竅之一就是“看客購(gòu)鋪”。前面提到，ＣＢＤ商務(wù)規(guī)劃區(qū)和社區(qū)商業(yè)鋪位之所以熱銷，根本原因就在于，投資判定一家商鋪的價(jià)值，較重要的是看客流的消費(fèi)能級(jí)，哪里的消費(fèi)能級(jí)越高，哪里的商鋪投資越有價(jià)值。比如徐匯區(qū)政府規(guī)劃的３公里一線的肇嘉浜路商務(wù)大道，今明兩年將有一批新穎的ＣＢＤ商務(wù)樓竣工，同時(shí)推出一批寫字樓的裙樓商鋪。如肇嘉浜路景福苑商鋪每平方米日租金僅為８元，附近的均瑤國(guó)際廣場(chǎng)、五洲國(guó)際大廈的低層區(qū)的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格也不相上下，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于徐家匯商圈的租金價(jià)格。寫字樓商鋪的優(yōu)勢(shì)，頭先如上所述是租金相對(duì)比較低，升值空間大；其次是ＣＢＤ商務(wù)區(qū)的客流比較穩(wěn)定，消費(fèi)能級(jí)比較高，特別適合一些現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)行業(yè)的業(yè)態(tài)入駐。滬上商鋪物業(yè)的投資量總是低于住宅物業(yè)，而上海類似的ＣＢＤ商務(wù)區(qū)規(guī)劃有限，其商鋪存量則更是稀缺，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，都十分看好。

　　一般來(lái)說(shuō)，ＣＢＤ商務(wù)區(qū)的商鋪客流消費(fèi)能級(jí)相對(duì)較高。以商務(wù)樓白領(lǐng)、在上海的外籍人士為目標(biāo)消費(fèi)群的酒吧咖啡館，健身健美、美容美發(fā)廳，以及銀行證券、展覽展示廳都會(huì)開在這些地方。相反，南京東路盡管具有每日８０萬(wàn)人次的人流量，但人均消費(fèi)金額每天僅數(shù)十元，人流并非全是客流，其消費(fèi)能級(jí)相對(duì)較弱，就比較適宜那些消費(fèi)金額在百元以內(nèi)的商品和品牌進(jìn)行銷售。

（海南特區(qū)報(bào)）

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