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聚焦:誰讓購房合同如此霸道?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 684 次
購房是幸福的,購房又是痛苦的。當面對合同,多數(shù)購房人一如敗軍之將,站在談判桌前只有簽字畫押的份,毫無商榷討論權之時,人們不禁困惑:在號稱“公平”的市場經(jīng)濟中,購房合同何以能如此霸道?
律師許松的兩次購房經(jīng)歷,凸現(xiàn)“市場失靈”下的公道不行。
“2002年6月,朋友購房,托我?guī)兔Π寻押贤P。按道理,像房產(chǎn)這樣的大宗交易,開發(fā)商應該提前幾天給購房人看合同。但事實上,購房人在付款簽約的時候才看到具體條款。我如約趕到售樓處,售樓先生遞過一式7份合同,雖是上海市房地局統(tǒng)一監(jiān)制的標準預售合同,但一些原本由雙方約定的空白條款,全讓開發(fā)商給填上了。售樓先生翻開合同,往我面前一攤,說:‘簽字吧。’上百萬元的購賣,怎能看都沒看就讓簽字?我堅持先看條款。
“我逐一閱讀條款,那才叫顯失公平。譬如關乎物業(yè)根本的小區(qū)平面圖,雖然標準合同在提示條款里明定,開發(fā)商不得擅自變更,但利用補充條款,開發(fā)商將這一條架空,開發(fā)商在合同附件中補充規(guī)定:‘甲方擅自變更小區(qū)平面圖 于在現(xiàn)有已獲批準規(guī)劃建筑設計條件下增加住宅建筑’。其陷阱在于:只要不增加建筑,小區(qū)平面圖怎么改都沒事,原來規(guī)劃中的小區(qū)道路、綠化面積甚至會所都可以挪動位置,甚至不建。你說黑不黑?
“至于面積,開發(fā)商更是處心積慮,欺人太甚。盡管政府監(jiān)制的標準合同規(guī)定,房屋暫測面積與實測面積不一致時,應多退少補,但在補充條款里,開發(fā)商利用公用分攤面積做手腳,單方面搞出個‘雙方約定’:公用分攤建筑面積實測與預測‘超過0.8%以內(nèi)(包括0.8%),總價不變?!梅謹偯娣e越多就越低,購房人就越不合算,而開發(fā)商的利潤就越高。我朋友當時想購的房是100平方米,合同條款約定公用面積為10平方米。有了這補充規(guī)定,開發(fā)商完全可以不改變總面積,將公用面積擴大8平方米,套內(nèi)面積相應減少8平方米。這對購房人而言,至少要虧5萬元。
“在整個34條合同條款和4條補充條款中,顯失公平的地方有7處,存在陷阱的地方不下20處。我當即向售樓人員一一指出,要求修改。售樓先生只撂下一句話,‘我們經(jīng)理有交代,你可以不購房,但合同不會改,不管你說得多對’。沒有商量的余地,更無更改可能。就像是戰(zhàn)敗者在勝利者擬好的條約上,只能簽字畫押。因為房市一房難求,朋友猶豫半天,還是忍氣吞聲簽了那份‘霸王合同’?!?
許松說,有了這次經(jīng)歷,去年12月,他自己購房時,干脆找了一家熟悉的開發(fā)商,不再細看合同條款,“因為看了也白看”。
是誰讓房地產(chǎn)購銷合同如此霸道?許松律師分析,合同較講究當事人主體地位的平等,但是,當尚未開盤,托人弄“房號”就像饑饉年代托人搞“肉票”一樣緊張;當排隊購房的長隊比當年進口電器的還長時,供求比例嚴重失衡,開發(fā)商怎會與購房人平起平坐?而房產(chǎn)又是特殊商品,承載房屋的土地資源日漸稀缺,特別是城區(qū)的房屋不可能像其他商品那樣,在價格杠桿的調(diào)節(jié)下,很快達到供求平衡甚至供大于求——房地市場失靈了。市場上民事主體地位事實上的不平等取代了法律上的平等,一切維權便無從談起。在這樣的環(huán)境下,便難有公道,只有霸道。所以,即便是標準合同也會被開發(fā)商的補充條款架空。
解決的法子也不是沒有,譬如購房人集體聘請律師去團購理論上就是條解決之道。因為是批量購購,量大,購房人便加重了討價還價的籌碼;因為有律師,精通法律,合同中的陷阱條款會難以得逞。但現(xiàn)實問題是,在城市,特別是經(jīng)濟發(fā)達的大城市,人口剛性增長,地皮剛性減少,房屋在源頭上受到資源性遏制,居于賣方市場的開發(fā)商自然有了沖天牛氣,在上海、北京,他們干脆“拒絕團購”。所以,要解決“霸王合同”,必先將房市恢復到正常的市場狀態(tài)下,否則,只能是隔靴搔癢。
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