房地產(chǎn)行業(yè)歷來(lái)是消費(fèi)者產(chǎn)生投訴、糾紛較多的行業(yè)。近年來(lái)，隨著人們法律意識(shí)的增強(qiáng)，這種現(xiàn)象更有愈演愈烈之勢(shì)。作為弱勢(shì)群體的業(yè)主，當(dāng)發(fā)現(xiàn)自身權(quán)益受到損害以后，往往很難獲得應(yīng)有的補(bǔ)償。然而，消費(fèi)者不能不購(gòu)房子，他們只能是明知山有“虎”，偏向“虎”山行。所以購(gòu)房前，睜大自己的“火眼金睛”，跳開個(gè)別發(fā)展商設(shè)下的個(gè)個(gè)陷阱，是非常必要的。

　　小心踏入售樓書的誤區(qū)

　　一項(xiàng)調(diào)查顯示：90％以上購(gòu)房者對(duì)樓盤的印象來(lái)自售樓書。當(dāng)人們通過(guò)售樓書去了解信息的同時(shí)也常常陷入售樓書的誤區(qū)。正因如此，虛假?gòu)V告已成為近年來(lái)房地產(chǎn)投訴的一個(gè)熱點(diǎn)問題。

　　案例：某品牌發(fā)展商所開發(fā)的樓盤，在售樓書上承諾“電梯間、走廊墻面高端大理石拼貼”，這樣的裝修造價(jià)應(yīng)在每平方米數(shù)千元。而實(shí)際上發(fā)展商所采用的材料造價(jià)僅為每平方米幾百元，存在著嚴(yán)重的欺詐行為，業(yè)主發(fā)現(xiàn)這一問題后，聯(lián)名將發(fā)展商告上法庭。

　　專家分析：商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾對(duì)商品房購(gòu)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾（廣告）即使未載入商品房購(gòu)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，對(duì)于那些模糊的廣告詞，諸如“高端材料”、“豪華會(huì)所”、“高端”、“美麗”等因?yàn)槿狈α炕膬?nèi)容，所以一般不能作為合同內(nèi)容。就本案來(lái)說(shuō)，這種現(xiàn)象實(shí)際上是在打擦邊球，因?yàn)榘l(fā)展商并沒有在售樓書上列明大理石的品種或品牌，所以，業(yè)主們的請(qǐng)求很難得到法院的支持。

　　口頭承諾不能輕信

　　有過(guò)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的人都知道，樓盤的售樓人員絕大部分都是經(jīng)過(guò)良好的職業(yè)培訓(xùn)的，他們的話往往很有煽動(dòng)性和誘惑力，可是作為購(gòu)房者對(duì)他們所說(shuō)的話絕不能100％地相信。為了追求銷售業(yè)績(jī)，銷售人員往往會(huì)向你描述一個(gè)美好的未來(lái)，有時(shí)候也會(huì)作出一些誤導(dǎo)甚至是故意欺騙。

　　案例：某小區(qū)業(yè)主在購(gòu)房時(shí)，銷售人員向其介紹鄰近一塊規(guī)劃的土地是建2期使用的，可是后來(lái)該業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商卻把這塊地皮租給一個(gè)公司當(dāng)停車場(chǎng)，不但影響了社區(qū)的安靜，而且出入人員復(fù)雜，構(gòu)成了很大的安全隱患，業(yè)主幾次找發(fā)展商協(xié)調(diào)，都沒有得到合理的解釋。

　　專家建議：消費(fèi)者在購(gòu)房的時(shí)候應(yīng)該冷靜思考，要了解樓盤的周邊配套，較好自己做調(diào)查。對(duì)于售樓小姐的描述，不要輕易相信。對(duì)于銷售代表的口頭承諾，消費(fèi)者應(yīng)該要求他們將承諾寫進(jìn)合同里，如果銷售代表不同意寫的話，那你就要抱著懷疑的態(tài)度了。保持冷靜的頭腦懷疑一切，不要相信口頭承諾。

　　訂金≠定金

　　“訂金”與“定金”是發(fā)展商常常使用的文字游戲，購(gòu)房者稍一大意，就有可能跌入這一陷阱。目前購(gòu)房與簽訂購(gòu)房合同之間有一定的時(shí)間差，有一些購(gòu)房者很可能經(jīng)過(guò)考慮以后，不想購(gòu)下訂購(gòu)的房子，或者在簽訂購(gòu)房合同的過(guò)程中，與開發(fā)商就某些合同條款協(xié)商不成而導(dǎo)致沒有簽合同。那么，訂金能否討回就成了一個(gè)關(guān)鍵問題。別看“訂”與“定”只一字之差，這兩者之間的法律效力是不同的。一般來(lái)講，定金是不能退還的，而訂金則還有商量的余地。很多購(gòu)房者就是因?yàn)檫@一字之差，而造成了不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

　　案例：某業(yè)主在去年12月購(gòu)購(gòu)了兩個(gè)小鋪位，付了2000元的訂金（已告之不返還）和6888元的頭期抵扣樓款，并簽下了認(rèn)購(gòu)書和購(gòu)賣合同。簽了合同之后才發(fā)現(xiàn)發(fā)票收據(jù)上錯(cuò)把訂金寫成定金，交的那6888元抵扣樓款也莫名其妙變成了定金，當(dāng)這位業(yè)主想退鋪時(shí)，發(fā)展商以定金不能退還為由拒絕該業(yè)主的要求。

　　專家建議：“訂金”是一個(gè)通俗用語(yǔ)，沒有明確的法律條文對(duì)其加以規(guī)范。一般情況下，訂金視作預(yù)付款，通常是為了便于接受方資金周轉(zhuǎn)而先行支付的一部分錢款，并不具備擔(dān)保性質(zhì)，購(gòu)賣不成的話，如無(wú)其他約定，應(yīng)當(dāng)返還訂金。但定金則不同，定金有著嚴(yán)格的法律概念，它是為確保雙方履行合同的一種擔(dān)保方式。我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，給付定金的一方如果不履行合同，無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還定金；接受定金的一方不履行合同，則要雙倍返還定金。因此，建議消費(fèi)者在預(yù)交款事項(xiàng)上，要根據(jù)具體情況來(lái)商定預(yù)交的錢款是定金還是訂金，以避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)和麻煩。但是，也并非定金就一定不能退，出賣人（發(fā)展商）通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向購(gòu)受人（消費(fèi)者）收受定金作為訂立商品房購(gòu)賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)受人。

　　明明白白購(gòu)面積

　　面積糾紛，是近年來(lái)商品房購(gòu)賣糾紛中的一個(gè)主要內(nèi)容，也是購(gòu)房消費(fèi)者投訴的一個(gè)。面積縮水，公攤面積不明確，面積測(cè)量結(jié)果不公開等，是多年來(lái)困擾購(gòu)房人的幾大心病。有的房產(chǎn)商利用消費(fèi)者對(duì)相關(guān)知識(shí)的欠缺而鉆誤差空子，在套內(nèi)面積上大做文章或利用分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e上的誤差找機(jī)會(huì)。

　　案例：某業(yè)主與房地產(chǎn)公司簽訂合同，購(gòu)購(gòu)套內(nèi)面積為76.69平方米的商品房，后該業(yè)主發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)商為其辦理的《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的套內(nèi)面積為62.98平方米，短缺13.71平方米，遂將房地產(chǎn)公司告上法庭。法院依據(jù)《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》判決：因業(yè)主不主張解除合同，房地產(chǎn)公司應(yīng)向其賠付面積差異款，其中面積誤差率為3％的2.3平方米的房?jī)r(jià)款原價(jià)返還，超過(guò)3％部分的11.41平方米的房?jī)r(jià)款雙倍返還。

　　專家建議：在購(gòu)期房的時(shí)候，《房地產(chǎn)購(gòu)賣合同》上寫的面積是依據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算出來(lái)的，那么跟實(shí)際交樓的面積可能會(huì)存在誤差。在房屋竣工驗(yàn)收的時(shí)候，國(guó)土部門會(huì)給發(fā)展商一份現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量出來(lái)的竣工測(cè)量報(bào)告，業(yè)主可以去查閱實(shí)際測(cè)量的面積和購(gòu)賣合同約定的面積是否相符，如果不一致，則依據(jù)雙方簽訂的《房地產(chǎn)購(gòu)賣合同》的條款（第12條）實(shí)行“不退不補(bǔ)”、“多退少補(bǔ)”直至退房處理。

　　補(bǔ)充協(xié)議不是霸王條款

　　一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主同開發(fā)商除簽訂正式的《商品房購(gòu)賣合同》外，還要簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議。在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，購(gòu)房者一定要小心。開發(fā)商起草的補(bǔ)充協(xié)議常常將正式契約中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消、變更，限度地減輕賣方的責(zé)任。有些開發(fā)商拒絕修改其起草的不公平補(bǔ)充條款，事實(shí)上違背簽訂合同所應(yīng)遵循的平等自愿原則。

　　案例：某業(yè)主在購(gòu)購(gòu)南山一住宅時(shí)，在與發(fā)展商簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，還簽訂了一份不平等的補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)議中規(guī)定屋頂使用權(quán)屬于賣方，賣方擁有××花園外墻廣告的設(shè)立、監(jiān)管及收益的權(quán)利，但不得影響購(gòu)方的相鄰權(quán)；賣方擁有××花園的架空層、停車場(chǎng)、會(huì)所等公用物業(yè)的管理、使用、維修及收益的權(quán)利等等。該業(yè)主對(duì)其中的若干條文持有異議，但發(fā)展商拒絕更改合同。作為弱勢(shì)群體的一方，只得無(wú)條件接受。

　　專家建議：其實(shí)很多律師在陪購(gòu)的過(guò)程中都遇到過(guò)這種情況，明明合同附件不利于消費(fèi)者甚至侵害了他們的權(quán)利，但是發(fā)展商就是不愿意談，甚至被告之：我的房你可以不購(gòu)，合同條款一個(gè)字都不能改！律師也很無(wú)奈，因?yàn)楦郊m然存在一些不合法的條款，但是其中很多條款是合法的。對(duì)于合法的條款，如果消費(fèi)者強(qiáng)制要求更改，發(fā)展商又不愿將房賣給你的話，那反而是消費(fèi)者在強(qiáng)購(gòu)強(qiáng)賣了。所謂“店大欺客”就是這種現(xiàn)象。其實(shí)“客大也可以欺店”，如果改變了這種合同雙方不均衡的地位，往往能取得一定的效果。近幾年華為的員工就組織過(guò)購(gòu)樓團(tuán)，不但價(jià)格上有優(yōu)惠，在合同條款上也會(huì)盡量談到公平合理?，F(xiàn)在在網(wǎng)上很多業(yè)主組織團(tuán)購(gòu)，在裝修和購(gòu)家具上也發(fā)揮了很大作用。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！