商品房預(yù)售制緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，促進(jìn)了住房的市場(chǎng)供應(yīng)，成為我國(guó)新房銷售的主要方式。但是近年來(lái)商品房預(yù)售制度飽受詬病，甚至被認(rèn)為是導(dǎo)致樓市秩序混亂、房?jī)r(jià)飛漲的“幫兇”。兩會(huì)期間,多份提案議案建言改革或取消房地產(chǎn)預(yù)售制。是去還是留？關(guān)于商品房預(yù)售制命運(yùn)的討論再次展開(kāi)。
　　
　　 一問(wèn)：
　　
　　為何屢屢遭詬??？
　　
　　“爛尾樓”、“樓倒倒”等造成的糾紛，不少與商品房預(yù)售制的不完善有關(guān)。預(yù)售制漏洞究竟在哪呢？
　　
　　預(yù)售制也就是老百姓再熟悉不過(guò)的“購(gòu)期房”。追溯這一制度的發(fā)展，我國(guó)商品房預(yù)售制度始于1994年。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，建立預(yù)售制模式的目的是扶持成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)企業(yè)資金壁壘。
　　
　　由于這項(xiàng)制度允許開(kāi)發(fā)商在房屋未建設(shè)完工之前就進(jìn)行銷售，使得開(kāi)發(fā)商的資金能夠迅速回籠。這項(xiàng)制度很快就成為全國(guó)各地商品房銷售的主要方式。
　　
　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟，預(yù)售制不完善帶來(lái)許多矛盾。導(dǎo)致的問(wèn)題也逐漸顯現(xiàn)。
　　
　　從商品交易方式上看，房屋未建成就銷售，這為部分開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、弄虛作假創(chuàng)造了條件。而購(gòu)房人對(duì)房屋本身的質(zhì)量、特點(diǎn)缺少足夠了解，即使交房時(shí)有問(wèn)題，多數(shù)也只能被迫接受。從預(yù)售到房屋建成交房，一般要兩年左右，這期間如果開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題，樓盤(pán)就可能“爛尾”，但貸款購(gòu)房的購(gòu)房人卻要繼續(xù)還銀行的月供，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了購(gòu)房人。同時(shí)，由于預(yù)售制度在很大程度上緩解了開(kāi)發(fā)商的資金壓力，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻，導(dǎo)致市場(chǎng)魚(yú)龍混雜。市場(chǎng)向好時(shí)，許多開(kāi)發(fā)商借預(yù)售之便，囤房囤地、捂盤(pán)惜售，借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)。即便市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商也缺乏降價(jià)促銷的動(dòng)力，一定程度上造成了近年來(lái)房?jī)r(jià)“緩跌急漲”的局面。大大干擾了市場(chǎng)的有序運(yùn)行。
　　
　　商品房預(yù)售制度導(dǎo)致購(gòu)房人看不到房子就交錢，一旦房子出現(xiàn)問(wèn)題，而在我國(guó)目前的法律框架內(nèi)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的懲罰措施十分有限。
　　
　　 二問(wèn)：
　　
　　能否直接賣現(xiàn)房？
　　
　　既然商品預(yù)售制問(wèn)題多多，那么是否可以把它取消，代之以看得見(jiàn)摸得著的“全現(xiàn)房”銷售呢？
　　
　　預(yù)售制是一個(gè)舶來(lái)品，在各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，幾乎都實(shí)行過(guò)商品房預(yù)售。但隨著市場(chǎng)發(fā)展成熟和一些國(guó)家住房總體供需平衡、住房問(wèn)題基本得以解決，許多國(guó)家已經(jīng)取消或限制預(yù)售制度。
　　
　　從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，一旦現(xiàn)房銷售形成制度，會(huì)促使開(kāi)發(fā)商踏踏實(shí)實(shí)蓋好房子，提升品質(zhì)和質(zhì)量。資金壓力會(huì)讓開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，加快銷售回籠資金，努力增加有效供應(yīng)。同時(shí)，資金門(mén)檻也會(huì)促進(jìn)行業(yè)洗牌，淘汰一批不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的小企業(yè)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，“全現(xiàn)房”銷售是大勢(shì)所趨。
　　
　　早在去年年底的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工作會(huì)議上，姜偉新部長(zhǎng)就在工作報(bào)告中提出，要積極推行商品房現(xiàn)房銷售、推進(jìn)取消商品房預(yù)售制度試點(diǎn)工作。
　　
　　同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項(xiàng)制度，運(yùn)行到目前這個(gè)階段，想在一個(gè)地方做一些檢驗(yàn)，試點(diǎn)取消預(yù)售制度，看看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)什么影響。如果取消這項(xiàng)制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就難以進(jìn)行，那么說(shuō)明這項(xiàng)制度還沒(méi)有到取消的合適時(shí)機(jī)。
　　
　　從當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況看,一刀切地取消預(yù)售制是異常艱難的,也是不現(xiàn)實(shí)的。
　　
　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究主任董藩認(rèn)為，預(yù)售制度存在的基礎(chǔ)是供應(yīng)短缺，老百姓擔(dān)心購(gòu)不到房子才愿意提前交錢。預(yù)售放大了投資的規(guī)模，極大促進(jìn)了住房的供應(yīng)。由于資金很快回籠，開(kāi)發(fā)商可以用1億元資金去做五六億元的項(xiàng)目，如果取消這項(xiàng)制度，1億元資金只能做1億元的事，那么開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有那么多的錢去建那么多的房子，這對(duì)住房的供應(yīng)是很大的打擊。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)真正穩(wěn)定下來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售。
　　
　　對(duì)比以現(xiàn)房銷售為主的歐美國(guó)家，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歐美國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)每年新增需求很少，所以不需要實(shí)行預(yù)售制度來(lái)促進(jìn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，只用現(xiàn)房銷售的方式就能解決住房問(wèn)題。
　　
　　取消商品房預(yù)售制度試點(diǎn)工作，應(yīng)注重將全現(xiàn)房銷售與增加市場(chǎng)供應(yīng)、整治市場(chǎng)秩序等手段結(jié)合起來(lái)，防止市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)突然“斷檔”導(dǎo)致價(jià)格飆升。而從“期房”到“全現(xiàn)房”，也應(yīng)該作為一種制度改革的長(zhǎng)期目標(biāo)，早作規(guī)劃，而不僅僅是當(dāng)前應(yīng)對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲采取的臨時(shí)措施。
　　
　　 三問(wèn)：
　　
　　漏洞究竟怎么堵？
　　
　　今年的政府工作報(bào)告明確提出，要“完善商品房預(yù)售制度”。那么該如何完善預(yù)售制，并且切實(shí)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序？
　　
　　預(yù)售制度并非我國(guó)獨(dú)有，在西方國(guó)家中，也存在一部分預(yù)售商品房。但與我國(guó)商品房預(yù)售制度不同的是，在國(guó)外，預(yù)售制度都伴隨著嚴(yán)格的監(jiān)管措施。在國(guó)外，預(yù)售制實(shí)行第三方監(jiān)管。預(yù)售取得的資金并不是一次性地交給開(kāi)發(fā)商，而是由律師行、銀行等機(jī)構(gòu)代為監(jiān)管，根據(jù)開(kāi)發(fā)商建設(shè)的不同階段按比例付給開(kāi)發(fā)商。
　　
　　而在我國(guó)，預(yù)售制度規(guī)定將資金一次性全部交給開(kāi)發(fā)商，這種預(yù)售制度給購(gòu)房人帶來(lái)巨大的單邊法律風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也對(duì)銀行的信貸造成了不小的沖擊。
　　
　　預(yù)售制度改進(jìn)的只能放在將預(yù)售制變成一種“地產(chǎn)資格審查制”，擁有優(yōu)質(zhì)資格的地產(chǎn)商才獲得預(yù)售權(quán)；或者效仿一些國(guó)家，將預(yù)售方式和預(yù)售合同多樣化，例如預(yù)售資金不是一次性給付地產(chǎn)商，加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)進(jìn)度的“掌控權(quán)”；或者建立所謂的“預(yù)售金專項(xiàng)監(jiān)管體制”，對(duì)預(yù)售資金進(jìn)行管理,防止地產(chǎn)商“卷款而逃”。
　　
　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究有關(guān)專家建議，要充分利用信用體系提高行業(yè)公信力，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系和個(gè)人信用體系，發(fā)揮信用的褒揚(yáng)和懲戒機(jī)制。建立完善、可行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)和實(shí)名制的住房產(chǎn)權(quán)檔案系統(tǒng)。并通過(guò)政府信息公示制度，使消費(fèi)者和社會(huì)各界了解住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況，正確判斷市場(chǎng)走勢(shì)，引導(dǎo)消費(fèi)者的市場(chǎng)預(yù)期。

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