李澤楷匆匆登臺，讓人想象，究竟臺灣可不可能成為香港地產(chǎn)開發(fā)商的下一個投資標(biāo)的？

　　《天下》雜志記者特別親赴香港采訪，揭開香港房地產(chǎn)開發(fā)商在世界各地掀起房價巨浪的「炒房之術(shù)」，并探究港資是否已積極進入臺灣房產(chǎn)操作？
　　　　星期六早晨，中環(huán)金融區(qū)的新世紀(jì)大廈里，香港大型房屋中介代理商中原地產(chǎn)里的員工，趕著一早上班，準(zhǔn)備帶著客人看新的樓盤（房子密密麻麻集中，像棋盤一樣）。

　　過去十年間，中原地產(chǎn)遍布中國各地，較北至長春、較西到成都，在全中國擁有一萬六千名員工。

　　港資、外資找出路

　　中原地產(chǎn)主席施永青接受專訪時表示，香港開發(fā)商的資金緩緩從中國流向亞洲地區(qū)地價相對落后的地方。其中，包括臺灣。

　　港資或外資要找出路，起因中國近期啟動的宏觀調(diào)控。

　　二○○六年，中國政府限制外國人投資房地產(chǎn)，也祭出香港人只能自住、不能炒樓的規(guī)定。二○○六年九月五日，中共國務(wù)院更發(fā)出正式通告，表達要加強土地調(diào)控，要避免過去兩年一、二線城市出現(xiàn)的「圈地?zé)帷埂?BR>
　　中共國務(wù)院發(fā)展研究研究員蕭元真與上海龍建實業(yè)董事長管寶龍等在一份聯(lián)名報告指出，土地供應(yīng)的萎縮，使投資客成本提高、交易機會減少，出現(xiàn)購家撤出資金到其它市場的走向。

　　大環(huán)境的限縮，讓施永青大膽評估，「資金可能到臺灣、新加波或是外國房產(chǎn)地價較低的地方?！?BR>
　　港資是否已積極進入房產(chǎn)操作仍是未定之天；但炒房手一旦到來，將會掀起臺灣房產(chǎn)價格的翻攪。

　　無所不用其極的購樓文化

　　因為，香港有種各國市場少見，也無法抗拒的壟斷式炒樓文化。

　　香港人幾乎是把賺來薪水的一半以上拿來「供房」，地狹人稠的九龍與香港島上，只有五六％的人擁有自有住宅，比臺灣的八七％整整少了三十個百分點。

　　香港人戲稱購房是「豆腐理論」，累積小塊豆腐后再換一塊大豆腐。房子小到人坐在客廳，腿一打直就碰到了電視機。

　　可開發(fā)的地料有限，香港樓房多半是財團有效率地集中開發(fā)。

　　知名民調(diào)專家、香港中文大學(xué)副教授王家英就居住在的財團長江集團下的一個樓盤里，住在同一小區(qū)的中產(chǎn)還有五千多戶。

　　在開發(fā)商統(tǒng)一管理下，居民上網(wǎng)、電話、水與電都使用財團旗下事業(yè)的系統(tǒng)。曾經(jīng)有人因壟斷問題告到法院，但卻因香港沒有公平競爭法而敗訴。

　　在這種壟斷的住房文化，六百九十萬香港人口的住房，幾乎由八家主要的開發(fā)商包辦；其中，約一百萬人住在李嘉誠蓋的房子里。

　　香港房地產(chǎn)這種大量、集中開發(fā)的游戲規(guī)則，也繁殖到溫哥華、倫敦、舊金山、中國各大城；一位居住在溫哥華的華僑，就眼見香港住宅風(fēng)采高效能的運用，「房子都小小的，很像鴿子鳥籠?！?BR>
　　更重要的是，各地房地產(chǎn)也都隨著港商的操作而飆漲。

　　香港房地產(chǎn)開發(fā)在海外掀起房價巨浪、進入外地市場能勝出的功力，在于它存在的幾個特質(zhì)。

　　炒房術(shù)１：財務(wù)杠桿

　　，擅長并購、靈活運用財務(wù)杠桿。

　　以李嘉誠的長江實業(yè)為例，去年在香港上市公司的聯(lián)合市值估計有七六八六億港元（相當(dāng)三兆三千億臺幣），占香港股市總市值約六％。

　　李嘉誠的作風(fēng)是香港財團專業(yè)的縮影。他們擅于以小吃大。一九七九年，長實以六．三九億港元收購當(dāng)時市值約六十億港元、但處于財政危機的和記黃埔集團。長和集團也成為一個富可敵國的王國。

　　不論是長實、新鴻基、太古等香港地產(chǎn)商的財務(wù)運作，也是以小搏大；地產(chǎn)商的資本負(fù)債率平均在四成以上，有的甚至達到六成，精于財務(wù)杠桿游戲。

　　炒房術(shù)２：圍棋手法

　　，充分運用資本外，還有他們過人的直覺與進入市場的精明策略。

　　曾是前香港行政特頭董建華時代，負(fù)責(zé)對臺事務(wù)經(jīng)營的葉國華，目前是耀華教育管理有限公司主席；在香港高端地段的灣仔軒尼詩道上，左彎右拐都有他的土地，上頭是好幾所國際雙語學(xué)校。

　　葉國華分析香港開發(fā)商成功的關(guān)鍵之一，是他們擁有龐大的資本進行「秘密收購」的能力。他表示，開發(fā)商會先進入當(dāng)?shù)厥袌觯召徯」?，由該地的小公司購購?fù)恋?；「地產(chǎn)商就要人頭進去，購；進去，購；外面以為一點動靜也沒有，等形勢一到，他就大張旗鼓，改變土地用途。

　　在政府與民眾亳無所悉的情況下，港商就以購一點然后連一片，蠶食鯨吞了當(dāng)?shù)厥袌觥?BR>
　　葉國華則是以「下圍棋」形容香港人獨特的炒房經(jīng)，「他們總是在下一盤布了很久的棋?！?BR>
　　炒房術(shù)３：半夜開盤

　　第三，炒樓方式，世界獨步。港商有一套厲害操控房市購賣的方法。

　　香港賣房地產(chǎn)大部份是預(yù)售屋（他們稱購房叫「購樓花」或「炒樓花」），賣樓則是無所不用其極。

　　香港賣樓沒有訂價，開盤時間也是全球獨有，常在三更半夜開盤。

　　一般來說，地產(chǎn)開發(fā)商開樓盤時，會請合作的房仲業(yè)者把有興趣購樓的顧客齊聚一堂。

　　一開始，開發(fā)商會設(shè)計讓房仲業(yè)者互相廝殺。開發(fā)商會同時與兩家中介合作，甚至還會設(shè)計售樓英雄榜，加深中介間的競爭，中介業(yè)會拚了命把客人帶進樓盤里。

　　開發(fā)商經(jīng)常把開盤時間訂在深夜。例如，晚上六點多，他們要求中介帶顧客進銷售大堂；有些大的樓盤，熱鬧時多達三百位客戶聚集等待。

　　這時，開發(fā)商會采拖延戰(zhàn)術(shù)，從晚上六點拖到夜晚十點才開始賣；「六點去，飯也沒吃、坐也沒地方坐，客人被搞得神志不清、累得半死時，就開盤了，他們是這樣子操縱客人的，」施永青形容。

{page}　　開盤時，開發(fā)商并沒有訂出價格，而是拿著一張Ａ４紙，上頭寫著十八樓Ｃ座、五百八十萬；接著，中介商會對著賣屋的老總大叫，「給我呀，我的客人陳先生等很久了，我一定可以幫你賣出去的。」

　　賣屋的老總看其中一位中介的眼神較饑渴，把手中紙遞出；接著，中介商拿著紙沖出去大叫，「陳先生我?guī)湍隳玫搅?。」在供不?yīng)求的氣氛下，陳先生直覺接下單子?；氐郊也朋@醒，本來想要的八樓變成十八樓、Ｂ座變Ｃ座、三百八十萬可接受的價格卻跳到五百八十萬。

　　預(yù)售屋，賣的是預(yù)期未來房子漲價的空間，要賣房就得吹牛。較近香港新界北部的元朗區(qū)，有地產(chǎn)商主打葡萄園生活區(qū)，結(jié)果遠赴法國南部拍電視廣告。一位參與過購樓的香港居民描述，「因為實景不漂亮，只能靠銷售的語言、你的bodylanguage（肢體語言）、那種眼光與感情就是較好的銷售，營造出無法抗拒的環(huán)境?！?BR>
　　過度炒房引發(fā)貧富差距

　　這些都是港商在海內(nèi)外房產(chǎn)上，創(chuàng)造價格、制造高峰的成功關(guān)鍵。

　　不論是中國的上?；虮本€是臺灣中部的地產(chǎn)商近來都以香港房價為標(biāo)竿說，「我這算什么啊，嘿，香港豪宅一棟要一、兩億港幣的?！?BR>
　　這種在各國補價與喊價炒作房產(chǎn)的方式，中國各城也學(xué)會了，而且壓得一般中產(chǎn)也喘不過氣。

　　去年年中，深圳市民鄒濤在網(wǎng)上發(fā)起一場「三年不購房運動」，得到數(shù)萬人響應(yīng)，并擴張到上海、北京等十幾個城市。他們的口號是「不能一輩子當(dāng)房奴」、「讓房子爛到炒房人手中」。

　　如果回溯香港回歸前，港英政府持續(xù)下調(diào)銀行利率、未打擊炒樓風(fēng)，使得香地產(chǎn)價格狂飆，之后董建華還推出每年八萬五千個住宅量，各種樓盤不斷涌入市場，民眾把所有資產(chǎn)投注在房地產(chǎn)，以為會乘風(fēng)而起，沒想到事實是供需失調(diào)，房價如自由落體般狂瀉，房產(chǎn)泡沫與高峰相比，總值跌了六成。

　　香港媒體就指出，泡沫經(jīng)濟短期間造就了房產(chǎn)開發(fā)商、投資客成為「富翁」，而扛著貸款的民眾則成「負(fù)翁」。

　　這幾年，香港的貧富差距也愈來愈大。從國際貧富差距指標(biāo)的Gini指數(shù)來看，一九九七年，香港指數(shù)為○．四，去年已達到○．五六，比國際警戒標(biāo)準(zhǔn)○．三七高出不少。這次香港特頭選舉，香港市民更透過候選人電視辯論，發(fā)現(xiàn)有七分之一、約一百萬市民生活在「貧窮線」下。

　　香港收聽率較高的電臺，商業(yè)電臺政評家劉銳紹分析，「房價漲、工廠出走，工資被壓底，香港貧富問題是大隱憂?！?BR>
　　臺灣房市震撼彈

　　雖然市場上港商入臺的耳語不斷，但香港人普遍認(rèn)為，港人只是觀望，尚未進場。

　　「兩岸政治局勢不穩(wěn)定，說務(wù)實的香港人要來真的，我還不信，」熟稔臺灣政局的葉國華直言，一切要看二○○八的總統(tǒng)大選，甚至二○一二年以后。

　　不論香港開發(fā)商何時進入臺灣，香港飆高的房產(chǎn)價格已為兩岸三地建商找到「比價補漲」的好借口。

　　而可預(yù)期的是，香港人一旦進來，完全是讓臺灣市場亳無防備，低調(diào)的購進、高調(diào)的賣出；屆時完全會給臺灣房市投入震撼彈。所帶給臺灣的影響就如同港人炒作其它城市房地產(chǎn)，讓不少人富了起來，卻也拉大當(dāng)?shù)氐呢毟徊罹唷?

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