李澤楷匆匆登臺(tái)，讓人想象，究竟臺(tái)灣可不可能成為香港地產(chǎn)開發(fā)商的下一個(gè)投資標(biāo)的？

　　《天下》雜志記者特別親赴香港采訪，揭開香港房地產(chǎn)開發(fā)商在世界各地掀起房?jī)r(jià)巨浪的「炒房之術(shù)」，并探究港資是否已積極進(jìn)入臺(tái)灣房產(chǎn)操作？
　　　　星期六早晨，中環(huán)金融區(qū)的新世紀(jì)大廈里，香港大型房屋中介代理商中原地產(chǎn)里的員工，趕著一早上班，準(zhǔn)備帶著客人看新的樓盤（房子密密麻麻集中，像棋盤一樣）。

　　過去十年間，中原地產(chǎn)遍布中國(guó)各地，較北至長(zhǎng)春、較西到成都，在全中國(guó)擁有一萬六千名員工。

　　港資、外資找出路

　　中原地產(chǎn)主席施永青接受專訪時(shí)表示，香港開發(fā)商的資金緩緩從中國(guó)流向亞洲地區(qū)地價(jià)相對(duì)落后的地方。其中，包括臺(tái)灣。

　　港資或外資要找出路，起因中國(guó)近期啟動(dòng)的宏觀調(diào)控。

　　二○○六年，中國(guó)政府限制外國(guó)人投資房地產(chǎn)，也祭出香港人只能自住、不能炒樓的規(guī)定。二○○六年九月五日，中共國(guó)務(wù)院更發(fā)出正式通告，表達(dá)要加強(qiáng)土地調(diào)控，要避免過去兩年一、二線城市出現(xiàn)的「圈地?zé)帷埂?BR>
　　中共國(guó)務(wù)院發(fā)展研究研究員蕭元真與上海龍建實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)管寶龍等在一份聯(lián)名報(bào)告指出，土地供應(yīng)的萎縮，使投資客成本提高、交易機(jī)會(huì)減少，出現(xiàn)購(gòu)家撤出資金到其它市場(chǎng)的走向。

　　大環(huán)境的限縮，讓施永青大膽評(píng)估，「資金可能到臺(tái)灣、新加波或是外國(guó)房產(chǎn)地價(jià)較低的地方?！?BR>
　　港資是否已積極進(jìn)入房產(chǎn)操作仍是未定之天；但炒房手一旦到來，將會(huì)掀起臺(tái)灣房產(chǎn)價(jià)格的翻攪。

　　無所不用其極的購(gòu)樓文化

　　因?yàn)椋愀塾蟹N各國(guó)市場(chǎng)少見，也無法抗拒的壟斷式炒樓文化。

　　香港人幾乎是把賺來薪水的一半以上拿來「供房」，地狹人稠的九龍與香港島上，只有五六％的人擁有自有住宅，比臺(tái)灣的八七％整整少了三十個(gè)百分點(diǎn)。

　　香港人戲稱購(gòu)房是「豆腐理論」，累積小塊豆腐后再換一塊大豆腐。房子小到人坐在客廳，腿一打直就碰到了電視機(jī)。

　　可開發(fā)的地料有限，香港樓房多半是財(cái)團(tuán)有效率地集中開發(fā)。

　　知名民調(diào)專家、香港中文大學(xué)副教授王家英就居住在的財(cái)團(tuán)長(zhǎng)江集團(tuán)下的一個(gè)樓盤里，住在同一小區(qū)的中產(chǎn)還有五千多戶。

　　在開發(fā)商統(tǒng)一管理下，居民上網(wǎng)、電話、水與電都使用財(cái)團(tuán)旗下事業(yè)的系統(tǒng)。曾經(jīng)有人因壟斷問題告到法院，但卻因香港沒有公平競(jìng)爭(zhēng)法而敗訴。

　　在這種壟斷的住房文化，六百九十萬香港人口的住房，幾乎由八家主要的開發(fā)商包辦；其中，約一百萬人住在李嘉誠(chéng)蓋的房子里。

　　香港房地產(chǎn)這種大量、集中開發(fā)的游戲規(guī)則，也繁殖到溫哥華、倫敦、舊金山、中國(guó)各大城；一位居住在溫哥華的華僑，就眼見香港住宅風(fēng)采高效能的運(yùn)用，「房子都小小的，很像鴿子鳥籠。」

　　更重要的是，各地房地產(chǎn)也都隨著港商的操作而飆漲。

　　香港房地產(chǎn)開發(fā)在海外掀起房?jī)r(jià)巨浪、進(jìn)入外地市場(chǎng)能勝出的功力，在于它存在的幾個(gè)特質(zhì)。

　　炒房術(shù)１：財(cái)務(wù)杠桿

　　，擅長(zhǎng)并購(gòu)、靈活運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿。

　　以李嘉誠(chéng)的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)為例，去年在香港上市公司的聯(lián)合市值估計(jì)有七六八六億港元（相當(dāng)三兆三千億臺(tái)幣），占香港股市總市值約六％。

　　李嘉誠(chéng)的作風(fēng)是香港財(cái)團(tuán)專業(yè)的縮影。他們擅于以小吃大。一九七九年，長(zhǎng)實(shí)以六．三九億港元收購(gòu)當(dāng)時(shí)市值約六十億港元、但處于財(cái)政危機(jī)的和記黃埔集團(tuán)。長(zhǎng)和集團(tuán)也成為一個(gè)富可敵國(guó)的王國(guó)。

　　不論是長(zhǎng)實(shí)、新鴻基、太古等香港地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)運(yùn)作，也是以小搏大；地產(chǎn)商的資本負(fù)債率平均在四成以上，有的甚至達(dá)到六成，精于財(cái)務(wù)杠桿游戲。

　　炒房術(shù)２：圍棋手法

　　，充分運(yùn)用資本外，還有他們過人的直覺與進(jìn)入市場(chǎng)的精明策略。

　　曾是前香港行政特頭董建華時(shí)代，負(fù)責(zé)對(duì)臺(tái)事務(wù)經(jīng)營(yíng)的葉國(guó)華，目前是耀華教育管理有限公司主席；在香港高端地段的灣仔軒尼詩(shī)道上，左彎右拐都有他的土地，上頭是好幾所國(guó)際雙語(yǔ)學(xué)校。

　　葉國(guó)華分析香港開發(fā)商成功的關(guān)鍵之一，是他們擁有龐大的資本進(jìn)行「秘密收購(gòu)」的能力。他表示，開發(fā)商會(huì)先進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，收購(gòu)小公司，由該地的小公司購(gòu)購(gòu)?fù)恋?；「地產(chǎn)商就要人頭進(jìn)去，購(gòu)；進(jìn)去，購(gòu)；外面以為一點(diǎn)動(dòng)靜也沒有，等形勢(shì)一到，他就大張旗鼓，改變土地用途。

　　在政府與民眾亳無所悉的情況下，港商就以購(gòu)一點(diǎn)然后連一片，蠶食鯨吞了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)。

　　葉國(guó)華則是以「下圍棋」形容香港人獨(dú)特的炒房經(jīng)，「他們總是在下一盤布了很久的棋?！?BR>
　　炒房術(shù)３：半夜開盤

　　第三，炒樓方式，世界獨(dú)步。港商有一套厲害操控房市購(gòu)賣的方法。

　　香港賣房地產(chǎn)大部份是預(yù)售屋（他們稱購(gòu)房叫「購(gòu)樓花」或「炒樓花」），賣樓則是無所不用其極。

　　香港賣樓沒有訂價(jià)，開盤時(shí)間也是全球獨(dú)有，常在三更半夜開盤。

　　一般來說，地產(chǎn)開發(fā)商開樓盤時(shí)，會(huì)請(qǐng)合作的房仲業(yè)者把有興趣購(gòu)樓的顧客齊聚一堂。

　　一開始，開發(fā)商會(huì)設(shè)計(jì)讓房仲業(yè)者互相廝殺。開發(fā)商會(huì)同時(shí)與兩家中介合作，甚至還會(huì)設(shè)計(jì)售樓英雄榜，加深中介間的競(jìng)爭(zhēng)，中介業(yè)會(huì)拚了命把客人帶進(jìn)樓盤里。

　　開發(fā)商經(jīng)常把開盤時(shí)間訂在深夜。例如，晚上六點(diǎn)多，他們要求中介帶顧客進(jìn)銷售大堂；有些大的樓盤，熱鬧時(shí)多達(dá)三百位客戶聚集等待。

　　這時(shí)，開發(fā)商會(huì)采拖延戰(zhàn)術(shù)，從晚上六點(diǎn)拖到夜晚十點(diǎn)才開始賣；「六點(diǎn)去，飯也沒吃、坐也沒地方坐，客人被搞得神志不清、累得半死時(shí)，就開盤了，他們是這樣子操縱客人的，」施永青形容。

{page}　　開盤時(shí)，開發(fā)商并沒有訂出價(jià)格，而是拿著一張Ａ４紙，上頭寫著十八樓Ｃ座、五百八十萬；接著，中介商會(huì)對(duì)著賣屋的老總大叫，「給我呀，我的客人陳先生等很久了，我一定可以幫你賣出去的?！?BR>
　　賣屋的老總看其中一位中介的眼神較饑渴，把手中紙遞出；接著，中介商拿著紙沖出去大叫，「陳先生我?guī)湍隳玫搅恕！乖诠┎粦?yīng)求的氣氛下，陳先生直覺接下單子。回到家才驚醒，本來想要的八樓變成十八樓、Ｂ座變Ｃ座、三百八十萬可接受的價(jià)格卻跳到五百八十萬。

　　預(yù)售屋，賣的是預(yù)期未來房子漲價(jià)的空間，要賣房就得吹牛。較近香港新界北部的元朗區(qū)，有地產(chǎn)商主打葡萄園生活區(qū)，結(jié)果遠(yuǎn)赴法國(guó)南部拍電視廣告。一位參與過購(gòu)樓的香港居民描述，「因?yàn)閷?shí)景不漂亮，只能靠銷售的語(yǔ)言、你的bodylanguage（肢體語(yǔ)言）、那種眼光與感情就是較好的銷售，營(yíng)造出無法抗拒的環(huán)境?！?BR>
　　過度炒房引發(fā)貧富差距

　　這些都是港商在海內(nèi)外房產(chǎn)上，創(chuàng)造價(jià)格、制造高峰的成功關(guān)鍵。

　　不論是中國(guó)的上?；虮本?，還是臺(tái)灣中部的地產(chǎn)商近來都以香港房?jī)r(jià)為標(biāo)竿說，「我這算什么啊，嘿，香港豪宅一棟要一、兩億港幣的?！?BR>
　　這種在各國(guó)補(bǔ)價(jià)與喊價(jià)炒作房產(chǎn)的方式，中國(guó)各城也學(xué)會(huì)了，而且壓得一般中產(chǎn)也喘不過氣。

　　去年年中，深圳市民鄒濤在網(wǎng)上發(fā)起一場(chǎng)「三年不購(gòu)房運(yùn)動(dòng)」，得到數(shù)萬人響應(yīng)，并擴(kuò)張到上海、北京等十幾個(gè)城市。他們的口號(hào)是「不能一輩子當(dāng)房奴」、「讓房子爛到炒房人手中」。

　　如果回溯香港回歸前，港英政府持續(xù)下調(diào)銀行利率、未打擊炒樓風(fēng)，使得香地產(chǎn)價(jià)格狂飆，之后董建華還推出每年八萬五千個(gè)住宅量，各種樓盤不斷涌入市場(chǎng)，民眾把所有資產(chǎn)投注在房地產(chǎn)，以為會(huì)乘風(fēng)而起，沒想到事實(shí)是供需失調(diào)，房?jī)r(jià)如自由落體般狂瀉，房產(chǎn)泡沫與高峰相比，總值跌了六成。

　　香港媒體就指出，泡沫經(jīng)濟(jì)短期間造就了房產(chǎn)開發(fā)商、投資客成為「富翁」，而扛著貸款的民眾則成「負(fù)翁」。

　　這幾年，香港的貧富差距也愈來愈大。從國(guó)際貧富差距指標(biāo)的Gini指數(shù)來看，一九九七年，香港指數(shù)為○．四，去年已達(dá)到○．五六，比國(guó)際警戒標(biāo)準(zhǔn)○．三七高出不少。這次香港特頭選舉，香港市民更透過候選人電視辯論，發(fā)現(xiàn)有七分之一、約一百萬市民生活在「貧窮線」下。

　　香港收聽率較高的電臺(tái)，商業(yè)電臺(tái)政評(píng)家劉銳紹分析，「房?jī)r(jià)漲、工廠出走，工資被壓底，香港貧富問題是大隱憂?！?BR>
　　臺(tái)灣房市震撼彈

　　雖然市場(chǎng)上港商入臺(tái)的耳語(yǔ)不斷，但香港人普遍認(rèn)為，港人只是觀望，尚未進(jìn)場(chǎng)。

　　「兩岸政治局勢(shì)不穩(wěn)定，說務(wù)實(shí)的香港人要來真的，我還不信，」熟稔臺(tái)灣政局的葉國(guó)華直言，一切要看二○○八的總統(tǒng)大選，甚至二○一二年以后。

　　不論香港開發(fā)商何時(shí)進(jìn)入臺(tái)灣，香港飆高的房產(chǎn)價(jià)格已為兩岸三地建商找到「比價(jià)補(bǔ)漲」的好借口。

　　而可預(yù)期的是，香港人一旦進(jìn)來，完全是讓臺(tái)灣市場(chǎng)亳無防備，低調(diào)的購(gòu)進(jìn)、高調(diào)的賣出；屆時(shí)完全會(huì)給臺(tái)灣房市投入震撼彈。所帶給臺(tái)灣的影響就如同港人炒作其它城市房地產(chǎn)，讓不少人富了起來，卻也拉大當(dāng)?shù)氐呢毟徊罹唷?

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