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業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該如何行使職權(quán)?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 623 次
增強(qiáng)物業(yè)管理透明度被列為今年市政府為老百姓辦的60件重要實(shí)事之一,為配合全市物業(yè)管理行業(yè)開展的規(guī)范化服務(wù)活動(dòng),市國土房管局物業(yè)管理處就老百姓較關(guān)心的問題進(jìn)行了解答,部分相關(guān)政策和法規(guī)是較新內(nèi)容。
物業(yè)管理規(guī)范化服務(wù)應(yīng)做到三公開
物業(yè)管理企業(yè)要采取各種形式向全體業(yè)主公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);公開各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù);物業(yè)管理企業(yè)對重大物業(yè)管理事項(xiàng)決策前,要充分公開征求業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)的意見。
決策后要及時(shí)向廣大業(yè)主通報(bào),爭取業(yè)主的理解和支持,減少矛盾和摩擦。
小區(qū)組建業(yè)主委員會(huì)應(yīng)具備什么條件?
凡商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房入住率超過50%,或頭戶入住已滿兩年的新建居住小區(qū),應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì);1994年底前投入使用的老舊小區(qū),房改售房率超過50%的,應(yīng)組建業(yè)主委員會(huì)。
組建業(yè)主委員會(huì)由誰負(fù)責(zé),工作期限是多長?
根據(jù)《關(guān)于加快全市物業(yè)管理委員會(huì)組建工作的通知》(京國土房管物字[2001]516號(hào))規(guī)定,小區(qū)符合組建業(yè)主委員會(huì)條件的,開發(fā)商及物業(yè)管理單位應(yīng)在街道辦事處、在區(qū)縣國土房管局的指導(dǎo)下,會(huì)同業(yè)主代表共同籌建業(yè)主委員會(huì);開發(fā)商及物業(yè)管理單位沒有積極性,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有開展籌建工作的,區(qū)縣國土房管局可指定業(yè)主代表組建業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)組建工作的完成期限一般不得超過四個(gè)月,特殊情況經(jīng)批準(zhǔn)可延長。
業(yè)主委員會(huì)委員任職資格有何規(guī)定?
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)擁護(hù)憲法,具有良好的道德品質(zhì)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)和具有完全民事行為能力的業(yè)主或產(chǎn)權(quán)單位代表、使用人擔(dān)任,承諾遵守法律法規(guī),遵守物業(yè)管理公約,自覺維護(hù)小區(qū)安定團(tuán)結(jié)。不遵守物業(yè)管理規(guī)章制度,欠繳物業(yè)管理費(fèi)用的人不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員,已經(jīng)擔(dān)任的,業(yè)主委員會(huì)要采取停任措施。
不按規(guī)定繳納物管費(fèi)的業(yè)主不能擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員
按期繳納物業(yè)管理費(fèi)用是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。業(yè)主欠費(fèi)既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同,同時(shí)也侵害了公共利益,因此欠費(fèi)業(yè)主不宜作為全體業(yè)主的代表。已經(jīng)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的,應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)暫停其任職,并經(jīng)業(yè)主大會(huì)(或業(yè)主代表大會(huì),以下同)確認(rèn)。在指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)改選、補(bǔ)選、換屆時(shí),欠費(fèi)業(yè)主均不宜作為委員候選人。
什么情況下,需要補(bǔ)選、改選業(yè)主委員會(huì)?
根據(jù)《關(guān)于物業(yè)管理委員會(huì)委員補(bǔ)選、改選、換屆選舉及變更事項(xiàng)的通知》(京房地物字[2001]1083號(hào))規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)缺額的,下一次業(yè)主大會(huì)召開時(shí)補(bǔ)選,缺額超過40%的,區(qū)縣國土房管局應(yīng)及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行改選。
業(yè)主委員會(huì)委員的津貼數(shù)額如何確定?
業(yè)主委員會(huì)是群眾自治性組織,具有業(yè)余性和公益性的特點(diǎn),它的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)是取之于民,用之于民。本著為業(yè)主減輕負(fù)擔(dān)的原則,業(yè)主委員會(huì)原則上不得領(lǐng)取工資,但考慮到委員有一定的勞動(dòng)付出,可以適當(dāng)領(lǐng)取補(bǔ)貼,津貼數(shù)額可按社會(huì)平均工資的10%進(jìn)行計(jì)算。發(fā)放津貼的對象、數(shù)額應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決議。
業(yè)主委員會(huì)的具體職責(zé)是什么?
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)以合同方式與物業(yè)管理企業(yè)建立物業(yè)管理委托管理法律關(guān)系,主要負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,督促業(yè)主遵守物業(yè)管理公約和國家法律法規(guī),協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)搞好物業(yè)管理工作,并接受政府主管部門及當(dāng)?shù)亟值擂k事處、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是兩個(gè)平等的民事主體,雙方是契約關(guān)系,因此,業(yè)主委員會(huì)沒有權(quán)利干涉物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)作如人員安排、工資發(fā)放、財(cái)務(wù)管理等。
業(yè)主委員會(huì)及成員的行為、言論不得違反憲法和法律法規(guī)和政策,不得危害國家和社會(huì)安全和穩(wěn)定,不得危害小區(qū)業(yè)主利益。
業(yè)主委員會(huì)如何對物管企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)?
業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是兩個(gè)平等的民事主體,原則上沒有權(quán)利對物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)。
但如果小區(qū)收費(fèi)采用成本加酬金的方式核算,雙方可以在物業(yè)管理合同中約定,業(yè)主委員會(huì)可對物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì),雙方可以委托共同認(rèn)可的,具有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師審計(jì)事務(wù)所完成。審計(jì)的結(jié)果對雙方具有同等效力,審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主分擔(dān)。
單位所購商品房按房改價(jià)出售后,物管費(fèi)由誰承擔(dān)?
本市房改售房的原售房單位,應(yīng)按規(guī)定繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用中原業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi);房改售房后原業(yè)主承擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi),計(jì)費(fèi)面積以原售房單位原有的產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。
公共維修基金與大、中修費(fèi)用的關(guān)系如何
業(yè)主繳納住宅公共維修基金后,不再繳納房屋的大修費(fèi)、房屋公共地方的中修費(fèi)用以及公共設(shè)施設(shè)備的更新、改造、大、中修費(fèi)用。
-文/本報(bào)記者王軍光
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