近日，上海市房地局作出明確規(guī)定：市民購(gòu)購(gòu)新商品房時(shí)，物管費(fèi)應(yīng)從收到入住手續(xù)次月起支付，加侖量入住手續(xù)當(dāng)月及以前由發(fā)展商支付，并且預(yù)收霎時(shí)間不得超過(guò)三個(gè)月。北京市《關(guān)于禁止一次性收取多年物管費(fèi)的通知》規(guī)定，一次性收取物管費(fèi)較多不能超過(guò)一年。

　　發(fā)現(xiàn)：收費(fèi)周期差距大

　　1998年以前小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取時(shí)間沒(méi)有明確規(guī)定，于是有一季度一交的、半年一交的、一年一交的，也有一次性收三五年的，甚至有的一次性收了10年的物業(yè)管理費(fèi)！1998年，北京市發(fā)出《關(guān)于禁止一次性收取多年物管費(fèi)的通知》，其中規(guī)定：一次性收取物管費(fèi)較多不能超過(guò)一年。

　　根據(jù)記者不完全調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，北京的小區(qū)物業(yè)費(fèi)一般是入住時(shí)預(yù)收一年的物業(yè)費(fèi)，以后有按月收的，也有按季收的，還有按年收的，但按季收的占多數(shù)。

　　當(dāng)記者在網(wǎng)上貼出“小區(qū)物管費(fèi)應(yīng)該幾個(gè)月一交？”后，網(wǎng)友們反應(yīng)十分熱烈。有的說(shuō)：“當(dāng)然是越短越好，所以我建議按月交?！庇械恼f(shuō)：“我們這兒是3個(gè)月一交。如果要改，我希望一個(gè)月一交，因?yàn)楣べY也是一個(gè)月一發(fā)?！边€有的說(shuō)：“沒(méi)考慮過(guò)，讓交多少就交多少。不過(guò)，一次要交得太多，我也會(huì)抗議的。據(jù)說(shuō)北京市規(guī)定較多不能超過(guò)一年?！币灿胁簧贅I(yè)主對(duì)“入住時(shí)預(yù)收一年物業(yè)費(fèi)”的做法頗有微詞。

　　一個(gè)月和一年，為什么會(huì)有如此大的差距？為什么物業(yè)公司都愿意收取物管費(fèi)的時(shí)間間隔越長(zhǎng)越好？業(yè)主們是否都希望物管費(fèi)按月收？

　　解釋：收費(fèi)難、成本高

　　北京萬(wàn)科物業(yè)公司總經(jīng)理謝煒告訴記者，北京現(xiàn)階段的物業(yè)收費(fèi)基本都是采取人工收費(fèi)，收費(fèi)時(shí)間間隔越短，投入的成本就越高。加上有些業(yè)主工作忙，在家的時(shí)間少，有時(shí)上一期的費(fèi)用還沒(méi)見(jiàn)著人，又該收下一期的費(fèi)用了。

　　再者，物業(yè)公司收的費(fèi)用不僅僅是物業(yè)管理費(fèi)，還有數(shù)額巨大的代收代繳費(fèi)用(如水費(fèi)、煤氣費(fèi)等)，而且，這些代收代繳費(fèi)用都是義務(wù)勞動(dòng)，不能加收服務(wù)費(fèi)。由于種種原因，物業(yè)收費(fèi)的收繳率不高，很少有達(dá)到100%的?？墒牵看蜗蛳嚓P(guān)單位繳納代收代繳費(fèi)用時(shí)，都必須按小區(qū)應(yīng)繳納的總額支付。這樣，物業(yè)公司每次都得為欠費(fèi)的業(yè)主墊付這些費(fèi)用。

　　因此，物業(yè)公司大多希望上一次門(mén)能多收幾個(gè)月的費(fèi)用。當(dāng)然，也不排除有些業(yè)主由于常出差、工作忙等原因，認(rèn)為一月一收太麻煩，主動(dòng)要求一次多收幾個(gè)月的費(fèi)用。

　　剖析：收費(fèi)周期折射市場(chǎng)化程度

　　沿海一些城市的市場(chǎng)化程度較高，基本上是采取銀行托收的形式，相對(duì)來(lái)說(shuō)收費(fèi)要容易、簡(jiǎn)便得多。謝煒總經(jīng)理介紹道。

　　京城知名置業(yè)專家舒可心先生認(rèn)為，上海出臺(tái)這項(xiàng)規(guī)定能夠在一定程度上對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行篩選，提高了物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)的門(mén)檻。因?yàn)槿绻淮涡钥梢允杖?至10年的物業(yè)費(fèi)，很多物業(yè)公司就可以空殼運(yùn)作。實(shí)行該規(guī)定之后，一些服務(wù)水平不高、資金實(shí)力不夠的物業(yè)公司就很難生存。

　　“試想，在物業(yè)公司服務(wù)水平與收繳的費(fèi)用相符的情況下，如果有惡意欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司只要花很少的訴訟費(fèi)，在一兩天內(nèi)法院就會(huì)上門(mén)封存惡意欠費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)，協(xié)助物業(yè)公司催繳所欠費(fèi)用。到那時(shí)，我想根本不用再討論什么‘物管費(fèi)應(yīng)該幾個(gè)月一交？’的問(wèn)題，為了爭(zhēng)奪市場(chǎng)，肯定會(huì)有公司提出‘先服務(wù)后交費(fèi)’的承諾。但，這一切必須建立在相關(guān)法制健全、法律訴訟成本低、判決執(zhí)行速度快、物業(yè)公司服務(wù)水平較高等一系列基礎(chǔ)之上！”舒可心先生的設(shè)想大膽又尖銳。蔡雪婧

　　<信報(bào)聲音>

　　先交.后交

　　在與采訪對(duì)象對(duì)話的過(guò)程中，我聯(lián)想起到飯館吃飯付款的變遷：公里候，到飯館吃飯都是先交錢(qián)后上菜；現(xiàn)在無(wú)論到多大的飯館，甚至早點(diǎn)攤，你都可以先吃后交錢(qián)，沒(méi)有人擔(dān)心吃了不給錢(qián)。

　　現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)都是預(yù)收，而且還得政府出面干預(yù)，規(guī)定較多只能預(yù)收多長(zhǎng)時(shí)間，否則就有敢預(yù)收5至10年的。原因何在？在此我不想探詢某些業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的原因，也不去核算按月收和按年收的收費(fèi)成本差距有多大，更沒(méi)有收集到關(guān)于物業(yè)費(fèi)收取周期的民意調(diào)查統(tǒng)計(jì)資料，只是覺(jué)得同為服務(wù)行業(yè)，應(yīng)該有可以借鑒的地方，應(yīng)該有共通之處。也相信，物業(yè)收費(fèi)會(huì)有“先服務(wù)，后交費(fèi)”的那。蔡雪婧

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