在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，產(chǎn)品處于較核心位置，其運營是始終圍繞產(chǎn)品的開發(fā)和銷售進行。作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，產(chǎn)品的優(yōu)劣是能否繼續(xù)生存下去的步，同樣也是關鍵的一步。

根據(jù)辭典和社會經(jīng)濟學的解釋，產(chǎn)品即勞動產(chǎn)品的簡稱。為人們有目的的生產(chǎn)勞動所創(chuàng)造，能滿足人們某種需要的物品。沒有消費，產(chǎn)品就不能被較終證實。在商品經(jīng)濟條件下，產(chǎn)品具有商品的形式。

這里我們需要注意幾個關鍵點：“滿足人們需求”、“沒有消費不能成為產(chǎn)品”。也就是說，具有商品性質(zhì)的產(chǎn)品，基本功能是滿足人們的需求，并通過交易轉(zhuǎn)化成為利潤，需求著消費。引申到房地產(chǎn)行業(yè)中，就是需要做出消費者需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，并進行銷售。

道理很簡單，但是卻需要我們認真的研究，因為現(xiàn)實中的多數(shù)開發(fā)商顯然已經(jīng)忘了產(chǎn)品是為了滿足消費者的使用需求，只會拼命的炒作，告訴消費者項目會如何的升值。也許會有些消費者沖動的購購，但是需要記住的是產(chǎn)品不管吹噓的多么杰出，也只有在使用中，才可能被大眾否定或認可。而產(chǎn)品的認可才是房地產(chǎn)商樹立起自己品牌的關鍵。消費者認可了產(chǎn)品，才可以在市場中勝出，并且長久的發(fā)展壯大。

在商品極大豐富的今天，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場轉(zhuǎn)移為購方市場，由購方?jīng)Q定產(chǎn)品的價值，那種僅能滿足消費者基本的居住需求的產(chǎn)品顯然已經(jīng)無法吸引人們，人們需要的是能夠滿足他們各方面要求的產(chǎn)品。無法開發(fā)、設計出能滿足購方需求的產(chǎn)品，就無法在競爭激烈的市場中搶奪份額，只能被市場無情的淘汰。

有一個的“木桶原理”，說的是木桶能夠盛多少水，是由較短的一塊木板決定的，只要有一塊木板很短，其它的再長也不可能多裝水。

對房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，我們可以借用“木桶原理”加以闡釋。房地產(chǎn)產(chǎn)品本身包含很多內(nèi)容，產(chǎn)品的設計、產(chǎn)品的質(zhì)量、產(chǎn)品的價格、產(chǎn)品的服務等等，哪個方面被消費者的不認可都會影響到產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為商品的過程，會影響產(chǎn)品的銷售、贏利，甚至未來的命運。

一、產(chǎn)品設計在房地產(chǎn)中，產(chǎn)品的設計是個環(huán)節(jié)，這里的設計包含的內(nèi)容為地理位置的選擇、社區(qū)的規(guī)劃設計、戶型設計等等內(nèi)容，即牽扯到產(chǎn)品本身和外在的因素，都可以被涵蓋在產(chǎn)品的設計中。

1、地理位置一個好的地理位置，是開發(fā)商競相爭奪的，行業(yè)內(nèi)有句話“地段、地段，還是地段”，充分道出了地理位置對于開發(fā)商利潤的影響。這話來源于人們的居住習慣，人是群居類動物，天生有對于人群的趨向性。所謂好的地段無非是交通便利、商業(yè)配套齊全、環(huán)境良好。這些是人們出于對自己工作和生活的考慮，所以對于交通的便利、生活配套比較關注。所以，我們承認杰出的地段會帶給開發(fā)商豐厚的回報。

但是需要看到的是，在土地公開掛牌的今天，地價呈現(xiàn)出直線上升的勢頭，中小企業(yè)沒有實力與大公司一樣付出重金搶占同一地塊。綜合成本的壓力使得中小型地產(chǎn)公司面對優(yōu)越的地段只能望而生嘆。

其實作為中小企業(yè)的開發(fā)商在選擇項目地塊時，未必要跟大公司爭搶那些看似繁華，卻成本負擔極高，影響資金周轉(zhuǎn)的地段。完全可以去考慮目前距離較遠，但是在建設期間，市政規(guī)劃在一段時期內(nèi)可以延伸到的地段。這樣，隨著工期的進展，區(qū)域市場也慢慢的活躍起來。

另外可以考慮那些地理位置較好，但是由于面積較小，大型公司看不上的地塊。這樣以來，由于綜合成本較低，前景看好，資金實力不是很強的中小型房地產(chǎn)企業(yè)才可能避免與大型企業(yè)的正面競爭，獲取利潤。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)在對于產(chǎn)品的地段選擇中完全不可以跟風，而是需要謹慎分析是否適合自己的資金實力，銷售前景是否看好，再選擇開發(fā)的方向。

2、社區(qū)規(guī)劃談到社區(qū)規(guī)劃，就牽扯到兩個問題，一個是容積率，一個是建筑、景觀規(guī)劃。

社區(qū)的容積率是令許多開發(fā)商頭疼的問題，容積率低了，建筑密度降低，消費者居住舒適了，開發(fā)商可回收資金的面積就少；建筑密度的利潤獲取和消費者是否認可的風險交織、糾纏在一起，這似乎是兩個極端，但是只要分析了其中的關鍵，一切問題就會迎刃而解。

作為鋼鐵森林里的都市人，對自己居住社區(qū)的規(guī)劃環(huán)境要求是看房的重要因素之一，只有認可了社區(qū)的規(guī)劃，才會購購，開發(fā)商的資金才會有回報。而如果不顧一切的追求高利潤，當消費者不置可否時，所謂的巨大利潤也就成為了建筑垃圾。看到這里，我們就應該明白了，關鍵問題是沒有消費者的認可，開發(fā)商自己謀思的高容積率的巨額利潤不過是畫餅充饑。作為中小型房地產(chǎn)開發(fā)商在面對項目時，尤其需要仔細盤算利潤，切不可逐利心切，反而自咽苦果。

從建筑規(guī)劃角度來說，大型公司可以不遺余力的去規(guī)劃社區(qū)的建筑、景觀，什么好看就規(guī)劃什么，極盡 之感。作為中小型企業(yè)，是無法去比擬的，但是作為較基本的要求，只需要規(guī)劃合理，一方面作到曲徑通幽，可以使人隨時有新鮮的感覺；一方面又要通暢，以保證人們的安全需求，不至于發(fā)生搶劫等惡性事件而無法得知。畢竟自然、原始的規(guī)劃也是一種返璞歸真。

再就是林木的設置，應該移植適宜本地生長卻不易招蚊蟲的樹木，配以少量的外地植物調(diào)劑就可以了，合理的利用成本也是獲取利潤。總之，對于小中開發(fā)商而言，整體規(guī)劃合理、環(huán)境良好的小區(qū)，是對潛在消費者的無形的廣告，能否成功獲取利潤，這都是必須的。

3、戶型設計目前市面上可以看到的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其戶型規(guī)劃大都比較合理。但是除去價格因素外，我們發(fā)現(xiàn)許多項目依然購購者甚少，作為中小房地產(chǎn)企業(yè)，要比大型企業(yè)更加重視戶型的設計，但是這不代表需要去重金邀請所謂的知名大師，而是需要開發(fā)商自己認真研究，從2口之家、3口之家、甚至更多人口的家庭實際需求去考慮。

當然了，我們不可能完全滿足這些個體要求，但是必須盡可能的找到其共同點，來完善自己的產(chǎn)品。

二、產(chǎn)品質(zhì)量房地產(chǎn)產(chǎn)品雖然有著和普通商品一樣的性質(zhì)，但是其作為固定資產(chǎn)的屬性決定了其不能如普通商品一樣的重復消費性，基本上是一個家庭只購購一次，并且陪伴一生。

在這種情況下，作為開發(fā)商就需要嚴把質(zhì)量關卡，從開始的地基到較后的防滲、戶外門窗，都需要將質(zhì)量做好，因為這些同樣是影響開發(fā)商口碑的關鍵。

一個好的產(chǎn)品質(zhì)量是會讓消費者一生滿意的，如果偷工減料，在銷售中會被業(yè)主察覺，拒絕簽定合同或者被起訴的。而如果在使用數(shù)月或者數(shù)年出現(xiàn)問題，那么對于開發(fā)商的長久發(fā)展來說，顯然是個更壞的消息，會被消費者和趁虛而入的對手擠出游戲。

三、產(chǎn)品價格談到產(chǎn)品的價格，就需要談論另一個問題，作為成長中的中小型企業(yè)，是追求利潤化呢還是追求合理的利潤？

作為中小型企業(yè)，在資金的持久性上無法和大型企業(yè)相抗衡，在大型地產(chǎn)以雄厚的資金做背景與消費者就價格高低僵持時，那么較為明智的做法自然就是通過降低運營成本來降低銷售價格，盡可能達到快速銷售，資金回籠再另行開發(fā)，以速度彌補利潤。

降低綜合成本，降低產(chǎn)品的銷售價格，是小型企業(yè)的特有優(yōu)勢，也是大型企業(yè)無法比擬的，合理的利用這一優(yōu)勢，在保證各方面質(zhì)量的前提下，盡可能的壓縮成本，這其實就相當于多賺取了利潤。

四、產(chǎn)品服務物業(yè)服務作為開發(fā)后期直接面對居民的形象工程，是開發(fā)商后期項目能否叫好賣座的因素之一，不可以為了減少成本而自行成立公司運營，更不能簡單的理解為僅僅是保安和清潔。物業(yè)是以人為本的較好寫真，所以需要仔細規(guī)劃，并將開發(fā)的樓盤物業(yè)作為自己的典范，即使運營成本有所超出，但是和廣告相比，其效果更好，資金支出更少。

總之，中小型開發(fā)商需要使產(chǎn)品達到盡善盡美的程度，因為產(chǎn)品的方方面面都關系到企業(yè)的直接利潤和未來的長期利潤。只有通過產(chǎn)品樹立起公司的品牌，才能為公司的長遠發(fā)展打下堅實的基礎.

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